Amtsgericht Paderborn, Zivilabteilung — 51 C 111/21

Die Kläger nehmen den Beklagten auf Unterlassung aus verbotener Eigenmacht in Anspruch.

Der Beklagte ist Eigentümer des mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks I in Q. Mit Wohnraummietvertrag vom 14.09.2018 (im Folgenden: Vertrag) mieteten die Kläger das vorbezeichnete Objekt nach Maßgabe der unter § 1 des Vertrages getroffenen Bestimmungen, welche auszugsweise lauten:

„ Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken ein Einfamilienhaus im I in Q. (…) Die im Keller seitlich gelegene Einliegerwohnung ist nicht Bestandteil des Mietvertrages und verbleibt in der Nutzung des Vermieters. (…) Mitvermietet wird der Garten mit diversen Gartengeräten und einem Gartenhäuschen (…) .

§ 13 des Vertrages sieht ergänzend vor, dass der Beklagte die vorbezeichneten Flächen nur im Falle eines konkreten Anlasses und nur nach vorheriger Ankündigung betreten darf. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage K 1 Bezug genommen.

Im Zeitraum vom 12.05.2021 bis 09.06.2021 begab sich der Beklagte (mindestens) drei Mal in den Garten der Kläger, um dort verschiedene – in ihren Einzelheiten streitige – Verrichtungen vorzunehmen. Mit anwaltlichem Schreiben vom … forderten die Kläger den Beklagten erfolglos zur Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung auf.

Die Kläger sind der Ansicht, dass ihnen ein Unterlassungsanspruch zustehe, da der Beklagte die von ihnen angemieteten Grundstücksflächen ohne ihren Willen betreten habe, wozu er ungeachtet seiner Eigentümerstellung nicht befugt sei. Bereits ein einmaliges Betreten indiziere die für einen Unterlassungsanspruch konstitutive Wiederholungsgefahr, welcher der Beklagte indes nicht entgegentreten sei, da er keine strafbewehrte Unterlassungserklärung abgegeben habe. Hierzu behaupten die Kläger, dass der Beklagte am 12.05.2021 gegen 12:30 Uhr in den hinteren Garten gegangen sei, ohne sie hierüber in Kenntnis gesetzt oder ein berechtigtes Interesse geltend gemacht zu haben. Am 19.05.2021 gegen 11:45 Uhr habe der Beklagte zwar zunächst geklingelt, sich dann jedoch eigenmächtig Zutritt verschafft, um die Gartenhütte aufzusuchen und Ableger von verschiedenen Pflanzen zu entnehmen, welche er anschließend in sein Fahrzeug verladen habe. Schließlich habe der Beklagte am 09.06.2021 den vorderen Gartenbereich betreten.

Die Kläger beantragen (sinngemäß),

1. den Beklagten zu verurteilen, es zu unterlassen, das von den Klägern angemietete Haus „I in Q“ (ausschließlich der im Keller gelegenen vom Beklagten genutzten Einliegerwohnung) einschließlich des zum Wohnhaus gehörenden Gartens auf dem Grundstück „I in Q“ gegen und ohne den Willen der Kläger zu betreten. Der Beklagte darf das Mietobjekt nur betreten, wenn ein konkreter und berechtigter Grund vorliegt und der Termin zum Betreten mit den Klägern im Vorfeld abgestimmt worden ist. Von dieser Unterlassungs- und Verpflichtungserklärung ausgenommen ist die Zuwegung zur Einliegerwohnung, die auf der vorderen Seite des Grundstücks „I in Q“ verläuft und zum Kellereingang führt. Bei Gefahr in Verzug darf der Beklagte ebenfalls ausnahmsweise ohne vorherige Terminabsprache die von Klägerseite angemieteten Flächen betreten.

2. den Beklagten zu verurteilen, für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen die unter Ziff. 1 bezeichnete Unterlassungsverpflichtung an die Kläger eine von diesen festzusetzende und im Streitfall vom zuständigen Gericht zu überprüfende Vertragsstrafe zu zahlen;

3. den Beklagten zu verurteilen, den Klägern die Kosten, die durch die Inanspruchnahme der Rechtsanwälte T entstanden sind, nach Maßgabe einer 1,6-Regelgebühr gemäß den §§ 2, 13, 14 RVG i. V. m. Nrn. 2300, 1008 RVG-VV zzgl. Auslagen und Mehrwertsteuer aus einem Streitwert von 5.000 EUR in einer Gesamthöhe i. H. v. 659,74 Euro zu ersetzen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte weist das Begehren der Kläger vollumfänglich zurück. Er ist der Ansicht, dass den Klägern kein Unterlassungsanspruch zustehe, da es bereits an einer Rechtsverletzung fehle. Hierzu behauptet der Beklagte, dass er am 12.05.2021 nur deshalb in den hinteren Gartenbereich gegangen sei, um das zuvor erneuerte Regenfallrohr zu inspizieren. Hierüber habe er die Kläger auch in Kenntnis gesetzt. Nachdem er jedoch vergeblich versucht habe, einen Besichtigungstermin mit den Klägern zu vereinbaren, habe er sich am 12.05.2021 selbst Zutritt zum hinteren Gartenbereich verschafft. Dies stelle allerdings keine Rechtsverletzung dar, da die Kläger ihrer Verpflichtung, ihm aus Anlass der Besichtigung den Zutritt zu gewähren, nicht entsprochen hätten. Darüber hinaus habe das Gartentor offen gestanden, weshalb er angenommen habe, den hinteren Gartenbereich betreten zu dürfen. Ohnehin habe er sich dort nur wenige Minuten aufgehalten. Am 18.05.2021 habe er das Grundstück nicht betreten. Allenfalls sei er am 19.05.2021 dort gewesen. Am 09.06.2021 habe er zwar den vorderen Gartenbereich betreten, um den Wasserbehälter zu vermessen. Dieser Bereich stehe indes nicht zur ausschließlichen Verfügung der Kläger, sondern diene auch als Parkplatz und öffentliche Zuwegung. Schließlich – so der Beklagte – bestehe auch keine Wiederholungsgefahr, da er nicht die Absicht habe, den hinteren Gartenbereich erneut zu betreten, solange das Gartentor künftighin verschlossen bleibe.

Wegen der weiteren Einzelheiten zum Sach- und Streitstand wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Die Klage ist dem Beklagten am 13.07.2021 zugestellt worden.

Die zulässige Klage ist begründet.

I)

Den Klägern steht – im aus dem Tenor ersichtlichen Umfang – ein Unterlassungsanspruch aus §§ 862 Abs. 1 S. 2, 858 Abs. 1, 428 BGB gegen den Beklagten zu.

Voraussetzung eines Unterlassungsanspruchs aus § 862 Abs. 1 S. 2 BGB ist eine Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht. Hierunter ist die Beeinträchtigung des unmittelbaren Besitzes durch einen widerrechtlichen Eingriff in die tatsächliche Sachherrschaft zu verstehen (siehe Palandt/Herrler, 79. Aufl., § 862 BGB Rdnr. 2). Von einem widerrechtlichen Eingriff ist nur auszugehen, wenn er ohne – nicht notwendig gegen – den Willen des unmittelbaren Besitzers und ohne gesetzliche Gestattung erfolgt. Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen unmittelbaren Besitzes einer Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht trägt nach allgemeinen Grundsätzen derjenige, der sich zu eigenem Nutzen darauf beruft, hier also die Kläger. Demgegenüber ist es Sache des Beklagten, darzulegen und ggf. zu beweisen, dass die inkriminierte Handlung keinen Fall verbotener Eigenmacht darstellt.

Dies zugrunde gelegt, steht nach der mündlichen Verhandlung vom 08.11.2021 zur Überzeugung des Gericht fest, dass der Beklagte verbotene Eigenmacht verübt und die Kläger hierdurch in ihrem unmittelbaren Besitz gestört hat (§ 286 ZPO).

1)

Die Kläger sind unmittelbare Alleinbesitzer der unter § 1 des Mietvertrages vom 14.09.2018 (im Folgenden: Vertrag) bezeichneten Flächen. Sie haben die unmittelbare Sachherrschaft inne und sind gegenüber dem Beklagten auf Zeit zum Besitz berechtigt, während dieser mittelbarer Besitzer ist (§ 868 BGB). Bei Beendigung des Mietverhältnisses steht diesem ein Herausgabeanspruch zu (§§ 542 Abs. 1, 546 Abs. 1 BGB).

2)

Unstreitig hat der Beklagte am 12.05.2021 gegen 12:30 Uhr den hinteren Gartenbereich betreten. Hierdurch hat er den unmittelbaren Besitz der Kläger beeinträchtigt.

3)

Diese Beeinträchtigung stellt auch einen widerrechtlichen Eingriff dar, da die Kläger dem Beklagten nicht gestattet haben, den hinteren Gartenbereich zu betreten. Soweit der Beklagte behauptet, die Kläger im Vorfeld darüber in Kenntnis gesetzt zu haben, dass er das Regenfallrohr, das zuvor repariert worden sei, inspizieren zu wollen, hat das Gericht keine Überzeugung davon gewinnen können, ob und ggf. wann den Klägern eine solche Information mit welchem konkreten Inhalt zugegangen sein soll. Der Beklagte hat – nachdem die Kläger dies ausdrücklich bestritten haben – weder vorgetragen, zu welchen Zeitpunkten er sich an diese gewandt haben will noch auf welchem Wege (Brief, E-Mail, fernmündliche Korrespondenz, persönliches Erscheinen) dies geschehen sein soll. Soweit der Beklagte hieran anknüpfend erläutert, dass sämtliche Bemühungen vergeblich gewesen sein sollen und er deshalb am 12.05.2021 bei den Klägern geklingelt habe, bleiben die Ausführungen vage und lassen keinen eindeutigen Schluss auf ein entsprechendes Handeln zu. Denn der Beklagte hat lediglich angegeben, dass er geklingelt habe, ohne sich dazu zu verhalten, wie häufig dies geschehen sei oder wie lange er zugewartet habe, bevor er sich zu dazu entschlossen hat, eigenmächtig den hinteren Gartenbereich zu betreten.

4)

Die für einen Unterlassungsanspruch nach § 862 Abs. 1 S. 2 BGB konstitutive Wiederholungsgefahr liegt vor. Sie ist bereits durch eine einmalige Besitzstörung indiziert und vermag allein durch die Unterzeichnung einer strafbewehrten Unterlassungserklärung widerlegt zu werden, mit der der Störer für den Fall der Zuwiderhandlung das Versprechen abgibt, eine bestimmte Buße zu leisten. Eine solche Unterlassungserklärung hat der Beklagte in concreto nicht unterzeichnet.

Soweit der Beklagte stattdessen die Erklärung abgegeben hat, den hinteren Gartenbereich nicht erneut eigenmächtig betreten zu wollen, sofern das Gartentor verschlossen bleibe, genügt dies nicht, die Vermutung der Wiederholungsgefahr zu widerlegen, zumal er damit gerade impliziert, sich ggf. doch Zutritt zum hinteren Garten zu verschaffen, sofern er dies für notwendig erachtet.

II)

Den Klägern steht ferner ein Anspruch auf Abgabe eines Vertragsstrafeversprechens im tenorierten Umfang aus §§ 535, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1, 249 Abs. 1 BGB gegen den Beklagten zu.

III)

Den Klägern steht schließlich ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 659,74 Euro aus §§ 535, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1, 249 Abs. 1 BGB gegen den Beklagten zu, da sich dieser zum Zeitpunkt des anwaltlichen Tätigwerdens bereits in Verzug befunden hat.

IV)

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, jene zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

V)

Der Streitwert wird auf 5.000,00 Euro festgesetzt.

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Paderborn, Am Bogen 2-4, 33098 Paderborn, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Paderborn zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Paderborn durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

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