Landgericht Münster, Zivilkammer — 12 O 31/16

Der Kläger nimmt den nunmehr alleinigen Beklagten wegen mangelhafter Architektenleistungen in Anspruch. Soweit der Kläger auch gegen die ursprüngliche weitere Beklagte Klage erhoben hat, ist die Klage durch Teilurteil vom 16.05.2019 rechtskräftig abgewiesen worden (vgl. wegen der Einzelheiten Blatt 426ff. d. A.).

Der Kläger ist Eigentümer des Hausgrundstücks X-Straße ## in Münster. Dort befindet sich ein denkmalgeschütztes Wohn- und Wirtschaftsgebäude mit ursprünglich drei Wohnungen. Weitere Wohnungen sollten errichtet werden. Das Gebäude besteht aus einem Erdgeschoss, einem Ober- und einem Dachgeschoss.

Der Beklagte wurde am 21.09.2009 als Architekt mit der Planung und Ausschreibung des Aus- und Umbaus beauftragt. In dem Vertrag wurde hinsichtlich der zu erwartenden Baukosten vereinbart, dass diese die Kosten des Umbaus des Spitzbodens nicht umfassen sollten, da dieser in Eigenregie ausgebaut werden sollte (Bl. 56ff. d. A.). Der Beklagte beantragte zunächst den Umbau des Gebäudes einschließlich des Spitzbodens. Die Stadt Münster lehnte diesen Antrag ab.

Danach wurde ein Umbau beantragt, der den Spitzboden als Abstellraum auswies und über Einschubtreppen erschloss. Im Herbst 2010 erwirkte der Kläger eine Änderung der Baugenehmigung, in der eine Treppe zum Spitzboden vorgesehen war. Das Objekt hat mittlerweile fünf Mietparteien.

2012 bestätigte der Beklagte gegenüber dem Kläger und seiner Ehefrau, dass die Voraussetzungen für einen späteren Ausbau ohne Eingriffe in die Obergeschosswohnungen geschaffen werden sollten (Bl. 102f. d. A.). Der Klägervertreter verlangte unter Fristsetzung bis zum 30.07.2012 von dem Beklagten außergerichtlich Schadensersatz.

Der Kläger begann mit dem Ausbau des Dachbodens in Eigenregie.

Die Ehefrau des Klägers, die Zeugin L1. bestätigte am 23.05.2016 schriftlich, dass sie dem Kläger sämtliche Ansprüche u. a. gegen den Beklagten abgetreten habe.

Der Kläger behauptet, den Beklagten alleine beauftragt zu haben. Seine Ehefrau habe ihm etwaige Ansprüche jedenfalls abgetreten.

Mit dem Beklagten sei die Einbeziehung des später geplanten Ausbaus des Spitzbodens vereinbart gewesen. Im Architektenvertrag finde sich die handschriftliche Eintragung: „ohne die Baukosten für den Spitzboden, da dieser in Eigenleistung ausgebaut wird.“ Zur Vermeidung von Kosten bei dem späteren Ausbau sollte dieser so weit wie möglich, insbesondere bei der Statik, der Schalldämmung und bei dem Brandschutz berücksichtigt werden. Insbesondere hätten die Decken aller Wohnungen so gestaltet werden sollen, dass ein Eingriff in die Wohnungen im Obergeschoss bei einem späteren Ausbau des Spitzbodens nicht mehr erforderlich werde. Hierfür habe er erhebliche Mehrkosten in Kauf genommen. Dieser Auftrag sei unabhängig von der baurechtlichen Genehmigung durch die Stadt Münster erteilt worden. Auch habe sich der Auftrag auf die Bauleitung erstreckt. Dieser geplante Ausbau sei Gegenstand mehrerer Gespräche in Gegenwart des Zeugen R. vor Vertragsschluss gewesen. Auch später habe der Beklagte immer wieder in Gesprächen gegenüber den Zeugen T. und S. den geplanten späteren Ausbau bestätigt. Auch sei der Beklagte verpflichtet gewesen, die Statik zu prüfen. Hinsichtlich der Arbeiten der vormaligen weiteren Beklagten seien wegen des geplanten Ausbaus des Spitzbodens Mehrkosten von 25.000,00-30.000,00 € in Kauf genommen worden.

Der Kläger ist der Auffassung, dass die Leistungen des Beklagten nicht abgenommen worden seien. Eine Abnahme durch Ingebrauchnahme scheide ebenfalls aus, weil eine eingehende Prüfung der Ingebrauchnahme nicht vorausgegangen sei.

Zur Schadensbeseitigung müssten auf dem Spitzboden der Trockenestrich und die Schüttung beseitigt und nach Durchführung der Ertüchtigungsarbeiten ersetzt werden. Hierfür seien Kosten von 17.191,00 € zu erwarten. Die Kosten der Ertüchtigung der Decke betrügen 36.855,00 €, wovon nach Abzug von Sowieso-Kosten 32.855,00 € verblieben. Weitere 25.837,50 € Kosten entstünden für Trockenbauarbeiten. Dieser werde voraussichtlich 14.960,00 € kosten. Außerdem sei die Erstellung einer neuen Statik erforderlich, was Kosten von 6.730,78 € erwarten lasse. Diese sei für 2.369,23 € zu prüfen. Die Malerarbeiten, die in den Wohnungen im Obergeschoss erforderlich seien, kosteten unter Berücksichtigung des Abzugs neu für alt 7.732,00 €.

Die Arbeiten nähmen einen Zeitraum von voraussichtlich zwei Monaten in Anspruch. Während dieser Zeit seien die vermieteten Wohnungen nicht nutzbar. Dadurch entgingen ihm Mieteinnahmen von 5.480,00 € zuzüglich verbrauchsunabhängiger Nebenkosten von 808,52 €. Außerdem meint er, seinen Mietern die Kosten für Ersatzunterkünfte zahlen zu müssen, deren Kosten er auf 65,00 €/Tag schätzt. Unter Berücksichtigung ersparter Kosten verblieben Mehrkosten von 4.765,00 €. Außerdem müssten die unteren Wohnungen während der Arbeiten leergeräumt und das Inventar zwischengelagert werden, was Kosten von 14.800,00 € verursachen werde.

Außerdem seien ihm 105.327,75 € im Zeitraum April bis 01.07.2019 entgangen. Er habe im Dachgeschoss Ferienwohnungen errichten wollen. Angesichts des Umfangs der Mangelbeseitigungsarbeiten sei ein Architekt einzuschalten. Er hätte für die Wohnungen bei einer Belegung mit jeweils zwei Personen 65,00 €/Tag einnehmen können. In einem Drittel der Fälle sei eine Belegung mit drei Personen bei einem Aufschlag von 15,00 €/Tag möglich gewesen. Es sei von einer Belegung an 75 % der Tage auszugehen. Die Wohnungen lägen günstig zur Stadt und zu einem Golfplatz. Betriebskosten seien mit 25,00 €/m² im Jahr anzusetzen, sodass sich 2.500,00 € Kosten ergäben. Das Inventar der Wohnung sei mit einem Anschaffungspreis von 50.000,00 € pro Jahr anzusetzen. Die Abschreibung habe über zwölf Jahre zu erfolgen, sodass sich Abschreibung von 8.333,33 € im Jahr ergäben. Der Verwaltungsaufwand sei mit 5 % der Einnahmen, 1.914,88 € in Abzug zu bringen. Angesichts der Erteilung der Baugenehmigung im Oktober 2014 sei mit einer Fertigstellung innerhalb von fünf Monaten zu rechnen gewesen, sodass eine Vermietung ab Mai 2015 möglich gewesen wäre.

Der Kläger hat beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an ihn 124.663,36 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 31.07.2012 als Vorschuss zur Mangelbeseitigung zu zahlen,

den Beklagten zu verurteilen, an ihn 24.060,01 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 31.07.2012 als Vorschuss zur Mangelbeseitigung zu zahlen,

den Beklagten zu verurteilen, ihm sämtliche weiteren Schäden zu ersetzen, die ihm dadurch entstehen, dass der Beklagte zu 1) das Bauvorhaben, Umbau des Wohn- und Wirtschaftsgebäudes X-Straße ## in Münster zu Wohnzwecken nicht unter der Prämisse erstellt haben, dass der Spitzboden ohne Eingriff in die unteren Wohnungen in Eigenleistung ausgebaut werden kann,

den Beklagten zu verurteilen, an ihn außerdem Rechtsanwaltskosten in Höhe von 5.506,73 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Kläger beantragt nunmehr

den Beklagten zu verurteilen, an ihn 124.663,36 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 31.07.2012 als Vorschuss zur Mangelbeseitigung zu zahlen,

den Beklagten zu verurteilen, an ihn Schadensersatz in Höhe von 105.327,75 € nebst Zinsen in Höhe von 7.253,47 € zu zahlen,

den Beklagten zu verurteilen, ihm sämtliche weitere Schäden zu ersetzen, die ihm dadurch entstehen, dass der Beklagte das Bauvorhaben Umbau des Wohn- und des Wirtschaftsgebäudes X-Straße ## in Münster fehlerhaft geplant hat.

den Beklagten zu verurteilen, an ihn außerdem Rechtsanwaltskosten in Höhe von 5.506,73 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er behauptet, die Ehefrau des Klägers sei mit der Durchführung des Rechtstreits nicht einverstanden.

Gegenstand der Planungen sei ausschließlich der Umbau des Obergeschosses gewesen. Der Spitzboden sei lediglich als Abstellraum zu planen gewesen. Der Einbau der Treppe in den Spitzboden sei nachträglich beantragt worden, weil der Kläger noch eine solche Treppe gehabt und die Kosten für die Einschubtreppen gespart habe. Im Zuge dessen habe er den Kläger nochmals ausdrücklich auf die fehlende Nutzbarkeit des Spitzbodens hingewiesen. Der Zeuge R. sei lediglich bei einem Gespräch dabei gewesen, in dem es um die Zusammenlegung der neu errichteten beiden Wohnungen gegangen sei. Für die Arbeiten an dem Spitzboden sei er nicht verantwortlich, weil er mit diesen Arbeiten nicht beauftragt gewesen sei. Während des Bauvorhabens habe der Kläger den Wunsch geäußert, den Spitzboden später in Eigenregie ausbauen zu können. Hierbei sei beabsichtigt gewesen, die neu errichteten Wohnungen so zu gestalten, dass bei einem späteren Ausbau keine Änderungen mehr vorgenommen werden sollten. Deshalb seien die Decken nach dem Standard F90 ausgeführt worden. Demgegenüber seien Vorkehrungen bezüglich der drei bereits zuvor vorhandenen Wohnungen nicht beabsichtigt gewesen. Insbesondere hätten Arbeiten an deren Decken nicht vorgenommen werden sollen.

Die Prüfung der Statik könne ein Architekt nicht erbringen. Im Übrigen sei die Statik mangelfrei, weil sie der Genehmigung entsprochen habe, die gerade keine Nutzung des Spitzbodens als Wohnraum vorgesehen habe. Eine Nutzung als Wohnung sei bis heute nicht bauordnungsrechtlich genehmigt.

Die Ertüchtigung des Gebäudes für einen Ausbau des Spitzbodens könne auch vom Dachboden aus vorgenommen werden.

Dem Kläger sei – was unstreitig ist – nur die Errichtung zweier Ferienwohnungen genehmigt worden. Hierin liege keine Genehmigung von Wohnungen zur dauerhaften Nutzung. Der Dachboden dürfe nur als Abstellfläche genutzt werden.

Er ist der Auffassung, der Anspruch des Beklagten sei verjährt. Hierzu behauptet der Beklagte, die Abnahme seiner Leistung sei spätestens 2010 erfolgt.

Die Klageschrift ist dem Beklagten am 14.03.2016 zugestellt worden. Die Klageerweiterung ist am 25.06.2019 zugestellt worden. Die Parteien sind Beteiligte des selbständigen Beweisverfahrens ( Aktenzeichen entfernt ), dessen Akte beigezogen worden ist. Die Kammer hat die Parteien persönlich angehört und in der mündlichen Verhandlung vom 26.07.2017 Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen L1., R., K. und F.. Wegen der Einzelheiten wird auf die Sitzungsniederschrift verwiesen (Bl. 168ff. d. A.). Aufgrund des Beweisbeschlusses vom 23.08.2016 ist weiter Beweis erhoben worden durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen C., auf das wegen seiner Einzelheiten Bezug genommen wird. Der Sachverständige hat sein Gutachten in der mündlichen Verhandlung vom 20.03.2019 mündlich erläutert. Wegen der Einzelheiten seiner Erläuterungen wird auf die Sitzungsniederschrift verwiesen (Bl. 390ff. d. A.). Weiter ist Beweis erhoben worden durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen U., auf das ebenfalls wegen seiner Einzelheiten verwiesen wird. Zudem hat er ein weiteres Ergänzungsgutachten erstellt. Die Parteien haben einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren zugestimmt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze mitsamt ihrer Anlagen Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist gegen den Beklagten teilweise begründet. Eine Entscheidung kann vorliegend im schriftlichen Verfahren ergehen, weil beide Parteien dem gemäß § 128 ZPO zugestimmt haben.

A. Schadensersatzanspruch

Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung eines zweckgebundenen und abrechenbaren Schadensersatzes i. H. v. 134.813,15 € nach §§ 280, 631, 633, 634 BGB.

Ein solcher Anspruch steht einem Auftraggeber gegen den mangelhaft arbeitenden Architekten zu (BGH, Urteil vom 22.02.2018, VII ZR 46/17 Rn. 72; BGH, Urteil vom 08.11.2018, VII ZR 100/16; OLG Brandenburg, Urteil vom 23.01.2019, 4 U 59/15). Bei verständiger Auslegung begehrt der Kläger einen solchen zweckgebundenen und abrechenbaren Schadensersatz, weil dieser wirtschaftlich dem Vorschussanspruch gleichkommt (vgl. BGH; Urteil vom 23.11.2000, VII ZR 242/99).

Der Kläger macht hier Schadensersatz neben der Leistung geltend. Soweit der Kläger hier auf Planungsfehler des Beklagten gestützte Ansprüche geltend macht, haben sich diese bereits in dem Gebäude realisiert und können nicht mehr durch eine Nachbesserung der Leistung des Beklagten beseitigt werden. Ein Nachbesserungsrecht des Architekten besteht in diesem Fall nicht (BGH, Urteil vom 21.12.2000, VII ZR 488/99; BGH, Urteil vom 11.10.2007, VII ZR 65/06; BGH, Urteil vom 16.07.2017, VII ZR 242/13).

I. Vertragsverhältnis

Dem Kläger stehen die werkvertraglichen Ansprüche aus dem Architektenvertrag zu. Dahinstehen kann an dieser Stelle, ob der Kläger ursprünglich allein oder zusammen mit seiner Ehefrau Auftraggeber des Architektenvertrags war. Denn in letzterem Fall wären die Ansprüche jedenfalls zum maßgeblichen Zeitpunkt, dem Schluss der Schriftsatzfrist an den Kläger nach § 398 BGB abgetreten.

II. Mangelhaftigkeit der Planung

Das Werk des Beklagten ist mangelhaft i. S. d. § 633 Abs. 2 S. 1 BGB, weil die Ausführungsplanung nicht einen späteren weiteren Ausbau des Dachgeschosses vorsah.

1. Vertragsinhalt

Ursprünglich haben die Parteien vereinbart, dass die Planung einen möglichen späteren Ausbau des Dachgeschosses berücksichtigen sollte. Dies ist zwischen den Parteien unstreitig.

Diese vertraglichen Pflichten sind nicht geändert worden. Die Behauptung des Beklagten, der Vertrag sei nach der negativen Bescheidung des ursprünglichen Bauantrags geändert worden, hat dieser nicht beweisen können. Für eine Vertragsänderung ist der Beklagte darlegungs- und beweisbelastet (vgl. BGH, Beschluss vom 03.06.2003, VII ZB 186/01; BGH, Urteil vom 11.10.1994, X ZR 30/92).

Zwar spricht manches dafür, dass ein Architekt die Planung entsprechend der Möglichkeiten einer Genehmigung vornehmen soll. Es entspricht dem regelmäßigen Willen eines Auftraggebers, dass entsprechend der Genehmigung weiter geplant wird. Dafür spricht auch, dass zu den Grundleistungen der Leistungsphase 5 der HOAI, die Grundlage der Honorierung des Beklagten war, eine Ausführungsplanung auf der Grundlage der Genehmigungsplanung zählt.

Indes ist ein solcher Gleichlauf zwischen der öffentlich-rechtlichen Genehmigung und den privatrechtlichen Pflichten des Architekten aus dem Architektenvertrag nicht zwingend. Vielmehr kommt es vor, dass die geschuldete Planung über die Genehmigung hinausgehen sollte. So war es hier im Ausgangspunkt angelegt, weil der noch nicht sofort beabsichtigte Ausbau des Dachgeschosses nach dem Ursprungsvertrag auch angelegt bzw. teilweise geplant sein sollte, ohne dass er bereits genehmigt werden musste. Im Übrigen werden gerade im Außenbereich oder bei denkmalgeschützten Bauvorhaben die Grenzen der bau- und denkmalrechtlichen Zulässigkeit nicht selten überschritten. Insbesondere läge selbst in der Vereinbarung der Planung eines Schwarzbaus kein Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot i. S. d. § 134 BGB (Münchener Kommentar/Armbrüster, § 134 Rn. 94; BeckOK/Wendland, § 134 Rn. 26).

Nach dem Vortrag der Parteien und der Beweisaufnahme lässt sich nicht feststellen, dass die Parteien tatsächlich über eine Änderung des Leistungsumfangs des Architektenvertrages gesprochen haben und diese rechtsverbindlich vereinbart haben. Vielmehr spricht wohl mehr dafür, dass die Parteien hier einem Missverständnis unterlagen, dass nämlich der Kläger vom Fortbestand des ursprünglichen Vertrags ausging, während der Beklagte annahm, dass er entsprechend der baurechtlichen Zulässigkeit weiterplanen sollte. Dass auch der Beklagte den – gegebenenfalls baurechtswidrigen – Ausbau des Spitzbodens nicht ausgeschlossen hat, hat er im Rahmen seiner persönlichen Anhörung auch bestätigt, als er nach dem Einbau der FI 90-Platten gefragt worden ist (Bl. 172 d. A.).

Hinzu kommt, dass der Vortrag des Beklagten zu der Vertragsänderung wenig substantiiert ist. Ort, Zeit und Umstände der Vertragsänderung werden nicht mitgeteilt. Auch ist sein Vortrag nicht konsistent. Denn unstreitig war in dem ursprünglich geschlossenen Architektenvertrag vorgesehen, dass bei der Honorierung des Beklagten der spätere Ausbau des Dachbodens unberücksichtigt bliebe. Wenn er dann im Rahmen seiner persönlichen Anhörung (Bl. 171 d. A.) auf eine Herabsetzung des Honorars verweist, so war diese von Anfang an vereinbart. Im Übrigen ist es wenig lebensnah, wenn der Beklagte zu den FI 90-Platten im Rahmen seiner persönlichen Anhörung (Bl. 172 d. A.) der Akte erklärt, Bauherren entschieden sich manchmal für teurere Alternativen. Denn einen plausiblen Grund, warum der Kläger gerade an dieser Stelle mehr investiert haben soll, bringt er nicht vor. Hinzu kommt, dass der Kläger – nach dem Vortrag des Beklagten durchaus an Einsparpotentialen interessiert gewesen sein soll, indem er seine vorhandene Treppe an die Stelle der Einschubtreppen gesetzt hat. Warum der Kläger dann aber gerade hier besonders ausgabefreudig gewesen sein soll, erklärt der Beklagte nicht.

Für ein zwischen den Parteien nicht aufgelöstes Missverständnis spricht auch die Aussage des Zeugen K., der als Statiker tätig geworden ist. Dieser hat bekundet (Bl. 177 d. A.), dass einerseits Maßnahmen zur nachträglichen Nutzung des Dachbodens getroffen worden seien (z. B. FI 90-Platten, Treppe), andererseits die Statik der Decke nicht entsprechend aufgelastet worden ist. Für die Glaubhaftigkeit der Aussage des Zeugen K. spricht hier, dass seine Schilderung für ihn eher unvorteilhaft ist, weil er als Statiker an einer offensichtlich inkonsistenten Planung mitgewirkt hat. Durchgreifende Zweifel ergeben sich hier an seiner Glaubwürdigkeit auch nicht dadurch, dass er unstreitig mit dem Kläger befreundet ist. Zunächst ist er hinsichtlich dieser Freundschaft transparent gewesen. Darüber hinaus hat er sich gleichwohl auch nicht gescheut, für den Kläger Nachteiliges auszusagen. So hat er – im Einklang mit dem gerichtlichen Sachverständigen – bekundet, dass eine Ertüchtigung des Fußbodens für den Ausbau des Dachgeschosses ohne Eingriffe in die Wohnungen im Obergeschoss möglich sei (Bl. 178 d. A.). Dies steht in offensichtlichem Widerspruch zu dem klägerischen Vortrag. Denn der Kläger hat umfänglich zu der Notwendigkeit des Eingriffs vorgetragen und ganz erhebliche sich hieraus ergebene Schäden geltend gemacht.

Insgesamt bleibt es dabei, dass der Beklagte die ursprünglich vereinbarte Planung schuldete, die einen nachträglichen Ausbau des Dachgeschosses ermöglichen sollte.

2. Verletzung der vertraglichen Pflichten

Diesen Anforderungen genügt die Planung des Beklagten nicht. Der Beklagte, der nach seinem Vorbringen den Dachausbau nicht berücksichtigen sollte, hat dies auch nicht hinreichend getan.

III. Vertretenmüssen

Der Beklagte hat die vorgenannten Pflichtverletzungen auch zu vertreten.

IV. Schäden

Dem Kläger ist ein Schaden in Höhe von 134.813,15 € entstanden.

a) Mangelbeseitigungskosten

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass die Beseitigung der Mängel 71.527,20 € kosten wird. Die voraussichtlichen Kosten der Sanierung sind hier gemäß § 287 ZPO zu schätzen, wobei zu berücksichtigen ist, dass es sich um einen zweckgebundenen und abrechenbaren Schadensersatzanspruch handelt, der Kläger also Überzahlungen nicht behalten darf und Mehrkosten aufgrund des Feststellungsantrags ersetzt verlangen kann. Die Kammer stützt sich bei ihrer Schätzung auf die Ausführungen des Sachverständigen C.. Der Sachverständige ist der Kammer aus einer Vielzahl auch komplexer Verfahren als kompetenter Sachverständiger bekannt. Der Sachverständige hat die Fragen der Kammer und Parteien konsistent und konstant beantwortet.

Hier ergeben sich Kosten von 71.527,20 €. Da es sich um einen Schadensersatzanspruch handelt, kann der Kläger gemäß § 249 Abs. 2 S. 2 BGB nur die Netto-Kosten verlangen. Die Kammer schätzt die Kosten – entsprechend der Ausführungen des Sachverständigen im Rahmen seiner mündlichen – Anhörung um 20 % höher als im Gutachten. Denn seit der schriftlichen Begutachtung ist bereits eine gewisse Zeit vergangen, in der die Baupreise nicht unerheblich gestiegen sind. Diese Entwicklung der Baupreise ist einerseits allgemeinbekannt, andererseits hat auch der Sachverständige C. sie erklärt. Bei der Quantifizierung folgt die Kammer dem Sachverständigen. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass es sich hier nur um eine Schätzung handelt und die Preise sich bis zu einer tatsächlichen Durchführung der Baumaßnahme noch verändern dürften. Dem wird im Rahmen der Abrechnung Rechnung zu tragen sein.

Im Einzelnen ergeben sich dann nach Abzug der Sowieso-Kosten folgende zu ersetzende Schäden:

Rückbau 14.407,20 € (S. 30 des Gutachtens)

Ertüchtigung der Balken 27.720,00 € (S. 33 des Gutachtens)

Trockenbau 12.360,00 € (S. 37 des Gutachtens)

Architekten 10.200,00 € (S. 22 des Gutachtens)

Statiker 5.040,00 € (S. 27 des Gutachtens)

Prüfingenieur 1.800,00 € (S. 29 des Gutachtens)

Zwischensumme 71.527,20 €

Soweit hier die Notwendigkeit der Hinzuziehung von Architekt, Statiker und Prüfstatiker streitig ist, folgt die Kammer den nachvollziehbaren und überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen C., der ausgeführt hat, dass bei dem Dachausbau – anders als der Kläger es bei seinem ersten Ausbauversuch unternommen hat – die Hinzuziehung eines Architekten erforderlich ist, weil das Vorhaben anderenfalls zu komplex und vielschichtig sei, sodass es von keinem Handwerker oder einem Laien überblickt werden könne. Dies ist überzeugend. Die Komplexität zeigt sich vorliegend namentlich an der Notwendigkeit, die Ertüchtigung der Balken detailliert zu planen und auch die Verbesserung des Trockenbaus auf eine spezielle Art von oben vorzunehmen. Dass die Notwendigkeit eines Statikers besteht, liegt hier ebenfalls auf der Hand. Die gegen diese Notwendigkeit der Regie angeführten Einwendungen des Beklagten überzeugen ob ihrer Pauschalität vor diesem Hintergrund nicht. Insbesondere geht der Sachverständige C. auch nicht von Regiekosten von 47.000,00 € aus.

Denn die Möglichkeiten zur Auflastung innerhalb der vorhandenen Konstruktion sind besonders und erfordern, wie der Sachverständige C. anschaulich geschildert hat, eine besonders sorgfältige Planung. Auch der Kammer ist aus eigener Anschauung bekannt, dass die Ertüchtigung eines bestehenden Dachstuhls gegenüber einer Neuerrichtung eine besondere Gestaltung erfordern kann, um die sich ergebenen Lasten ordnungsgemäß zu verteilen. Hierfür spricht vorliegend auch, dass es sich um ein sehr großes Dach handelt und bei der beabsichtigten Nutzung mit vielen verschiedenen Wohnungen auch besondere Sorgfalt notwendig ist. Anderenfalls ergeben sich beispielsweise durch Schallübertragungen Nutzungskonflikte. Bei den Kosten der Statik handelt es sich auch nicht um Sowieso-Kosten, weil der Statiker K. bei ordnungsgemäßer Planung eine andere Statik bei den streitgegenständlichen Umbaumaßnahmen hätte berechnen müssen. Auch hätte diese Statik nur einmalig geprüft werden müssen.

b) Wohnungen im Obergeschoss

Demgegenüber hat der Kläger gegen den Beklagten keinen Anspruch darauf, Schadensersatz für eine notwendige Räumung der Wohnungen im Obergeschoss zu erhalten. Vielmehr steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung der Kammer fest, dass die notwendige Ertüchtigung der Geschossdecke ohne erhebliche Eingriffe in die Wohnungen im Obergeschoss erfolgen kann.

Die Kammer stützt sich insoweit auf das Gutachten des Sachverständigen C.. Für die Überzeugungskraft des Gutachtens spricht hier auch, dass sich die Feststellungen mit der Einschätzung des Zeugen K. decken. Dieser verfügt als Statiker insoweit über Sachkunde. Hinzu kommt, dass der Zeuge diese Einschätzung geäußert hat, obwohl er als Freund des Klägers in dessen Lager steht. Soweit der Kläger hierzu eine gegenteilige Einschätzung der Firma O. vorlegt (vgl. Bl. 378 d. A.) kann hieraus nichts anderes gefolgert werden. Insbesondere ist die Einschätzung ohne jede Begründung geblieben. Vielmehr beschränkt sich auch die Einschätzung der Firma O. allein auf die Notwendigkeit, eine Entkoppelung zu erreichen. Insoweit deckt sie sich mit den Erläuterungen des Sachverständigen C.. Dieser hat anschaulich geschildert, dass es insoweit genügt, diese mittels Cuttermesser vorzunehmen. Dass eine solche Arbeit ohne eine Räumung der Wohnungen ohne weiteres möglich ist, liegt offen auf der Hand.

Soweit der Sachverständige C. ausführt, dass die Arbeiten von unten, also unter Nutzung geräumter Wohnungen einfacher wären, führt dies nicht dazu, dass die dafür anfallenden Kosten einen nach § 249 BGB ersatzfähigen Schaden darstellen. Wenngleich der Sachverständige nachvollziehbar geschildert hat, dass die Ertüchtigung von oben aufwändig und durchaus diffizil ist, so sind – insbesondere angesichts der klägerseits behaupteten – erheblichen Kosten für Auszug, Ersatzunterbringung etc. diese Nachteile aus Gründen der Wirtschaftlichkeit in Kauf zu nehmen

Erst recht hat der Kläger den ihm obliegenden Beweis insoweit nicht zu führen vermocht.

Damit fehlt ein Anspruch auf Ersatz eines Mietausfallschadens einschließlich entgangener Betriebskostenzahlungen. Kosten für Ersatzwohnraum der Mieter fallen ebenfalls nicht an. Schließlich entstehen auch keine Kosten für das Ein- und Ausräumen der Möbel der Mieter sowie für deren Einlagerung.

c) Ferienwohnungen

Dem Kläger ist für den entgangenen Gewinn nach § 252 BGB Schadensersatz in Höhe von 61.200,00 € zu leisten. Auch der entgangene Gewinn ist gemäß § 287 ZPO zu schätzen, wobei der Schätzung das Gutachten des Sachverständigen U. zugrunde gelegt wird. Der Kläger macht diesen für den Zeitraum von April 2015 bis einschließlich Juni 2019 geltend, dies sind 51 Monate.

Die Bemessung des entgangenen Gewinns kann nur im Wege der Schadensschätzung gemäß § 287 ZPO erfolgen. Denn der entgangene Gewinn stellt einen hypothetischen Sachverhalt dar. Gerade bei den hier streitgegenständlichen Ferienwohnungen gilt es im Rahmen der Schadensschätzung zahlreiche Parameter zu berücksichtigen (dazu sogleich). Erschwerend kommt hinzu, dass der Markt für Ferienwohnungen viel kleiner ist als der gewöhnliche Immobilienmarkt, sodass Vergleichswerte viel schwerer heranzuziehen sind.

Der Schätzung eines entgangenen Gewinns steht, anders als der Beklagte annimmt, nicht entgegen, dass die Nutzung als Ferienwohnung genehmigt worden sei. Zunächst entspricht die beabsichtigte Nutzung als Ferienwohnung dem konstanten Vortrag des Klägers. Daneben ist aber auch nicht ersichtlich, dass und warum die Nutzung eines Dachbodens als Ferienwohnung der Nutzung als Abstellraum gleichzusetzen sei, wie der Beklagte behauptet. Vielmehr unterscheiden sich die Anforderungen insbesondere hinsichtlich der Haustechnik, des Brandschutzes, des Schallschutzes nicht zwischen gewöhnlicher und Ferienwohnung. Mit der Nutzung als Abstellraum ist eine solche Nutzung in keiner Weise zu vergleichen.

Die Kammer schätzt den monatlich entgangenen Gewinn auf 1.200,00 €. Die Kammer stützt sich hier primär auf das Gutachten des Sachverständigen U.. Dieser hat die schwierige Aufgabe, die notwendigen Anknüpfungstatsachen für die Bemessung des entgangenen Gewinns zu ermitteln, sorgfältig übernommen. Insbesondere hat er seine Ergebnisse überzeugend und nachvollziehbar begründet. Soweit beide Parteien Einwendungen gegen die Höhe einzelner Parameter erhoben haben, greifen diese, wie dort jeweils zu zeigen sein wird, nicht durch. Zweifel an seiner Sachkunde und Unparteilichkeit hat der Sachverständige nicht aufkommen lassen.

Soweit der Kläger zwischenzeitlich die Anhörung des Sachverständigen beantragt hat, hat er diesen Antrag zurückgenommen. Denn er hat der Entscheidung im schriftlichen Verfahren bei Einholung eines schriftlichen Ergänzungsgutachtens zugestimmt in dem Wissen, dass eine Entscheidung durch Schlussurteil beabsichtigt ist.

(1) Rohertrag

Zunächst hat der Sachverständige den Rohertrag der Wohnungen zutreffend mit 30.260,00 € pro Jahr ermittelt.

(a) Miethöhe

Bei der Bemessung des Rohertrags hat der Sachverständige die schwierig zu bestimmenden erzielbaren Mieterträge in nachvollziehbarer und überzeugender Weise ermittelt, indem er sich über vergleichbare Angebote hat unterrichten lassen. Der Sachverständige hat die erzielbaren Mieten bei zwei Personen mit 72,50 €/Tag und bei drei Personen mit 83,00 €/Tag ermittelt, wobei er davon ausgegangen ist, dass zu 70 % zwei Personen anreisen. Dieses Verhältnis erscheint der Kammer vor dem Hintergrund der Zielgruppe naheliegend. Denn Reisen in Städte oder zum Golfen werden überwiegend von Paaren unternommen. Deutlich seltener sind Reisen mit einem Kind oder in sonstigen Dreierkonstellationen, bei denen sich die Reisenden gleichwohl für eine Ferienwohnung entscheiden.

(b) Auslastung

Der Sachverständige hat nachvollziehbar auch die Belegungszeiten ermittelt.

Für die Kammer ist es mehr als nachvollziehbar, dass die klägerseits behauptete Belegung zu 75 % bei einer Ferienwohnung in der Lage überoptimistisch ist. Zunächst weist der Sachverständige U. überzeugend und nachvollziehbar darauf hin, dass Touristen das Münsterland regelmäßig als Kurzreiseziel nutzen. Dass bei einer solchen Nutzung immer wieder Leerstände entstehen, ist offensichtlich und unvermeidlich.

Hinzu kommt, dass die Wohnungen kaum für eine ganzjährige Vermietung geeignet sind. Sie liegen außerhalb des Radius um die Innenstadt, den die meisten Menschen als fußläufig betrachten. Hinzu kommt, dass zwischen dem Hof des Klägers und der Stadt die Umgehungsstraße liegt, an der im Übrigen auch seit Jahren großflächig gebaut wird. Letztlich vollkommen unerheblich für die Auslastung ist, dass der Kläger gegen das Gutachten einwendet, der Domplatz sei nur fünf und nicht sechs Kilometer entfernt. Denn dies verändert die Vermietbarkeit nicht entscheidend. Im Übrigen ist es völlig unrealistisch, den Domplatz – wie klägerseits behauptet – auf der Strecke von fünf Kilometern bequem mit dem Fahrrad in 15 Minuten zu erreichen. Dies ist mit einem gewöhnlichen Fahrrad auf dem kürzesten Weg, der J-Straße angesichts der zahlreichen Ampeln kaum möglich. Ebenso wenig rechtfertigt sich die Annahme einer höheren Auslastung aus der – im Bereich der Stadt Münster – durchschnittlichen Busanbindung des Objektes. Denn für die meisten Touristen spielt der öffentliche Personennahverkehr innerhalb Münsters keine Rolle.

Weiterhin kommt hinzu, dass das gastronomische Angebot im Bereich der Ferienwohnung allenfalls als mäßig zu bezeichnen ist. Auch der Kläger nennt lediglich einen Betrieb in einer Entfernung von 1,9 km.

Die klägerseits behaupteten möglichen Freizeitaktivitäten werden regelmäßig im Sommer ausgeübt, bei schlechter Witterung reiten weniger Menschen aus oder golfen. Vor diesem Hintergrund kommt es letztlich auch nicht darauf an, ob der Kläger – wofür nach seinem jahrelangen Vortrag wenig spricht – tatsächlich besondere Vorkehrungen für Reiter getroffen hat. Denn er hat nicht dargetan, dass sein Hof zugleich ein Pferdehof ist. Hinzu kommt, dass die Lage zwischen der Innenstadt und N in der Nähe der J-Straße für Reiter nicht die beste ist, auch wenn mit der Werse in der Nähe ein beliebtes Naherholungsgebiet liegt. Auch die Attraktivität für Golftouristen betont der Kläger über. Bei dem nahegelegenen Golfplatz handelt es sich lediglich um einen 9-Loch-Platz, was ihn nicht zu einem besonders attraktiven Ziel für Golfreisen macht.

Anders als der Beklagte meint, begründet ein nahegelegener Campingplatz keinen besonders starken Wettbewerb für eine Ferienwohnung. Denn der Markt für Ferienwohnungen unterscheidet sich sachlich von dem Campingmarkt. Denn Camping setzt grundsätzlich das Vorhandensein von Campingausrüstung voraus. Hinzu kommt, dass Reisende regelmäßig ex ante entscheiden, ob sie generell oder konkret campen wollen oder eine Ferienwohnung anmieten möchten. Hier findet regelmäßig kein direkter Wettbewerb statt.

Hinzu kommt, dass es sich bei den Wohnungen zunächst um ein neues Angebot gehandelt hätte. Der Kläger hätte zunächst keinerlei Stammkunden gehabt. Vielmehr hätte er – insbesondere durch Marketingmaßnahmen (dazu sogleich) – Kunden werben müssen. Es wird aber davon ausgegangen, dass er unter diesen Umständen mit der Werbeaussage, dass es sich um nagelneue Wohnungen handele, die sachverständig ermittelte Auslastung im Durchschnitt über den geltend gemachten Zeitraum erreicht hätte.

Soweit der Kläger eine weitergehende Auslastung durch das Konzept Bett & Box erreicht haben will, greift dies ebenfalls nicht durch. Zunächst steht bereits nicht fest, dass der Kläger dieses Konzept bereits im maßgeblichen Zeitraum verwendet hätte. Denn dann hätte er dieses bereits in seiner Klageschrift vorgebracht. Im Übrigen fehlt auch jeder belastbare Vortrag dazu, wie der Kläger ein attraktives Bett & Box-Konzept auf seinem Hof schaffen wollte. Vielmehr lässt die Klageschrift, in der selbst die Wohnungsgrößen mit jeweils ca. 50 m² falsch angegeben werden und in der jedweder konkrete Vortrag zu Ausstattung und Konzept der Ferienwohnungen fehlt, nur den Schluss zu, dass zum Zeitpunkt ihrer Fertigung auch noch kein konkretes Konzept bestand.

Die von dem Sachverständigen angenommene Auslastung ist aber trotz der Nachteile gleichwohl gerechtfertigt. Denn in den vergangenen Jahren erfreuten sich Reisen nach Münster einer zunehmenden Beliebtheit. Die Nutzung von Ferienwohnungen war hierbei auch durchaus beliebt. Soweit der Beklagte einwendet, Umweltfaktoren seien nicht hinreichend berücksichtigt, greift dies für den maßgeblichen Zeitraum 2015-2019 nicht durch. Denn Faktoren wie die beklagtenseits angeführte Corona-Pandemie hätten die Einnahmen des Klägers in diesem Zeitraum noch nicht beeinträchtigt.

(2) Abzuziehende Kosten

(a) Betriebskosten

Der Sachverständige hat die Unterhaltskosten mit 6.178,48 €/Jahr zutreffend ermittelt.

So hat er die Nebenkosten sorgsam aufgeschlüsselt und auf die Wohnungen umgelegt. Auch die Kosten für die Reinigung hat er nachvollziehbar kalkuliert. Zunächst erscheint es angemessen, dass der Sachverständige von 67 Endreinigungen im Jahr ausgegangen ist. Denn die Ferienwohnungen werden – wie bereits gerade ausgeführt – ihren Markt voraussichtlich bei Kurzurlaubern finden. Die Kalkulation von einer Stunde Reinigung pro Wohnung ist mit Blick auf die relativ hohe Frequenz der Reinigung angemessen. Zwar ist die Reinigung von Wohnungen mit einer Größe von 69 und 67 m² in einer Stunde ambitioniert. Indes ist bei der Reinigung zu bedenken, dass bestimmte Arbeiten zwar stets gemacht werden müssen (z. B. Bäder reinigen, Staubsaugen etc.) andere Arbeiten aber nur in größeren Abständen notwendig werden (z. B. Fensterputzen). Der Ansatz von 17,00 €/Stunde ist mit Blick auf die notwendige hohe Flexibilität und die kurzen Einsatzzeiten angemessen.

Soweit sich der Kläger gegen den Abzug der pauschal anfallenden Betriebskosten wendet, greift dies nicht durch. Denn diese Betriebskosten kann der Kläger derzeit auf die Mieter seiner bestehenden Wohnungen umlegen. Betreibt er zusätzlich Ferienwohnungen, kann er deren Betriebskosten nicht den schon bestehenden Mietern belassen. Die zusätzlichen Wohnungen können bei der Betriebskostenabrechnung nicht unberücksichtigt bleiben und treffen damit gewinnmindernd den Kläger. Soweit der Kläger behauptet, die Betriebskosten für Ferienwohnungen seien geringer als bei gewöhnlichen Wohnungen zu veranschlagen, erfolgt sein Vortrag ins Blaue hinein. Die allein gegebene Begründung, die Nutzer von Ferienwohnungen seien mehr draußen, ist rein spekulativ. Vielmehr hängt dies von den Präferenzen der Mieter ab. Hinzu kommt, dass auch sonstige Mieter viel abwesend sein können, weil sie beispielsweise lange arbeiten, bei ihrem anderweitig lebenden Partner aufhältig sind usw.

(b) Vermietungs-/Verwaltungskosten

Auch die Vermietungs- und Verwaltungskosten hat der Sachverständige mit 3.631,20 €/Jahr angemessen ermittelt. Insbesondere ist die Kammer davon überzeugt, dass es dem Kläger nur gelingen kann, die o. g. Auslastung seiner neu entstehenden Ferienwohnungen zu erreichen, wenn er diese über einschlägige Portale (z. B. AirBnB, Booking u. ä.) anbietet. Denn ohne Stammkunden hat er anfangs keine Möglichkeit, anderweitig bei einer hinreichend großen Kundschaft bekannt zu werden. Im Übrigen ist der Anteil der Reisenden, die ausschließlich über derartige Portale buchen, in den vergangenen Jahren gestiegen. Seine Behauptung, mit 5 % Verwaltungsaufwendungen wirtschaften zu können, ist gerade in seiner Situation unrealistisch. Selbst wenn der Kläger versuchte, ohne die großen Portale auszukommen, müsste er im maßgeblichen Zeitraum Marketing- und Vertriebsaufwendungen in der o. g. Höhe tätigen, indem er beispielsweise in eine professionelle Homepage, Messeauftritte, Kontakte zu Reisebüros etc. investierte.

(c) Instandhaltungsaufwendungen

Der Kläger muss darüber hinaus Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von jährlich 1.172,32 € tätigen. Auch insoweit stützt sich die Kammer auf die überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen. Gerade bei Ferienwohnungen ist mit einer ganz erheblichen Abnutzung zu rechnen, die weit über diejenige einer gewöhnlichen Wohnung hinausgeht. Dies wird dadurch verstärkt, dass eine Ferienwohnung möbliert und inventarisiert ist. Der Vermieter muss mithin nicht nur den baulichen Zustand erhalten, sondern jedes beschädigte Möbel instand setzen, jedes zerbrochene oder verlorene Küchenutensil ersetzen. Im Übrigen kann bei Kurzzeitmietern nicht ein ebenso pfleglicher Umgang mit der Mietsache unterstellt werden wie bei gewöhnlichen Mietern.

(d) Abschreibungen

Bei den Abschreibungen folgt die Kammer zunächst dem Sachverständigen bezüglich der Abschreibungen für die von ihm in der Tabelle aufgeführten Arbeiten, sodass sich ein Betrag in Höhe von 3.166,67 € pro Jahr ergibt.

Daneben geht die Kammer aber davon aus, dass der Kläger weitere Abschreibungen i. H. v. 150,00 €/Monat zu tätigen hat. Denn er muss auch seine sonstigen Investitionen für die Errichtung der Ferienwohnung abschreiben. Hierauf hat der Beklagte zutreffend hingewiesen. Denn die Investitionen, die der Beklagte für die Errichtung der Wohnungen getätigt hat, wirken sich gewinnmindernd aus. Die Kammer geht davon aus, dass sich die Abschreibungen nach AfA-Regeln für Gebrauchtimmobilien richten, sodass eine Abschreibung über 50 Jahre bzw. 600 Monate erfolgt. Die Kammer schätzt die Gesamtinvestitionskosten auf 90.000,00 €. Der Sachverständige C. hat für die bereits vorhandenen Arbeiten des Trockenbaus und des Estrichs ca. 21.000,00 € kalkuliert (S. 21 des Gutachtens). Mit Blick auf § 287 Abs. 2 ZPO sieht die Kammer von der Einholung eines weiteren Gutachtens zu den Kosten der Herstellung ab. Angesichts der streitgegenständlichen Abschreibung für 51 Monate findet eine Abschreibung von 8,5 % der Baukosten statt. Bei der Bemessung der Baukosten wären einerseits die Kosten des endgültigen Ausbaus des Dachgeschosses zu ermitteln, andererseits die notwendigen Mehrkosten bei der streitgegenständlichen Sanierung. Während sich die ausscheidbaren Mehrkosten bei der streitgegenständlichen Sanierung einschließlich der hypothetischen Mehrkosten bei ordnungsgemäßer Planung mit großem Aufwand wohl noch ermitteln ließen, sind die Kosten des weiteren Ausbaus angesichts der möglichen Qualitätsunterschiede beim Ausbau kaum belastbar zu kalkulieren. Die Kosten einer weiteren Begutachtung stünden außer Verhältnis.

(3) Sonstige Einwendungen

Soweit der Beklagte einwendet, die Kammer habe dem Sachverständigen eine Vorgabe hinsichtlich der Höhe des monatlich entgangenen Gewinns gemacht, erschließt sich dieser Einwand nicht. Vielmehr ist der Sachverständige gemäß dem Beweisbeschluss vom 23.07.2019 mit der Beweisfrage beauftragt worden, ob die klägerseits genannte Summer angemessen wäre, was sich nicht bestätigt hat.

Soweit klägerseits eingewendet wird, dass der Sachverständige fehlerhaft die erteilte Baugenehmigung nicht berücksichtigt habe, greift dieser Einwand nicht durch. Denn die Frage der Baugenehmigung ist für die Bewertung des entgangenen Gewinns nicht entscheidend gewesen. Gleiches gilt für die Frage des Fertigstellungsgrades der Wohnung, der für die Bewertung des – ohnehin hypothetischen – entgangenen Gewinns gleichgültig ist, weil ohnehin zunächst zurückgebaut werden muss. Ebenso wenig hat die Art der Finanzierung der Maßnahme Bedeutung entfaltet.

d) Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten

Als weiteren Schaden kann der Kläger hier den Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.085,95 € verlangen. Die Einschaltung eines Rechtsanwalts war hier aus der Sicht eines verständigen und wirtschaftlich denkenden Geschädigten in der Position des Klägers bei Mandatierung des Klägervertreters zweckmäßig. Die Höhe der ersatzfähigen Rechtsanwaltsgebühren richtet sich nach dem Gegenstandswert der berechtigten Forderung, der hier bei bis zu 80.000,00 € liegt, weil bei der außergerichtlichen Tätigkeit nur die Mangelbeseitigungskosten Gegenstand waren. Soweit der Kläger hier vorträgt, ihm sei eine 2,5fache vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühr entstanden, hat er die tatsächlichen Voraussetzungen seiner Ermessensausübung nach § 14 RVG nicht hinreichend substantiiert dargetan. Eines Hinweises nach § 139 ZPO bedurfte es insoweit nicht, weil es sich bei den vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten lediglich um eine Nebenforderung handelt. Daraus ergibt sich dann folgende Berechnung der ersatzfähigen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten (1,3 Gebühren x 1.333,00 € + 20,00 €) x 1,19 = 2.085,95 €, wobei angesichts der Tätigkeit 2012 das damals geltende RVG maßgeblich ist.

V. Verjährung

Der Anspruch des Klägers ist durchsetzbar. Ihm steht die seitens des Beklagten erhobene Einrede der Verjährung gemäß § 214 BGB nicht entgegen. Der Anspruch unterliegt der Verjährung nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB, sodass die Verjährungsfrist fünf Jahre beträgt. Die Verjährung beginnt mit der Abnahme. Eine ausdrückliche Abnahme ist nicht erfolgt. Eine Architektenleistung kann auch konkludent abgenommen werden. Eine konkludente Abnahme von Architektenleistungen kann dann angenommen werden, wenn das geplante Gebäude fertiggestellt und eine sechsmonatige Prüfungsfrist verstrichen ist (vgl. BGH, Urteil vom 26.09.2013, VII ZR 220/12). Dies führt dazu, dass die Verjährung zum Zeitpunkt der Klageerhebung, dem 14.03.2016, und Abtretung am 23.05.2016 noch nicht eingetreten war. Denn das Gebäude wurde zu einem nicht näher spezifizierten Zeitpunkt im Jahr 2010 fertiggestellt, sodass die Verjährung angesichts der Darlegungslast des Beklagten frühestens am 30.06.2016 begann.

Die Verjährung ist im Übrigen gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB durch die Einleitung des selbständigen Beweisverfahrens gehemmt worden. Dem steht namentlich nicht entgegen, dass der Kläger das selbständige Beweisverfahren nur im eigenen Namen eingeleitet hat. Letztlich dahinstehen kann auch hier, ob der Kläger ursprünglich alleiniger Auftraggeber war, ob er gemeinsam mit seiner Frau Gesamtgläubiger der Ansprüche war oder ob insoweit eine Gläubigergemeinschaft vorlag. Denn im letzteren Fall hätte die Ehefrau dem Kläger jedenfalls eine Einziehungsermächtigung gegeben. Die Einziehungsermächtigung ist ein abgespaltenes Gläubigerrecht und verkörpert einen Fall der Einwilligung zur Verfügung über ein fremdes, dem Einwilligenden gehörendes Recht (§ 185 BGB). Die Verfügungsbefugnis des Ermächtigten ist durch den Begriff der Einziehung klar umgrenzt. Der Ermächtigte kann über die Forderung nur durch Einziehung im eigenen Namen verfügen und sie - bei Vorhandensein eigenen Interesses - gegebenenfalls auch im eigenen Namen einklagen (BGH, Urteil vom 11.11.1981, VII ZR 269/80). Dass dieses hier – unabhängig von der divergierenden rechtlichen Qualifikation – dem tatsächlichen Willen des Klägers und der Zeugin L1. entsprach, steht zur Überzeugung der Kammer nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fest. Die Zeugin L1. hat dies so bekundet (Bl. 175 d. A.). Sie hat erklärt, dass es für sie und den Kläger stets klar gewesen sei, dass der Kläger die vertraglichen Leistungen geltend machen solle. Dies ist auch lebensnah, da das umzubauende Gebäude in seinem Alleineigentum stand. Für die Überzeugungskraft der Aussage der Zeugin L1. spricht hier, dass sie klägerseits zur Bestätigung einer Abtretung benannt worden ist und diese gleichwohl nicht bestätigt hat. Die Möglichkeit, dass es sich bei der Gestaltung um eine Einziehungsermächtigung gehandelt haben könnte, ist ihr demnach aller Voraussicht nach bei ihrer Aussage unbekannt gewesen. Die Kammer verkennt bei der Würdigung der Aussage nicht, dass die Zeugin L1. als Ehefrau des Klägers ein ganz erhebliches Eigeninteresse an dem Ausgang des Rechtsstreits hat und sicherlich dem Kläger verbunden ist.

Vor dem Hintergrund der ohnehin rechtzeitigen Hemmung der Verjährung kommt es auch nicht darauf an, ob die Verjährung durch vorgerichtliche Verhandlungen nach § 203 BGB zwischenzeitlich auch noch gehemmt gewesen ist. Nach dem – unstreitigen – Vortrag der Parteien hat es vorgerichtliche Gespräche gegeben, die den Hemmungstatbestand des § 203 BGB erfüllt haben könnten. Der Vortrag zu Dauer und Inhalt ist aber nicht hinreichend substantiiert. Mit Blick auf die ohnehin fehlende Verjährung ist hierauf aber nicht gemäß § 139 ZPO hinzuweisen.

B. Zinsen

Der Kläger kann die geltend gemachten Zinsen auf die entgangenen Mieten und Rechtsanwaltskosten erst ab Rechtshängigkeit nach §§ 288, 291 BGB verlangen. Dies gilt insbesondere auch für die mit der Klageerweiterung geltend gemachten Mietausfälle. Namentlich sind die entgangenen Gewinne keine Forderung, bei der der Verzug nach § 286 Abs. 2 BGB eintritt. Außergerichtliche verzugsbegründende Maßnahmen hat der Kläger nicht vorgetragen. Die Zinsforderung aus den entgangenen Gewinnen ist angesichts der klägerseits vorgenommenen Deckelung gemäß § 308 ZPO zu begrenzen. Auf die Mangelbeseitigungskosten erhält er darüber hinaus – wie begehrt – Verzugszinsen nach §§ 288, 286 BGB.

C. Feststellungsantrag

Der Feststellungsantrag des Klägers ist zulässig und begründet. Insbesondere ist der Antrag einer Auslegung zugänglich, die ihn hinreichend bestimmt i. S. d. § 253 ZPO macht. Der Antrag in der nunmehr gestellten Fassung ist dahingehend entsprechend §§ 133, 157 BGB auszulegen, dass der Beklagte für die im Rechtsstreit gerügten Mängel einzustehen hat. Insoweit kann klarstellend der präzisere ursprünglich gestellte Antrag herangezogen werden. Das für die Zulässigkeit erforderliche Feststellungsinteresse i. S. d. § 256 Abs. 1 ZPO ergibt sich einerseits daraus, dass der Kläger derzeit wegen der Regelung des § 249 Abs. 2 S. 2 BGB die Umsatzsteuer nicht zu ersetzen ist. Hinzu kommt, dass die notwendigen Arbeiten unabsehbare Unwägbarkeiten bergen und dem Kläger durch die fehlende Nutzbarkeit weiter Gewinne entgehen. Die Begründetheit ergibt sich aus der oben dargestellten Haftung dem Grunde nach.

D. Prozessuale Nebenentscheidungen

Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 92 Abs. 1, 709 ZPO.