Landgericht Krefeld, 1. Kammer für Handelssachen — 11 O 47/20

Die Parteien streiten um Schadensersatzansprüche der Klägerin gegen die Beklagte aus einem gewerblichen Mietverhältnis.

Die Klägerin mietete von der Beklagten mit Mietvertrag vom 03.01.2018 Büroflächen von 383 m2 im Z. 0 in Willich auf zwei Etagen nebst zwei Stellplätzen zu einem Monatsmietzins von 6.011,39 € zum Zwecke des Betriebes von Büroräumen und eines Showrooms an. Die Grundmiete für die Büroflächen betrug netto 4215,59 € entsprechend einem Mietpreis von 10,99 € pro qm, für die Stellplätze 70 €. Die Nebenkostenvorauszahlungen waren mit 766 € netto ausgewiesen. Das Mietverhältnis sollte am 01.07.2019 beginnen und war auf fünf Jahre befristet.

Bei der Liegenschaft, in der sich das Mietobjekt befand, handelt es sich um eine unter Denkmalschutz stehende Immobilie, die von der Beklagten zum Zwecke der Sanierung und des Weiterverkaufs erworben worden war. Aus steuerlichen Gründen wäre eine Weiterveräußerung des Objektes durch die Beklagte vor Beginn der Arbeiten erforderlich gewesen. Im Kaufvertrag zwischen der Verkäuferin und der Beklagten war eine Fertigstellungsverpflichtung bis zum 30.06.2017 enthalten, bei deren Nichteinhaltung neben Vertragsstrafen eine Rückübertragungspflicht vereinbart war. Diese Rückabwicklung wurde am 11.01.2019 vollzogen.

In § 2 Nr. 1, 4. Absatz des Mietvertrages war vereinbart, dass die Mieterin (Klägerin) die bisher genutzten Räume unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen erst kündigen werde, wenn ihr von der Vermieterin (Beklagten) der definitive geplante Übergabetermin schriftlich bestätigt wurde. Diese Bestätigung der Vermieterin sollte spätestens neun Monate -vor dem Einzugstermin bei der Mieterin eingegangen sein. Eine solche Übergabebestätigung erfolgte nicht.

Für den Fall, dass die Übergabebestätigung zu spät erfolge oder die Vermieterin durch ein von ihr zu vertretendes Verschulden den Übergabetermin überschreite, sollte sie für den etwaig durch doppelte Mietzahlungen entstandenen Schaden oder Schaden resultierend aus dem Vorliegen der Voraussetzungen gemäß § 2 Abs. 1, 3. Unterabsatz entsprechend haften.

Ferner war. in § 14 Nr. 2 enthalten, dass Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages der schriftlichen Form und dem Einverständnis beider Vertragsparteien bedürften und mündliche Nebenabreden nicht zulässig seien.

In § 15 Nr. 3 des Mietvertrages war vereinbart, dass die Vermieterin für den Fall der Nichtveräußerung ein einseitiges Rücktrittsrecht von diesem Vertrag bis zum 30.04.2018 erhalte. Auch dieses wurde nicht ausgeübt.

In § 17 wurde als Gerichtsstand Düsseldorf bestimmt.

Der Geschäftsführer der Klägerin teilte der Beklagten am 19.10.2018 mit, er müsse bis zum 13.11.2018 eine klare Aussage zum Fertigstellungstermin erhalten, andernfalls müsse er den Mietvertrag kündigen.

Am 18.01.2019 übersandte die Beklagte der Klägerin ein als Aufhebungsvertrag bezeichnetes Schriftstück, in dem stand, dass der zwischen den Parteien am 03.01.2018 abgeschlossene Mietvertrag im gegenseitigem Einvernehmen mit sofortiger Wirkung aufgehoben werde und die Vertragsparteien sich darüber einig seien, dass mit der Erfüllung dieses Aufhebungsvertrages keine Ansprüche aus dem Mietvertrag gegen die andere Partei mehr beständen. Die Erklärung war von der Beklagten unterzeichnet. Die Klägerin unterzeichnete diese nicht.

Zu einer Übergabe des Mietobjektes kam es nicht. Die Klägerin unterzeichnete am 14.02.2019 einen Mietvertrag über ein Objekt in Düsseldorf mit einer Mietfläche von 454 m2 , wovon 50 m2 auf die Möglichkeit der Nutzung von Gemeinflächen entfielen, zu einem Mietzins von 12,00 € pro Quadratmeter und vier Tiefgaragenstellplätzen zu je 50,00 €. Die Übergabe der Mietfläche sollte zum 01.08.2019, 01.09.2019 oder spätestens 01.10.2019 erfolgen. Der Vermieter gewährte der Klägerin eine mietfreie Zeit von drei Monaten ab Übergabe. Das Mietverhältnis sollte fünf Jahre zuzüglich der Dauer der mietfreien Zeit von drei Monaten nach Beginn enden. Die Miete beträgt. 5.648,00 € netto zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung.

Die Klägerin bezog die neuen Mieträume in Düsseldorf ihrer Behauptung nach zum 1.10.2019. Die Klägerin errechnet eine monatlich zu zahlende Mehrmiete gegenüber dem von der Beklagten angemieteten Objekt von 410,41 €, berechnet auf die ursprüngliche Mietfläche von 383 m2 zzgl. 2 Stellplätzen und behauptet, die Objekte seien nach Art und Lage vergleichbar. Aufgrund ihres innovativen Geschäftsbetriebes lege sie Wert darauf, ein Gewerbeobjekt in einem architektonisch herausragenden Gebäude zu belegen. Ein vergleichbares Objekt habe sie nur noch in Krefeld gefunden. Dieses sei jedoch wesentlich teurer gewesen.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 30.07.2019 kündigte die Klägerin den Mietvertrag und machte den geltend gemachten Differenzbetrag für die Anmietung des Ersatzobjektes nebst vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 2.686,80 € netto mit Fristsetzung bis zum 15.08.2019 geltend mit der Behauptung, sie habe den geschuldeten und jeweils fälligen Mietzins an die Vermieterin gezahlt.

Nachdem die Klägerin zunächst den Differenzbetrag der monatlichen Miete bis zum Ende der Vertragslaufzeit i.H.v. 24.624,60 € nebst Zinsen begehrt hatte, beantragt sie nunmehr unter Berücksichtigung der sukzessiven Fälligkeit des Mietzinses 1.

die Beklagte zu verurteilen, an sie 8.208,20 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

2.

die Beklagte zu verurteilen, ab dem 04.06.2021 monatlich, jeweils zum 3. eines jeden Monats 410,41 € nebst Zinsen i.H.v. 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem jeweiligen Folgetag an die Klägerin zu zahlen bis zum 04.09.2024, begrenzt auf den Zeitraum der Dauer des Mietvertrages zwischen der Klägerin und der G. GmbH, 00000 N. über den Gewerberaum in der S.-straße 00, 00000 N. 3.

die Beklagte weiter zu verurteilen, sie von ihren vorgerichtlichen Anwaltsgebühren in Höhe von 2.686,80 € freizustellen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie rügt die Zuständigkeit des Landgerichts Krefeld unter Bezugnahme auf die Gerichtsstandsvereinbarung und vertritt die Ansicht, die Regelung im Mietvertrag bezüglich der Ersatzansprüche stelle eine Begrenzung der möglichen Ersatzansprüche der Klägerin dar. Sie hafte zudem nicht, da sie den Übergabetermin nicht mitgeteilt habe, so dass die Klägerin ihren bisherigen Mietvertrag nicht hätte kündigen dürfen.

Sie behauptet, sie habe gegenüber dem Geschäftsführer der Klägerin immer klar kommuniziert, dass es ohne einen Käufer des Objektes keine Sanierung geben werde. Der Geschäftsführer habe daraufhin ernste Kaufabsichten geäußert. Infolgedessen habe sie den fristgerechten Rücktritt von dem Mietvertrag unterlassen.

Diese Verkaufsgespräche seien aber wider Erwarten unkonkret geblieben. Zudem habe der Geschäftsführer mitgeteilt, er benötige mehr Mietfläche als bisher, da er weitere acht Mitarbeiter eingestellt habe. Spätestens seit dem 19.10.2018 habe die Klägerin daher einen größeren Mietlächenbedarf gehabt.

Da bis zum 13.11.2018 kein Käufer gefunden worden sei, sei sie - die Beklagte - davon ausgegangen, die besprochene Kündigung des Mietvertrages wäre wirksam bzw. der Mietvertrag gegenstandslos. Am 08.01.2019 anlässlich eines Telefonates zwischen Herrn I. und dem Geschäftsführer der Klägerin habe man einverständlich den Mietvertrag aufgehoben (GA 181). Der Geschäftsführer der Klägerin habe um eine schriftliche Bestätigung gebeten, die sie wunschgemäß am

18. Januar 2019 der Klägerin habe zukommen lassen. Auch die Klägerin sei von einer wirksamen Aufhebung des Mietverhältnisses ausgegangen, da sie die neuen Räumlichkeiten angemietet und eine Kündigung des Mietverhältnisses erst fünf Monate später ausgesprochen habe.

Sie vertritt die Ansicht, die Klägerin könne den Schaden nicht auf einmal verlangen, sondern allenfalls monatlich. Zudem seien im Umkreis von Willich bei einem Angebotsüberhang günstigere Immobilien anzumieten zu einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 8,12 €. Die Klägerin habe gegen ihre Schadensminderungspflicht verstoßen. Die auf die Möglichkeit der Nutzung der Gemeinschaftsräume und der weiteren hauseigenen Angebote entfallenden Kosten seien von der Nettokaltmiete in Höhe von 12 € in Abzug zu bringen. Zudem sei die Qualität der Außenstellplätze in Willich nicht gleichzusetzen mit den Tiefgaragenstellplätzen in Düsseldorf. Auch sei die mietfreie Zeit von drei Monaten anzurechnen. Zudem fehle es an einer Kausalität zwischen der Kündigung ihres Mietvertrages und dem Abschluss des neuen Vertrages durch die Klägerin, da die Kündigung erst fünf Monate später erklärt worden sei.

Bei dem gegenständlichen Mietvertrag sei die Schriftform nicht eingehalten worden, da weder geregelt worden sei, welche Grundrissvariante zur Ausführung komme und es Ergänzungen gebe, die nicht unterzeichnet seien, so z.B. die von der Klägerin eingeführte Regelung, dass die Miete reduziert werde, wenn die Gesamtkosten unter den Kosten der Baubeschreibung lägen sowie weitere Beschaffenheitsvereinbarungen. Auch sei die konkrete Lage der Außenstellplätze nicht genau bezeichnet gewesen. Diese seien noch nicht abschließend geklärt gewesen. Damit sei das Mietverhältnis ordentlich durch die seitens der Klägerin erklärte Kündigung zum 31.03.2020 beendet gewesen.

Zudem ergebe sich aus dem Handelsregister, dass nicht nur die Klägerin, sondern die unter der ehemaligen Anschrift existierende A. GmbH & Co. KG mit der persönlichen haftenden O. GmbH und der O. GmbH die Geschäftsanschrift nach Düsseldorf geändert hätten. Alle Gesellschaften hätten ihren Sitz nach Düsseldorf verlegt, während die Klägerin nur für sich Flächen bei ihr angemietet habe.

Die Beklagte vertritt die Ansicht, der Klageantrag zu 2) sei unzulässig, da sie keinen Anlass gegeben habe, daran zu zweifeln, dass sie nicht leisten würde, sollte sie zur Zahlung verurteilt werden (GA 329). Zudem sei unklar, ob die Klägerin die Miete mindern werde.

Mangels Verzuges oder Pflichtverletzung könne die Klägerin nicht die Kosten der Kündigung ersetzt verlangen. Zudem seien die vorgerichtlich entstandenen Anwaltskosten bereits deshalb nicht zu erstatten, weil die Klägerin die Kündigung auch ohne Anwalt habe erklären können.

Hierzu vertritt die Klägerin die Auffassung, § 2 des Mietvertrages enthalte keine abschließende Regelung für sämtliche Schadensersatzforderungen, sondern regele nur den Verzögerungsschaden. Es sei ausreichend, dass der Inhalt des Mietvertrages ausreichend bestimmbar sei (GA 255).

Sie behauptet, die Einstellung der neuen Mitarbeiter sei lediglich beabsichtigt gewesen. Die bei der Beklagten angemieteten Flächen seien dazu ausreichend gewesen. Wegen des Lounge Charakters der in Düsseldorf neben den Büroräumen zur Verfügung stehenden Gemeinschaftsräumen sei die tatsächliche Bürofläche nur 20 m2 größer. Die von der Beklagten aufgezählten Gesellschaften hätten keine Angestellten. Eine zusätzliche Bürofläche werde daher nicht benötigt. Herr I. sei bereits 2016 als Geschäftsführer ausgeschieden.

Die Kammer hat Beweis erhoben aufgrund der vorbereiteten Beweisbeschlüsse vom 18.12.2020 (GA 230) und 01.04.2021 (GA 342). Bezüglich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsprotokolle vom 15.03.2021 (GA 313) und 19.05.2021 (GA 415) sowie die schriftlichen Aussagen der Zeugin vom 19.04.2021 (GA 164 und 174) Bezug genommen.

Bezüglich des übrigen Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen verwiesen.

Die zulässige Klage der Klägerin hat in sachlicher Hinsicht in überwiegendem Umfange Erfolg. Ihr steht der geltend gemachte Schadensersatzanspruch auf Erstattung des höheren Mietzinses der nunmehr angemieteten Gewerberäume gegenüber den von der Seklagten angemieteten Gewerberäumen zu. I.

Die Klage ist zulässig. Das Landgericht Krefeld ist zur Entscheidung des Rechtsstreits örtlich zuständig. Die Gerichtsstandsvereinbarung in § 16 des Mietvertrages ist gemäߧ 40 Abs. 2 Nr. 2_ ZPO unzulässig, da für den Rechtsstreit eine ausschließliche sachliche Zuständigkeit gemäß § 29 a Abs. 1 ZPO gegeben ist.

Das Feststellungsinteresse der Klägerin ist gemäߧ 256 ZPO gegeben. Angesichts der Weigerung der Beklagten, den Mietdifferenzanspruch dem Grunde und der Höhe nach anzuerkennen, war für die Klägerin nicht ersichtlich, dass die Beklagte auch für die Zukunft ohne einen entsprechenden Titel zahlen würde. II.

Die Klage ist auch in überwiegendem Umfang aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 282 in Verbindung mit § 241 Abs. 2 BGB, 542 BGB begründet.

1.

Die Parteien hatten einen Mietvertrag über Gewerberäume T. in Willich abgeschlossen mit einem Mietbeginn zum 01.07.2019. Die Beklagte konnte den Mietraum nicht zur Verfügung stellen, da die lnvestorensuche und damit der Umbau des T. scheiterte und die Gemeinde Willich den mit der Beklagten über die Liegenschaft abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag rückabwickelte. 2.

Die Klägerin kündigte daher den Mietvertrag mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten von Juli 2019 fristlos. Diese fristlose Kündigung war von der Beklagten verschuldet, da sie - wie ausgeführt - den Mietgegenstand nicht zur Verfügung stellen konnte.

Zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung der Klägerin bestand der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag fort. Die Beweisaufnahme durch Vernehmung des Zeugen I. hat nicht die Richtigkeit der Behauptung der Beklagten ergeben, die Parteien hätten das Mietverhältnis einverständlich in dem mit dem Zeugen I. geführten Telefonat im Januar 2019 aufgehoben. Vielmehr hat der Zeuge I. ausgeführt, hierzu sei eine entsprechende Handlung der Beklagten notwendig gewesen. Er selbst habe zu diesem Zeitpunkt einen solchen Vertrag gar nicht mehr abschließen dürfen. Die Beklagte hat der Klägerin folgerichtig einen Aufhebungsvertrag übersandt. Die Klägerin hat diesen jedoch nicht unterzeichnet und damit das Angebot der Beklagten auf Aufhebung des Mietvertrages nicht angenommen.

Zu einer früheren Kündigung oder Aufhebung des Mietvertrages trägt die Beklagte nicht substantiiert vor. Insbesondere gibt sie mit ihrem Vortrag, das Mietverhältnis sei im Januar 2019 telefonisch einverständlich aufgehoben worden zu erkennen, dass sie von einer früheren Beendigung nicht ausgeht. 3.

Durch die Kündigung des Mietvertrages ergab sich für die Klägerin die Notwendigkeit, andere Gewerberäume anzumieten, da die bisherigen Geschäftsräume der Klägerin zu klein waren und sie daher bei der Beklagten bereits im Jahre 2017 die größere Gewerbefläche angemietet hatte. 4.

a) Als Schadenersatz steht der Klägerin aufgrund des Unvermögens der Beklagten, den abgeschlossenen Mietvertrag erfüllen zu können, die Differenz zwischen der mit der Beklagten vereinbarten Miete und der nunmehr geschuldeten Miete zu. Die Differenz ist erstattungsfähig, wenn die angemieteten Flächen nach Ausstattung, Zuschnitt, Lage oder Größe vergleichbar sind und hierfür der marktübliche Mietzins gezahlt wird (Blank in Schmidt - Futterer, Mietrecht, 14. Aufl.,§ 542, Rn. 118). Dieser Anspruch ist ratierlich zu erfüllen zu den Zeiträumen, zu denen die Klägerin die Miete begleichen muss. Dieser Rechtslage hat die Klägerin mit ihren geänderten Anträgen Rechnung getragen. Damit ist der Differenzschaden bis zum Mai 2021 als Forderungsbetrag fällig, während für die restlichen Monate für die Dauer des Mietverhältnisses über die angemieteten Gewerberäume in Düsseldorf der Klägerin die mit dem Klageantrag zu 2) begehrte Feststellung gemäß §§ 258, 259 ZPO zusteht. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift sind erfüllt, da der Klägerin ein Anspruch zusteht, aus dem sich künftig wiederkehrende Leistungen ergeben. Der Anspruch ist der Höhe nach bestimmt: Die Besorgnis der Leistungsverweigerung liegt vor, da die Beklagte den Anspruch nicht nur dem Grunde nach, sondern auch hinsichtlich der zeitlichen Dauer ernstlich bestreitet.

b) Zeitlich ist der Anspruch auf den Zeitraum bis zum Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer des mit der Beklagten abgeschlossenen Mietverhältnisses oder bis zur ersten Kündigungsmöglichkeit durch die Beklagte als ehemalige Vermieterin beschränkt (Blank, a.a.O.). Das Mietverhältnis zwischen den Parteien wurde befristet abgeschlossen auf fünf Jahre und wäre damit zum 31.05.2024 erstmals kündbar gewesen. Andererseits könnte die Klägerin nicht mit Erfolg den jetzt geltend gemachten Differenzschaden verlangen für den Fall, dass ihr Mietverhältnis mit ihrer jetzigen Vermieterin früher enden würde. Dem hat Klägerin mit der Einschränkung im Klageantrag zu 1) Rechnung getragen.

Der Laufzeit kann die Beklagte nicht mit Erfolg entgegenhalten, die Befristung in dem Mietvertrag sei gemäß § 550 BGB unwirksam, da die Parteien mangels Bestimmtheit das Schriftformerfordernis nicht eingehalten hätten. Das Mietobjekt ist durch die beigefügten Grundrisspläne ausreichend identifizierbar beschrieben. Aus diesen Plänen ergibt sich die von der Klägerin angemietete Fläche. Es stellt auch keinen Verstoß gegen das Bestimmtheitsgebot dar, wenn seitens der Beklagten die Möglichkeit der Bestimmung der Lage von Innenwänden nach Abschluss des Mietvertrages noch zugestanden wird, da dies keine Vertragsbedingungen tangiert.

Ein eventueller Erwerber, zu dessen Schutz diese Bestimmung dient, kann zweifelsfrei feststellen, welche Flächen von dem Mietvertrag umfasst sind unabhängig von der Frage, ob die Innenwände in.der ein oder anderen Alternative gestellt werden können. Gleiches gilt für die gemieteten Parkflächen. Entscheidend ist, dass eine entsprechende Anzahl der vorhandenen Parkplätze von der Klägerin angemietet wurde.

Ein Verstoß gegen § 550 und die dort geregelte Schriftform liegt ebenso wenig darin, dass in den Ergänzungen geregelt ist, dass für den Fall, dass die tatsächlichen Gesamtkosten unter den geplanten Kosten gemäß Baubeschreibung liegen, der Vermieter die Miete entsprechend reduzieren kann. Hierbei handelt es sich um eine Abrede, die allein zu Gunsten der Mieterin wirken würde und die im Ermessen des Vermieters liegt und eine nachträgliche Vertragsänderung erforderlich machen würde. Entscheidend ist allein, dass sich die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere Mietgegenstand, Miete sowie Dauer und Parteien des Mietvertrages aus einer unterzeichneten Urkunde ergeben. Infolgedessen ist auch nicht erheblich, ob unklar ist, wann die tatsächlichen Gesamtkosten unter den geplanten Kosten liegen.

c) § 2 Nr. 1 4. Absatz des Mietvertrages steht dem Anspruch der Klägerin nicht entgegen. S. 1 des Absatzes kann nicht so ausgelegt werden, dass der Klägerin eine Kündigung ihres bisherigen Mietverhältnisses nicht möglich ist, wenn der Übergabetermin nicht schriftlich bestätigt wird. Eine solche Auslegung würde die Klägerin in ihren geschäftlichen Entscheidungen so stark beschränken, dass diese Rechtsfolge nicht gewollt sein kann. In diesem Absatz ist ebenso wenig eine Haftungsbeschränkung der Beklagten für einen Mietdifferenzschaden enthalten. Ausweislich des Wortlautes betrifft diese Regelung nur einen durch doppelte Mietzahlung entstehenden Schaden der Klägerin. Ein solcher ist hier nicht geltend gemacht.

d) Die Klägerin hat durch Vorlage der Kontoauszüge nachgewiesen, dass sie die Miete ab dem 01.01.2020 an die Vermieterin der in Düsseldorf angemieteten Gewerberäume gezahlt hat. Damit hat sich ihr Schaden ab diesem Zeitpunkt verwirklicht.

e) Die Erstattungspflicht der Beklagten beginnt mit dem 01.01.2020. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Ersatz des Differenzschaden für die ersten drei Monate nach Mietbeginn. Die allgemeinen schadensrechtlichen Grundsätze sind auch bei dieser Schadensposition zu berücksichtigen (Blank, a.a.O.). Damit finden die Gesichtspunkte der Vorteilsausgleichung und der Schadensminderungspflicht Anwendung. Es ist zu berücksichtigen, dass der Klägerin - selbst wenn es sich bei der Gewährung des mietfreien Zeitraumes um eine freiwillige Vermögensentscheidung des Vermieters handelte - für diesen Zeitraum keine Kosten entstanden sind. Es würde zu einer Bereicherung auf ihrer Seite führen, wenn sie diese Kosten von der Beklagten mit Erfolg verlangen könnte. Dies widerspricht den Grundsätzen des Schadensrechtes. Bis zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung wäre daher der Differenzschaden für 17 Monate zu erstatten (Januar 2020 bis Mai 2021).

f) Die Klägerin hat mit der Anmietung der Gewerbeflächen in Düsseldorf auch nicht gegen die sie treffende Pflicht zur Schadensminderung verstoßen. Dies wäre dann der Fall, wenn sie den Gewerberaum zu einem höheren Mietzins angemietet hätte, obwohl günstigere Angebote vorhanden waren (Blank,a.a.O.) Für das Vorhandensein von günstigeren Angeboten ist die Beklagte, zu deren Gunsten sich diese Verletzung auswirken würde, darlegungs- und beweispflichtig. Sie ist dieser Darlegungslast nicht in ausreichendem Maße nachgekommen, indem sie Angebote über freien Gewerberaum in Willich vorgelegt hat, der zu einem wesentlich günstigeren Mietzins hätte angemietet werden können. Die von der Beklagten angegebenen Objekte waren nicht gleichwertig.

Unstreitig zwischen den Parteien ist, dass die Klägerin als innovatives Unternehmen Gewerberäume in einem architektonisch hervorstechenden Gebäude suchte. Diese Voraussetzungen hätten die angemieteten Räume T. in Willich erfüllt. Diese Anforderungen erfüllen - wie unstreitig ist - auch die von der Klägerin nunmehr angemieteten Mieträume. Nicht erfüllt werden sie indes von den Mieträumen, die die Beklagte zum Vergleich anbietet. Auf den Vortrag der Klägerin hin, es handele sich bei diesen Gewerberäumen um nicht hervorstechende Bauwerke, hat die Beklagte nicht mehr reagiert. Die Klägerin wiederum ist der sie treffenden subsidiären Darlegungslast insoweit nachgekommen, als sie darlegte, sie habe sich auf dem Markt umgeschaut und neben dem Objekt in Düsseldorf als gleichwertiges Objekt nur ein in Krefeld gelegenes Objekt gefunden, das indes größer und wesentlich teurer gewesen sei.

g) Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Klägerin an dem Mietvertrag mit der Beklagten wegen der Erweiterung ihres Mitarbeiterstammes bereits im Herbst 2018 nicht mehr festhalten wollte und deshalb ihr Begehren auf Leistung von Schadenersatz Treu und Glauben widersprechen würde. Dieser von der Beklagten vorgebrachten Vermutung steht bereits entgegen, dass die Klägerin zu dem Zeitpunkt, als sie nach Behauptung der Beklagten an dem Fortbestand des Mietverhältnisses kein Interesse mehr hatte, die Beklagte aufforderte, bis zum November 2019 final mitzuteilen, ob die Beklagte in der Lage sei, die Mietfläche zur Verfügung zu stellen. Im Übrigen spricht gegen diese Vermutung, dass die von der Klägerin in Düsseldorf angemieteten Flächen nicht viel oberhalb der von der Beklagten angemieteten Fläche liegen. Unstreitig zwischen den Parteien ist, dass der Klägerin in Düsseldorf Sozialflächen zur Verfügung stehen, die sie gemeinsam mit den anderen Mietern nutzen darf. Von diesen Flächen wird ihr ein Anteil von 50 m2 zugerechnet. Mithin beträgt die Mehrfläche an Gewerberaum lediglich 21 m2 Hierzu hat der Geschäftsführer der Klägerin unwidersprochen vorgetragen, er habe vor der Anmietung bei der Beklagten Gewerbeflächen um die 400 m2 gesucht.

Ein Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht liegt auch nicht darin, dass die Klägerin höherwertige Flächen angemietet hätte. Vielmehr bewertet das Gericht die angemieteten Flächen als gleichwertig. Gegen die Gleichwertigkeit der an emieteten Gewerbeflächen in Düsseldorf mit den von der Beklagten angemieteten Gewerbeflächen spricht nicht der Umstand, dass die nunmehr genutzten Flächen einen höheren Freizeitwert haben dürften, da Sozialflächen zur Verfügung stehen und das Angebot einer B. im Raume steht. Angesichts des Umstandes, dass der von der Klägerin gesuchte Gewerberaum - die Darstellung des Unternehmens in einem besonderen Gebäude sowie Gewerberäume um die 400 m2

- nur in geringem Umfange in der Region zur Verfügung stand, war der Klägerin nicht zuzumuten, wegen der angebotenen Zusatzleistungen auf den Mietvertrag zu verzichten.

Auch kann nicht festgestellt werden, dass die zur Verfügung stehenden Angebote den Quadratmeter-Mietzins in erheblichem Maße verteuert hätte, denn dieser liegt nur 1,01 € über dem von der Beklagten verlangten Mietzins. Diese Differenz erklärt sich alleine aus dem Umstand, dass die Immobilie in Düsseldorf liegt, was allerdings der Klägerin nicht zum Vorteil gereicht, da sie - wie der abgeschlossene Mietvertrag mit der Beklagten zeigt- eigentlich ihren Sitz in Willich gesehen hat.

Zudem hat die hierzu gehörte Zeugin J. bekundet, die Zusatzangebote hätten den Mietzins nicht beeinflusst, da dieser Mietzins von 12 €/m2 die absolute Mindestmiete gewesen sei. Auch ohne das Vorhandensein der Zusatzangebote hätte die Mindestmiete 12 € betragen. Schließlich ist zu berücksichtigen, dass die Klägerin für diese Zusatzangebote auch zahlt, da sich hierdurch die von ihr angemietete Mietfläche vergrößert.

Auch kann nicht festgestellt werden, dass die Klägerin überteuerte Räume angemietet hätte. Vielmehr dürfte der gezahlte Mietpreis - wie die Zeugin J. bestätigte und dem Gericht bekannt ist - am unteren Rand des in Düsseldorf verlangten Mietzinses für Gewerberaum liegen. Auch der Umstand, dass der Klägerin nunmehr statt Außenstellplätzen Tiefgaragenstellplätze zur Verfügung stehen, kann sich nicht zulasten der Klägerin auswirken. Wenn sie Parkraum haben wollte, musste sie die von der jetzigen Vermieterin angebotenen Möglichkeiten wahrnehmen. Die Beklagte muss sich entgegenhalten lassen, dass es nicht möglich ist, den bei ihr angemieteten Gewerbemietraum 1:1 auf die in Düsseldorf angemieteten Räume zu übertragen. Aus diesem Grunde ist auch der weitere Einwand der Beklagten unerheblich, die Mietfläche in Willich hätte sich auf zwei Etagen erstreckt. Dies war offensichtlich - wie sich aus der Anmietung der Fläche ergibt - kein Hinderungsgrund für Klägerin. Damit kann auch nicht festgestellt werden, dass eine Anmietung auf einer Etage eine höhere Wertigkeit der Mietfläche begründet.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zudem fest, dass die Klägerin nicht gegen ihre Schadensminderungspflicht verstieß, als sie die nunmehr angemieteten Gewerberäume anmietete, weil kleinerer und günstigerer Gewerberaum zur Verfügung gestanden hätte. Die von der Beklagten benannte Zeugin J. hat nicht bestätigt, dass zum Zeitpunkt der Anmietung der Gewerberäume durch die Klägerin anderer Gewerberaum genau in dem Umfang von 383 m2 zu einem niedrigeren Preis zur Verfügung gestanden hätte. Sie hat vielmehr bekundet, dass das andere zu diesem Zeitpunkt freie Objekt den gleichen Mietzins gehabt hätte. Zudem ist zu berücksichtigen, dass die Klägerin den Mietzins auf die bei der Beklagten angemieteten 383 m2 heruntergerechnet hat.

h) Ebenso unerheblich ist der Einwand der Beklagten, unter der alten Adresse der Klägerin in Willich hätten mehrere Firmen gesessen, die alle nach Düsseldorf umgezogen seien. Die Klägerin sei daher nicht allein aktiv legitimiert. Dem steht bereits der Umstand entgegen, dass alleine die Klägerin sowohl Vertragspartei des mit der Beklagten abgeschlossenen Mietvertrages als auch Vertragspartei des mit der G. GmbH abgeschlossenen Mietvertrages war und ist und die übrigen unter dieser Adresse gemeldeten Gesellschaften -wie die Klägerin unwidersprochen vorträgt - nicht über eigene Arbeitnehmer verfügen und daher keinen Platzbedarf haben. 5.

Ebenso wenig ist der Vortrag der Beklagten erheblich, durch die Äußerung eines Ankaufinteresses an dem Gebäude habe der Geschäftsführer der Klägerin sie von der Ausübung des ihr zustehenden Rücktrittsrecht vom Mietvertrag abgehalten. Es hat zu keinem Zeitpunkt ernsthafte Verhandlungen zwischen den Parteien des ursprünglichen Mietvertrages über einen Ankauf des Gebäudes durch den Geschäftsführer der Klägerin gegeben. Er hat vielmehr nur allgemein ein Interesse geäußert. Im Übrigen entsprach es der freien Entscheidung der Beklagten, das Rücktrittsrecht nicht auszuüben. Eine Beeinflussung dieser Entscheidung durch den Geschäftsführer der Klägerin ist weder vorgetragen noch ersichtlich. 6.

Die Höhe der Kosten ist schlüssig dargelegt anhand der tatsächlich zwischen den Parteien im Raume stehenden Kosten. Die Mietdifferenz beträgt herunter gerechnet auf 383 m2 pro Monat 410,41 €, da bei einer angenommenen Fläche in Düsseldorf zuzüglich zweier Stellplätze, wie in Willich angemietet, der monatliche Mietzins bei 4696 € läge. Dem steht der in Willich geschuldete Mietpreis von 4285,59 € entgegen. Mit dieser Berechnungsweise hat die Klägerin dem Umstand Rechnung getragen, dass ihr mehr Quadratmeter zur Verfügung stehen. In einem solchen Fall kommt eine anteilige Ersatzpflicht in Betracht (s. Siegmund, WuM 2017, S. 613 (618). Für den Zeitraum von 17 Monaten beträgt der bisher auszugleichende Betrag 6976,97 €. 6.

Ein Freistellungsanspruch von den Anwaltskosten resultiert aus § 241, 280 BGB. Die Beklagte hat ihre Vertragspflichten aus dem Mietvertragsverhältnis verletzt und so die Kündigung der Klägerin provoziert. Angesichts der komplexen Fragen, die sich aus einer solchen Kündigung ergeben, war die Klägerin auch berechtigt, einen Anwalt einzuschalten. Insoweit widersprach es auch nicht ihrer Schadensminderungspflicht, die Kündigung durch den Anwalt aussprechen zu lassen, da er ohnehin den Folgeschaden berechnen musste. Daher ist der angesetzte Gegenstandswert für die Kündigung einschließlich der Pauschalgebühr i.H.v. 1642,40 € gerechtfertigt.

Hinzuzusetzen ist die Gebühr für den Differenzbetrag, allerdings reduziert auf die Monate Januar 2020 bis Mai 2024 entsprechend 53 Monaten entsprechend einem Betrag i.H.v. 21.751,73 €. Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass der Schaden bei der Klägerin noch nicht entstanden und daher der Betrag noch nicht fällig war, ist hier ein Feststellungsabschlag von 20 % gerechtfertigt, sodass sich der Wert, nach dem die anwaltliche Gebühren zu berechnen ist, auf 17.401,38 € reduziert. Die Gebühr liegt damit einschließlich der Pauschale bei 924,80 €.

Der gesamte Freistellungsanspruch umfasst damit 2 567,20 €. 7.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 ZPO und entspricht dem jeweiligen Obsiegen und Unterliegen. Die vorläufige Vollstreckbarkeit rechtfertigt sich aus § 709, 708 Nr. 11, 711 ZPO.