Verwaltungsgericht des Saarlandes, 5. Kammer — 5 K 786/13

Der Kläger begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für die Nutzungsänderung eines ehemaligen Ladenlokals in der H. in A-Stadt in eine Spielhalle.

Mit dem Bauantrag vom 30.08.2010 – beim Beklagten eingegangen am 02.09.2010 – beantragte der Kläger die Erteilung einer Baugenehmigung für die Nutzungsänderung von „Ladenlokal in Spielhalle < 100 m²“ auf dem Grundstück in A-Stadt, Gemarkung M., Flur ..., Parzelle-Nr. .../... Das Grundstück ist mit einem mehrstöckigen Wohn- und Geschäftshaus bebaut. Die geplante Spielhalle soll in einem derzeit leerstehenden Ladenlokal im Erdgeschoss eingerichtet werden. Die oberen Geschosse des Gebäudes werden zum Wohnen genutzt. Auch die in der Umgebung vorhandenen Gebäude werden überwiegend im Erdgeschossbereich gewerblich und in den Obergeschossen zu Wohnzwecken genutzt. Das Vorhabengrundstück liegt auf der nordwestlichen Seite der Hochstraße in der bebauten Ortslage des Stadtteils Burbach. Der Flächennutzungsplan weist für den betroffenen Bereich gemischte Baufläche aus. Ein Bebauungsplan existiert nicht. In der Hochstraße befinden sich derzeit bereits drei genehmigte Spielhallen, wobei die maximale Entfernung zum Vorhabengrundstück ca. 150 m beträgt. Gemäß den vorgelegten Planvorlagen soll die reine Nutzfläche der geplanten Spielhalle 97,40 qm betragen, wobei die Aufstellung von acht Spielautomaten beabsichtigt ist.

Mit Bescheid vom 14.12.2010 lehnte die Beklagte den Bauantrag ab. In dem Bescheid ist ausgeführt, das Vorhaben sei nach § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 6 BauNVO zu beurteilen, weil der tatsächliche Charakter des Gebietes dem eines Mischgebietes entspreche. In Mischgebieten seien Vergnügungsstätten nur in den überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägten Bereichen zulässig. Das sei hier nicht der Fall.

Gegen den am 16.12.2010 zugestellten Bescheid erhob der Kläger am 30.12.2010 Widerspruch, wobei er eine gemeinsame Ortsbegehung anregte, weil diese rein tatsächliche Frage schnell vor Ort geklärt werden könne.

Nach Durchführung einer Ortsbesichtigung durch den Vorsitzenden des Stadtrechtsausschusses wurde der Widerspruch mit auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 22.03.2013 ergangenem Bescheid zurückgewiesen. Zur Begründung ist in dem Bescheid ausgeführt, es erscheine bereits fraglich, ob dem Kläger überhaupt noch ein rechtlich schützenswertes Interesse an der Erteilung einer Baugenehmigung zukommen könne, weil der Verwirklichung des Vorhabens die Vorschriften des Saarländischen Spielhallengesetzes (SSpielhG) entgegenstünden, da das Vorhaben den nach § 2 Abs. 1 SSpielhG vorgeschriebenen Mindestabstand von 500 Metern Luftlinie zu einer anderen Spielhalle unterschreite. Für die geplante Spielhalle könne deshalb offensichtlich keine Spielhallenerlaubnis erteilt werden, weil in der näheren Umgebung bereits mehrere Spielhallen vorhanden seien. Dieser Umstand stelle aber nicht unbedingt ein der Verwirklichung des Vorhabens entgegenstehendes unausräumbares Hindernis dar, da dieser Versagungsgrund dadurch entfallen könnte, dass die im Umfeld vorhandenen Spielhallen geschlossen würden.

Der hiernach zulässige Widerspruch sei jedoch unbegründet, weil der Kläger keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung habe. Zum einen könne die nach § 2 Abs. 1 SSpielhG für den Betrieb einer Spielhalle erforderliche Erlaubnis nicht erteilt werden, so dass nach der sog. "Schlusspunkttheorie" die Baugenehmigung bereits aus diesem Grunde zu versagen sei. Zum anderen sei die beabsichtigte Nutzungsänderung in eine Spielhalle planungsrechtlich unzulässig. Die planungsrechtliche Zulässigkeit beurteile sich dabei hier nach § 34 BauGB, weil für den betroffenen Bereich kein Bebauungsplan existiere und das Vorhaben ersichtlich dem unbeplanten Innenbereich zuzuordnen sei. Die Eigenart der näheren Umgebung entspreche einem Mischgebiet i.S.v. § 6 BauNVO, in dem die streitgegenständliche Nutzung als Spielhalle mit ca. 97 qm Fläche jedoch planungsrechtlich unzulässig sei. Nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten seien in einem Mischgebiet lediglich in den Teilen des Gebietes zulässig, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt seien und das lasse sich für den Bereich des Vorhabengrundstücks nicht feststellen. Schon zahlen- bzw. flächenmäßig bleibe die gewerbliche Nutzung nämlich deutlich hinter der Wohnnutzung zurück, da sie mit Ausnahme der Verwaltung der Sparkasse und wenigen Arztpraxen ausschließlich im Erdgeschoßbereich angesiedelt sei, während die drei bis vier Obergeschosse überwiegend zum Wohnen genutzt würden. Es sei weder ein Betrieb vorzufinden, der aufgrund seiner Art, Größe oder Bedeutung den gesamten Bereich beherrschen würde noch hätten die ansässigen Betriebe insgesamt ein solches Gewicht, dass sie die - flächenmäßig überwiegende - Wohnnutzung überlagerten. Die gewerbliche Nutzung trete zwar durch die Schaufensterflächen und Transparente optisch deutlicher in Erscheinung. Sie wirke dabei aber kaum in die Obergeschosse hinein, so dass die dort vorherrschende Wohnnutzung ohne weiteres wahrnehmbar bleibe. Insgesamt stelle sich der betroffene Bereich als ein mischgebietstypisches gleichwertiges Nebeneinander unterschiedlicher gewerblicher Nutzungen mit einem hohen Anteil Wohnnutzung dar.

In einem solchen Gebiet(steil) könnten Vergnügungsstätten nur ausnahmsweise zugelassen werden. Die Voraussetzungen für eine Ausnahme lägen jedoch nicht vor, da weder dargelegt sei, worin vorliegend die Ausnahmesituation liege, noch seien (städtebauliche) Gründe oder besondere Umstände des Einzelfalls ersichtlich, die eine ausnahmsweise Zulassung rechtfertigten. Insbesondere berge die Ansiedelung einer weiteren Spielhalle in städtebaulicher Hinsicht die Gefahr eines "Trading-Down-Effekts", indem durch das verstärkte Nachrücken von Vergnügungsstätten Einzelhandels- oder Fachgeschäfte und "normale" Gewerbebetriebe, die sich eher unproblematisch mit einer Wohnnutzung vereinbaren ließen, zurückgedrängt würden. Dadurch verliere das Gebiet zunehmend an Attraktivität mit der Folge weiterer Abwanderung und auch die Qualität als Wohnquartier sinke. Hier seien in der näheren Umgebung bereits drei Spielhallen vorhanden und allein in der unmittelbaren Nachbarschaft stünden aktuell mehrere Ladenlokale leer, in denen eine ähnliche Nutzung realisiert werden könnte. Mit der Zulassung der Spielhalle würde diese, der Eigenart eines (nicht überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägten) Mischgebietes widersprechende, Anhäufung von Vergnügungsstätten vorangetrieben.

Der Widerspruchsbescheid wurde dem Kläger zu Händen seiner Prozessbevollmächtigten am 25.04.2013 zugestellt.

Mit Eingang vom 27.05.2013 (einem Montag) hat der Kläger Klage erhoben. Zur Begründung führt er aus, über die bereits im Widerspruchsbescheid genannten gewerblichen Nutzungen seien noch eine orientalische Tanzschule, ein Mixi-Markt, ein Haushaltswaren-, ein Geschenk- und Schreibwarenladen, ein Möbelgeschäft, ein Neckermann-Reiseunternehmen, eine Änderungsschneiderei, eine Reinigung, eine Espressobar, ein Schlüsselgeschäft, ein Einrichtungsgeschäft sowie ein Café vorhanden. Über einem der Casinos, welches neben dem Vorhabengrundstück liege, sei eine vertikale Werbetafel angebracht, die sich über das 1. und 2. Stockwerk erstrecke und weithin sichtbar sei. Ähnliche Werbetafeln gebe es für das Einrichtungsgeschäft Sch., ein Cafe, das Schlüsselgeschäft sowie die Reinigung und die Espressobar. Auf der Seite des Vorhabengrundstücks habe nahezu jedes Geschäft eine Markise. Im Fall eines Casinos sowie des Bekleidungsgeschäfts KIK bestünden sogar Überbauten. Der Überbau über dem Bekleidungsgeschäft KIK sei mindestens 1 m breit und rage äußerst weit in den Bürgersteig hinein. Durch die Überbauten sowie die Markisen, die insbesondere bei Bekleidungs- und Nahrungsmittelgeschäften ständig ausgefahren würden, um die Waren zu schützen, sei von der darüber liegenden Wohnbebauung überhaupt nichts zu bemerken. In dem gesamten Abschnitt der Hochstraße gebe es genau eine Wohnung im Erdgeschoss. Ansonsten seien die Räumlichkeiten in Erdgeschosshöhe allesamt gewerblich genutzt. Angesichts von Überbauten, Markisen sowie den großflächig angebrachten Werbeschildern, die auch sich bis in den 2. Stock erstreckten, sei das Gepräge des Gebiets deutlich gewerblich bestimmt.

Das Saarländische Spielhallengesetz sei erst zum 01.07.2012 in Kraft getreten, so dass der Bauantrag vom 13.09.2010 nicht daran zu messen sei. Es komme daher nicht darauf an, ob in der Nähe des Vorhabengrundstücks eine weitere Spielhalle in einem Abstand von unter 500 m Luftlinie betrieben werde, zumal es dem jeweiligen Inhaber bzw. Betreiber frei stehe, das Geschäftslokal jederzeit wieder zu schließen. Das Mischgebiet, indem das Vorhabengrundstück liege, sei überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägt. Es bestünden auf der gesamten Länge der Hochstraße verschiedenste gewerbliche Nutzungen, die zum Teil weit über den Bedarf des täglichen Lebens hinausgingen. Die Wohnnutzung falle neben der ausufernden gewerblichen Nutzung überhaupt nicht mehr ins Gewicht. Die H. erwecke den Eindruck einer Haupteinkaufsstraße. Dies habe zur Folge, dass die Prägung der Umgebung und des Vorhabengrundstücks gewerblicher Art sei. Daher sei die nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätte allgemein zulässig. Ein „Trading-Down-Effekt“ sei nicht denkbar. Angesichts des allgemeinen Gepräges und der Qualität der angesiedelten Gewerbebetriebe falle ein Casino nicht ins Gewicht. Die Umgebung sei von sogenannten Billigläden geprägt. Eine weitere Sogwirkung durch neu hinzukommende Vergnügungsstätten sei angesichts des nun geltenden Saarländischen Spielhallengesetzes nicht mehr möglich.

Soweit sich die Beklagte auf einen Trading-Down-Effekt berufe, der durch das streitgegenständliche Vorhaben begründet werden könnte, sei dies in keinster Weise nachvollziehbar. Dieser Teil von B. sei nicht unbedingt die vornehmste Wohn- und Geschäftsgegend in A-Stadt. Im Hinblick auf die vielen leerstehenden Gebäude sei nicht erkennbar, inwieweit die Erteilung einer Genehmigung zum Betrieb eines weiteren Spielkasinos den Trading-Down-Effekt fördern könnte. Richtig sei sicherlich, dass das Geschäftsleben in B. gefördert werden müsste. Hierzu gehöre allerdings auch, dass die vorhandenen Grundstückseigentümer ihre Grundstücke verwerten und demzufolge auch vermieten könnten. Der Vermieter des Klägers sei Eigentümer der Wohnhäuser 158 und 160 in der H. in B.. Der Mietvertrag für das im anderen Anwesen im Erdgeschoss betriebene Lebensmittelgeschäft sei zum 31.12.2013 gekündigt worden, weil aufgrund des Samstags stattfindenden B. Marktes am Wochenende praktisch keine (frischen) Lebensmittel hätten mehr verkauft werden können. Dies sei ein Trading-Down-Effekt, nicht aber die Nutzung des Anwesens für ein Spielkasino. Dass das streitgegenständliche Gebiet geprägt sei durch die gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss und aufgrund der damit verbundenen Werbung auch in den Obergeschossen brauche aufgrund der Ortsbesichtigung nicht weiter dargelegt zu werden.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 10.12.2010 in der Form des Widerspruchsbescheides vom 22.03.2013 zu verpflichten die Baugenehmigung für die Nutzungsänderung eines Ladenlokals in eine Spielhalle in dem Gebäude H. in A-Stadt gemäß dem Bauantrag vom 30.08.2010 zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie führt zur Begründung aus, die Klage sei unzulässig. Da bei einer Verpflichtungsklage grundsätzlich der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung maßgeblich sei, sei das am 01.07.2012 in Kraft getretene Saarländische Spielhallengesetz zu berücksichtigen. Für den Antrag des Klägers bestehe nach dem Inkrafttreten des Saarländischen Spielhallengesetzes kein Rechtsschutzbedürfnis mehr, da er aus Rechtsgründen gehindert sei, von der begehrten Baugenehmigung Gebrauch zu machen. Der Verwertung der begehrten Baugenehmigung stehe § 3 Abs. 2 Nr.2 SSpielhG entgegen, da in einem Abstand von weniger als 500 m bereits mehrere Spielhallen vorhanden seien. Dabei sei ohne Bedeutung, ob die im Umfeld vorhandenen Spielhallen geschlossen werden könnten. Es komme allein darauf an, dass die beantragte Nutzung aus Rechtsgründen zwingend unzulässig sei und die Genehmigung deshalb versagt werden müsse. Die Baugenehmigung sei auch aufgrund der in Saarland herrschenden „Schlusspunkttheorie" zwingend zu versagen.

Das Vorhaben widerspreche auch bauplanungsrechtlichen Vorschriften. Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens sei nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO zu beurteilen, weil die Eigenart der näheren Umgebung einem Mischgebiet entspreche. Der Bereich, in dem das Vorhabengrundstück liege, sei nicht überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägt, sondern stelle sich als ein mischgebietstypisches gleichwertiges Nebeneinander unterschiedlicher gewerblicher Nutzungen mit einem hohen Anteil Wohnnutzung dar. Unabhängig davon sei das Bauvorhaben auch gemäß § 15 Abs. 1 BauNVO unzulässig, weil mit seiner Zulassung städtebauliche Spannungen schon durch seine Vorbildwirkung entstehen würden. Insbesondere hätten auch die im Mischgebiet zulässigen Vergnügungsstätten auf die nächtliche Wohnruhe gebührend Rücksicht zu nehmen. Im konkreten Falle sei mit Sicherheit zu erwarten, dass die nächtliche Wohnruhe der Bewohner des Gebiets durch die Zulassung der streitigen Spielhalle und dadurch zu erwartenden Verkehr erheblich gestört werde. Durch die Zulassung der streitigen Spielhalle würde die gegebene Situation negativ in Bewegung gebracht, wobei es einem allgemeinen städtebaulichen Erfahrungssatz entspreche, dass sich Vergnügungsstätten, zumindest wenn sie in einem Gebiet gehäuft vorhanden seien, negativ auf ihre Umgebung auswirkten, indem sie einen sogenannten Trading-Down-Effekt auslösten.

Die in der H. vorhandenen Spielhallen seien alle bereits 1987 genehmigt worden. Die Genehmigung des streitgegenständlichen Vorhabens würde zu einer unzulässigen Häufung von Spielhallen führen, die auch in einem Bereich des Mischgebietes, der überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägt sei, gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO unzulässig sei. Es sei von einem weiteren Trading-Down-Effekts auszugehen, der durch die Verwahrlosung und Verödung der Gegend sowie die Schließung von Geschäften und den Wegzug der Wohnbevölkerung gekennzeichnet sei. Ein Antrag auf die Erteilung einer Baugenehmigung für die Nutzungsänderung eines Ladenlokals in eine Spielhalle mit einer Gesamtfläche von etwa 98 m² in einem anderen Anwesen in der H. sei ebenfalls abgelehnt worden. Sollte die vorliegende Klage Erfolg habe, so müsse auch dieses Vorhaben genehmigt werden. Dadurch entstünde innerhalb eines kleinen räumlichen Bereichs – der Abstand zwischen der ersten und der letzten Spielhalle betrage etwa 150 m – eine Spielfläche von ca. 790 m², was zu einem noch größeren Einzugsbereich mit einem deutlich erhöhten, jedenfalls kerngebietstypischen Besucheraufkommen führen würde. Dadurch würde das betroffene Mischgebiet eine deutliche Prägung in Richtung auf ein Vergnügungs- bzw. Spielhallenviertel erhalten und sich von Kerngebieten nicht mehr unterscheiden. Das betroffene Grundstück befinde sich zudem im Programmgebiet des Förderprogramms "Soziale Stadt" und "Stadtumbau West". Die Ansiedlung von weiteren Spielhallen in diesem Bereich würde diese, im Rahmen des Programms angestrebte, Aufwertung des Gebietes gefährden.

Das Gericht hat die Örtlichkeit am 13. November 2013 besichtigt. Hinsichtlich des Ergebnisses der Ortsbesichtigung wird auf die den Beteiligten übersandte Niederschrift verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird Bezug genommen auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Verwaltungsunterlagen, der Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen ist.

Die Klage sowohl unzulässig als auch unbegründet.

1. Die Klage ist zunächst unzulässig, weil das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis für das Begehren des Klägers fehlt.

Für die Verpflichtungsklage auf die Erteilung einer Baugenehmigung für die Nutzungsänderung eines Ladenlokals in eine Spielhalle mit einer Nutzfläche von 97,4 m² besteht auf Grund der Regelung des § 3 Abs. 2 Nr. 2 des Saarländischen Spielhallengesetzes (SSpielhG) vom 20.06.2012, die am 01.07.2012 in Kraft getreten ist, kein Rechtsschutzbedürfnis mehr. Denn der Kläger wäre aus Rechtsgründen gehindert, von der begehrten Baugenehmigung Gebrauch zu machen, da ihm der Betrieb der Spielhalle nicht genehmigt würde. Der Betrieb einer Spielhalle bedarf nach § 2 Abs. 1 SSpielhG der Erlaubnis. Diese Erlaubnis ist nach § 3 Abs. 2 Nr. 2 SSpielhG zu versagen, wenn die Spielhalle einen Mindestabstand von 500 Metern Luftlinie zu einer anderen Spielhalle unterschreitet. Dies ist hier offensichtlich der Fall, da nach den vor Ort getroffenen Feststellungen in einem Abstand von weniger als 150 m zum Vorhabengrundstück drei Spielhallen vorhanden sind. Diese sind nach den Angaben der Beklagten seit 1987 genehmigt, wobei für zwei Anwesen auch entsprechende Genehmigungsunterlagen vorgelegt worden sind. Im Hinblick auf den rechtmäßigen Betrieb dieser Spielhallen kann nicht mit deren baldigen Schließung gerechnet werden. Auch der Kläger macht insoweit nichts geltend. Da damit der Kläger auf unabsehbare Zeit gehindert ist, die von ihm begehrte Baugenehmigung auszunutzen und sie damit für ihn nutzlos wäre, besteht für eine entsprechende Verpflichtungsklage derzeit kein Rechtsschutzbedürfnis.

Vgl. OVG des Saarlandes, Urteil vom 26.04.1994 - 2 R 41/93; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 25.03.2014 - 2 A 2679/12 -, jew. zitiert nach juris.

Bedenken gegen die Rechtmäßigkeit der Regelung des § 3 Abs. 2 Nr. 2 SSpielhG bestehen seitens der Kammer nicht. So hat das Oberverwaltungsgericht des Saarlandes bereits mehrfach entschieden,

vgl. u.A. Beschluss vom 24.06.2014 - 1 B 216/14 -, juris

dass von der Verfassungsgemäßheit dieser Regelung auszugehen ist. Dem schließt sich die Kammer an.

Unerheblich ist es in diesem Zusammenhang auch, dass der Kläger bereits vor Inkrafttreten des Saarländischen Spielhallengesetzes die streitgegenständliche Baugenehmigung beantragt hat. Denn für die Frage der Erfolgsaussichten einer Verpflichtungsklage auf Erteilung einer Baugenehmigung ist immer auf den Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung abzustellen. Deshalb ist eine Verpflichtungsklage auf Erteilung einer Baugenehmigung abzuweisen, wenn sie im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung unbegründet ist, selbst wenn sie bei ihrer Erhebung begründet war.

Vgl. BVerwG Urteile vom 21.10.2004 - 4 C 3.04 - BVerwGE 122, 117 = NVwZ 2005, 208 = ZfBR 2005, 191 = BauR 2005, 498 = DVBl 2005, 382 = Buchholz 406.25 § 67 BImSchG Nr. 9 = BRS 67 Nr. 82 und vom 29.01.2009 - 4 C 16.07 - BVerwGE 133, 98 = ZfBR 2009, 466 = BauR 2009, 1249 = NVwZ 2009, 1103 = Buchholz 406.11 § 1 BauGB Nr. 129 = BRS 74 Nr. 2 und Beschluss vom 06.02.2013 - 4 B 39/12 -, juris.

2. Die Klage ist auch unbegründet, da der Kläger durch den ablehnenden Bescheid vom 10.12.2010 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 22.03.2013 nicht in seinen Rechten verletzt wird, weil er keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung hat (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

Rechtsgrundlage für die vom Kläger begehrte Baugenehmigung sind die §§ 60 und 73 der Landesbauordnung in der Fassung vom 18.02.2004 (LBO). Nach § 60 Abs. 1 LBO bedürfen die Errichtung, die Änderung und die Nutzungsänderung von Anlagen der Baugenehmigung, soweit in den §§ 61 bis 63 und 77 LBO nichts anderes bestimmt ist. Die Baugenehmigung ist gemäß § 73 Abs. 1 Satz 1 LBO zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind. Dem Vorhaben des Klägers stehen bauplanungsrechtliche Genehmigungshindernisse entgegen, so dass die Erteilung einer Baugenehmigung ausgeschlossen ist.

Die Zulässigkeit des Vorhabens des Klägers beurteilt sich nach § 34 BauGB, da sich das Vorhabengrundstück im Innenbereich des Ortsteils B. der Landeshauptstadt A-Stadt befindet und nicht von einem Bebauungsplan erfasst wird. Dabei bestimmt sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens hinsichtlich der Art baulichen Nutzung nach § 34 Abs. 2 BauGB, da die nähere Umgebung des Vorhabens des Klägers einem der in der Baunutzungsverordnung bezeichneten Baugebiete entspricht. Wie bei der vom Gericht durchgeführten Besichtigung der Örtlichkeiten festgestellt werden konnte und was im Übrigen auch zwischen den Beteiligten unstreitig ist, entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem Mischgebiet i.S. des § 6 BauNVO. Denn es wird von einem gleichwertigen Nebeneinander von Wohnnutzung und das Wohnen nicht wesentlich störendem Gewerbe geprägt.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 11.04.1996 - 4 B 51/96 -, Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 179 = ZfBR 1997, 51 = NVwZ-RR 1997, 463 = BRS 58 Nr. 82, m.w.N..

Da es sich bei der geplanten Spielhalle um eine Vergnügungsstätte handelt,

vgl. u.A. BVerwG, Urteil vom 18.04.1996 - 4 C 17/94 -, ZfBR 1996, 284 = Buchholz 406.11 § 29 BauGB Nr. 58 = NVwZ-RR 1997, 397 = BRS 58 Nr. 55

die nicht nur in einem Kerngebiet zulässig ist, weil sie den in der Rechtsprechung

vgl. u.A. BVerwG, Beschluss vom 29.10.1992 - 4 B 103/92 -, ZfBR 1993, 95 = Buchholz 406.12 § 6 BauNVO Nr. 12 = NVwZ-RR 1993, 287 = BRS 54 Nr. 49; Niedersächsisches OVG, Urteil vom 10.06.1993 - 1 L 562/92 -, NVwZ-RR 1994, 486 = BRS 55 Nr. 58; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 02.11.2006 - 8 S 1891/05 -, BauR 2007, 1373 = BRS 70 Nr. 72; Bayerischer VGH, Beschluss vom 11.02.2009 - 2 ZB 08.3309 - und Urteil vom 24.03.2011 - 2 B 11.59 -, jew. zit. nach juris; offen gelassen: VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 22.02.2011 - 3 S 445/09 -, NVwZ-RR 2011, 51; Beschluss der Kammer vom 04.11.2011 - 5 L 624/11 - sowie OVG des Saarlandes, Beschluss vom 07.02.2012 - 2 B 422/11 -

festgelegten Schwellenwert von ca. 100 m² nicht überschreitet, ist sie nach § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO nur in den Teilen des Gebiets zulässig, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind. Dies trifft jedoch auf die Umgebung des Vorhabens – entgegen der Einschätzung des Klägers – nicht zu. Wie bei der Besichtigung der Örtlichkeiten festgestellt werden konnte, werden die Gebäude in der Umgebung zum überwiegenden Teil im Erdgeschoss für Ladenlokale mit unterschiedlichen gewerblichen Nutzungen und in den darüber befindlichen Geschossen zum Wohnen genutzt. Auch wenn es einige Gebäude in der Umgebung gibt, wie z.B. das Gebäude der Sparkasse, in denen auch im Obergeschoss eine gewerbliche Nutzung stattfindet, so wird gleichwohl im überwiegenden Teil der Gebäude in den oberen Geschossen gewohnt, was sich auch deutlich auf das gesamte Gepräge der Umgebung des Vorhabengrundstücks auswirkt. Diese Prägung der Umgebung durch die vorhandene Wohnnutzung verliert sich auch nicht dadurch, dass die gewerbliche Nutzung z.T. mit großen Werbetafeln sowohl in als auch über den Geschäften auf sich aufmerksam macht. Denn auch wenn durch diese Werbung die gewerbliche Nutzung optisch stärker ins Auge fällt als die Wohnnutzung, die gerade nicht durch Werbung auffällt, so ändert dies nichts daran, dass die Nutzung der oberen Geschosse der Gebäude für Wohnzwecke deutlich erkennbar ist und damit eine überwiegende gewerbliche Prägung nicht besteht. Daher liegen die Voraussetzungen des § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO hier nicht vor.

Das Vorhaben ist auch nicht § 6 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässig, da der Kläger zum einen eine solche Ausnahme nicht beantragt hat und zum anderen auch nicht ersichtlich ist, dass die Voraussetzungen für eine Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB vorliegen. Auch der Kläger hat insoweit nichts geltend gemacht.

Nur ergänzend ist daraufhin zu weisen, dass das Vorhaben des Klägers selbst dann bauplanungsrechtlich unzulässig wäre, wenn man davon ausginge, dass es in einem Bereich des Mischgebietes errichtet werden soll, der überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt ist. Denn in diesem Fall stünde dem Vorhaben § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO entgegen, wonach die bei den einzelnen Baugebieten aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen im Einzelfall unzulässig sind, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Letztere bestimmt sich vor allem nach der Zweckbestimmung des jeweiligen Baugebiets, die sich für das hier in Rede stehende Mischgebiet aus § 6 Abs. 1 BauNVO ergibt, und den nach den Baugebietsvorschriften - hier nach § 6 Abs. 2 BauNVO - allgemein zulässigen Anlagen. Eine Unzulässigkeit kann sich insbesondere dann ergeben, wenn durch eine Häufung bestimmter Anlagen, die in dem Baugebiet zwar zulässig sind, aber nach den Baugebietsvorschriften der Baunutzungsverordnung den Gebietscharakter nicht maßgeblich bestimmen, der Gebietscharakter in dem betreffenden Bereich verloren geht oder sonst beeinträchtigt wird.

Vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 09.10.2013 - 5 S 29/12 -, BauR 2014, 527.

So verhält es sich im vorliegenden Fall bei Berücksichtigung des für die Spielhalle konkret vorgesehenen Standorts. Die Ansiedlung der vom Kläger zur Genehmigung gestellten Spielhalle würde aufgrund ihrer unmittelbaren Nachbarschaft zu den bereits drei vorhandenen und auch genehmigten Spielhallen den Gebietscharakter des hier in Rede stehenden Mischgebiets beeinträchtigen, mag sie selbst auch noch nicht die Schwelle zur Kerngebietstypik überschreiten. Denn bei einer Gesamtbetrachtung sind die zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen mit dem Charakter eines Mischgebiets unvereinbar.

Aus der besonderen Erwähnung der Vergnügungsstätten als allgemein zulässige Art der Nutzung in § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO folgt, dass der Verordnungsgeber eine solche spezielle gewerbliche Nutzung wegen ihres typischen Erscheinungsbilds, insbesondere wegen der typischerweise mit ihr verbundenen städtebaulichen Auswirkungen und ihrer typischen Standortanforderungen, jedenfalls nicht als in der Regel mit der Zweckbestimmung anderer Baugebiete vereinbar angesehen hat. Dabei stellt sich die für das Kerngebiet typische und dieses gleichzeitig charakterisierende Vergnügungsstätte als ein zentraler, für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbarer Dienstleistungsbetrieb mit größerem Einzugsbereich dar. Eine gerade für ein Kerngebiet typische - größere - Vergnügungsstätte ist folglich in einem Mischgebiet grundsätzlich unzulässig (§ 6 Abs. 2 Nr. 8 i. V. m. § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO). Führt die Ansiedlung einer weiteren Spielhalle, mag diese auch selbst noch keine kerngebietstypischen Auswirkungen haben, dazu, dass solche kerngebietstypischen Auswirkungen bei einer Gesamtbetrachtung hervorgerufen oder nicht nur unerheblich verstärkt werden, ist dies mit der Eigenart eines Mischgebiets in aller Regel unvereinbar, sodass das Vorhaben nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO unzulässig ist.

So verhält es sich hier. Denn die zur Genehmigung gestellte Spielhalle soll in der Nähe zu drei bereits vorhandenen Spielhallen, die nach den Angaben der Beklagten die heutige Grenze für eine kerngebietstypische Spielhalle sogar überschreiten, errichtet werden. Damit entstünden vier Spielhallen mit einer Spielfläche von ca. 690 m² in einem Abstand von ca. 150 m, von denen nicht zuletzt aufgrund ihrer zentralen Lage in der H. und dem in unmittelbarer Nähe ausreichend vorhandenen Parkraum eine deutlich größere „Magnetwirkung“ als bisher ausginge, was zu einem noch größeren Einzugsbereich mit einem deutlich erhöhten, jedenfalls kerngebietstypischen Besucheraufkommen führte.

Zudem würde der bereits jetzt für diesen Bereich in B. eingeleitete Trading-Down-Effekt noch weiter verstärkt. Ein "Trading-Down-Effekt" liegt vor, wenn es auf Grund der Verdrängung des traditionellen Einzelhandels und eines Rückgangs der gewachsenen Angebots- und Nutzungsvielfalt durch Spielhallen zu einem Qualitätsverlust von Einkaufsstraßen und -zonen kommt.

Vgl. Bayerischer VGH, Urteile vom 15.12.2010 - 2 B 09.2419 -, BauR 2011, 1143 = NVwZ-RR 2011, 514 = BRS 76 Nr. 73 = und vom 24.03.2011 - 2 B 11.59 -, BRS 78 Nr. 90 = BauR 2011, 1785; BVerwG, Beschluss vom 10.01.2013 - 4 B 48.12 -, BauR 2013, 934.

Ein „Trading-Down-Effekt" wird insbesondere durch die Konkurrenzsituation zwischen Betrieben mit typischerweise geringem Investitionsbedarf und vergleichsweise hoher Ertragsstärke - wie z. B. Spielhallen - sowie "normalen" Betrieben mit deutlich höherem Investitionsbedarf und geringerer Ertragsstärke ausgelöst. Denn der Wettbewerb um Immobilien zwischen Konkurrenten mit unterschiedlicher wirtschaftlicher Potenz führt tendenziell zu einer Erhöhung der Grundstücks- und Mietpreise und damit zu einer Verdrängung von Branchen mit schwächerer Finanzkraft.

Vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 11.05.2005 - 8 C 10053/05 -, BRS 69 Nr. 35.

Für den Bereich der Bauleitplanung ist geklärt, dass die Verhinderung eines "Trading-Down Effekts" einen besonderen städtebaulichen Grund im Sinne des § 1 Abs. 9 BauNVO darstellt, der den Ausschluss von bestimmten Unterarten von Vergnügungsstätten - namentlich Spielhallen - insbesondere in Kerngebieten rechtfertigen kann. Ob ein solcher "Trading-Down-Effekt" zu bejahen ist, beurteilt sich nach den konkreten Umständen der städtebaulichen Konfliktlage, die es mit der (Änderungs-) Planung zu bewältigen gilt. Allerdings entspricht es einem allgemeinen städtebaulichen Erfahrungssatz, dass sich Vergnügungsstätten negativ auf ihre Umgebung auswirken können. Denn jede weitere Zulassung von Spielhallen würde dazu führen, dass andere im Mischgebiet allgemein zulässige Nutzungen mit der Folge weiter zurückgedrängt würden, dass dieses zumindest in einem Teilbereich die Eigenart eines Mischgebiets verlöre. Soweit der Kläger diese Auswirkungen mit dem Hinweis in Frage zu stellen versucht, dass die Leerstände von Ladenlokalen nicht von der Ansiedlung der Spielhallen abhingen sondern andere Ursachen hätten, vermag dies vor dem Hintergrund der fortschreitenden Ansiedlung von Spielhallen nicht zu überzeugen. So hat die Beklagte durch die Vorlage des entsprechenden ablehnenden Bescheides belegt, dass es schon zumindest für ein weiteres Ladenlokal in der Hochstraße Interessenten für die Einrichtung einer Spielhalle gibt. Auch der Hinweis, mit der beabsichtigten Nutzungsänderung werde einem sonst anstehenden Leerstand entgegengewirkt, was letztlich die Attraktivität des Standorts sichere, verfängt vor dem Hintergrund dieses allgemeinen städtebaulichen Erfahrungssatzes nicht. Insofern lässt sich auch die Befürchtung der Beklagten nicht von der Hand weisen, dass durch die Zulassung einer weiteren Spielhalle jedenfalls ein Teil des Mischgebiets eine deutliche Prägung in Richtung auf ein Vergnügungs- bzw. Spielhallenviertel erhielte.

Aus diesem Grund ist das Vorhaben des Klägers bauplanungsrechtlich unzulässig und er hat keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung. Dies galt im Übrigen auch schon vor dem Inkrafttreten des Saarländischen Spielhallengesetzes, so dass auch ein (Fortsetzungs-)Feststellungsantrag des Klägers keine Aussicht auf Erfolg hätte.

Damit ist die Klage mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen.

Die Berufung wird nicht gemäß § 124 a Abs. 1 VwGO zugelassen.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Festsetzung des Streitwerts folgt aus § 52 Abs. 1 i. V. m. § 63 Abs. 2 GKG i. V. m. Nr. 9.1.2.2 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit. Unter Zugrundelegung der vom Kläger zu Genehmigung gestellten Nutzfläche der Spielhalle von ca. 97 m² ergibt sich ein Streitwert für die Erteilung einer Baugenehmigung von 58.200,-- (600 x 97) Euro.