Verwaltungsgericht Aachen, 5. Kammer — 5 K 353/22

Der Kläger begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für die Nutzungsänderung eines Wohnhauses zu einem Ferienhaus.

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks B.-straße 8a/H.-straße 47 in C. (Gemarkung C., G01). Das Grundstück erstreckt sich aus nordwestlicher in südöstliche Richtung von der B.-straße zur H.-straße und ist unter der postalischen Anschrift B.-straße 8a mit einem zweigeschossigen Wohnhaus und unter der Anschrift H.-straße 47 mit einem eingeschossigen Gebäude, in dem sich ein Schnellimbiss befindet, bebaut. Es befindet sich im Bereich der C. Innenstadt in einem Baublock, der in nördlicher Richtung durch den Z.-straße, in südöstlicher Richtung durch die H.-straße und in westlicher Richtung durch die B.-straße begrenzt wird. Der Planungsausschuss der Beklagten fasste für diesen Bereich in der Sitzung vom 17. März 2016 den Aufstellungsbeschluss A 265 „H.-straße/B.-straße“, der am 28. April 2016 veröffentlicht wurde. Ziel dieses Aufstellungsbeschlusses war die Stärkung der Wohnnutzung und die städtebauliche Neuordnung des Plangebiets.

Der Kläger beantragte am 15. Mai 2019 die Nutzungsänderung des Wohnhauses B.-straße 8a zu einem Ferienhaus. Mit Bescheid vom 16. Juli 2019 setzte die Beklagte die Entscheidung über die Zulässigkeit des Vorhabens gemäß § 15 Abs. 1 Baugesetzbuch bis zum 15. Juli 2020 aus, da sie befürchtete, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert würde. Den gegen den Zurückstellungsbescheid vom 16. Juli 2019 gestellten Eilantrag des Klägers lehnte das Verwaltungsgericht Aachen mit Beschluss vom 5. März 2020 (Az.: 5 L 951/19) ab. Die gegen diesen Beschluss erhobene Beschwerde des Klägers beim Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (Az: 7 B 386/20) blieb erfolglos.

In der Sitzung vom 18. März 2020 beschloss der Rat der Beklagten eine Satzung über eine Veränderungssperre für das Plangebiet, die am 3. April 2020 rechtskräftig wurde. Parallel hierzu führte die Beklagte das Bebauungsplanverfahren weiter und konkretisierte die Begründung und Zielsetzung dahingehend, dass Ziel des Bebauungsplans die Sicherung kerngebietstypischer Nutzungen in den Erdgeschossen sowie die Förderung und Stärkung des Dauerwohnens oberhalb der Einzelhandelsnutzung sei. Zur Erhaltung des Gebietscharakters solle die Umwandlung von Wohnungen zu Ferienwohnungen ausgeschlossen werden. Darüber hinaus sollten Nutzungen wie Spielhallen, Wettbüros, Einrichtungen für Sex- Darbietungen, Bordelle und bordellartige Nutzungen, die eine Wohnnutzung im Plangebiet beeinträchtigen können, ausgeschlossen werden.

Der Planungsausschuss der Beklagten fasste in der Sitzung vom 6. Mai 2021 den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 1003 H.-straße/ B.-straße, dessen Plangebiet mit demjenigen des Aufstellungsbeschlusses A 265 übereinstimmt. Der Bebauungsplan Nr. 1003 sieht für das gesamte Plangebiet ein urbanes Gebiet (MU) vor. Aus den schriftlichen Festsetzungen des Bebauungsplans ergibt sich, dass im Plangebiet neben Sex-Darbietungen, Bordellen und Spielhallen auch Ferienwohnungen unzulässig sind.

In der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1003 wird u.a. zum Anlass der Planung ausgeführt, der untere Teil der H.-straße sei Bestandteil der innerstädtischen Einkaufszone. Hier seien seit vielen Jahren „Trading-Down-Effekte“ festzustellen. Die Qualität der Einzelhandelsgeschäfte nehme ab und Leerstände nähmen zu. Ein Grund hierfür sei, dass das Gebäude des ehemaligen Modehauses Y. seit über zehn Jahren leer gestanden habe. Diese Immobilie sei im Jahr 2019 einer Hotelnutzung zugeführt worden. Darüber hinaus sei im Verfahrensbereich ein Antrag auf Nutzungsänderung eines Wohnhauses zu einem Ferienhaus gestellt worden. In C. bestehe seit einigen Jahren eine gestiegene Nachfrage nach Ferienwohnungen. Hieraus könnten sich Konflikte und städtebauliche Spannungen ergeben, welche im Vorhabengebiet vermieden werden sollten. Zudem bestehe der Wunsch, die im Plangebiet vorhandene vielfältige Nutzungsmischung, insbesondere das Wohnen zu erhalten und zu stärken.

Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplans Nr. 1003 erfolgte vom 12. Juli bis 27. August 2021. Der Bebauungsplan wurde in der Ratssitzung der Beklagten vom 26. Januar 2022 als Satzung beschlossen und trat mit der Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses am 25. Februar 2022 in Kraft.

Der Kläger beantragte mit dem bei der Beklagten am 4. August 2021 eingegangenen Bauantrag (erneut) die Genehmigung der Nutzungsänderung des in der B.-straße 8a gelegenen Wohnhauses in ein Ferienhaus. Zur Begründung seines Antrages führte er mit Schreiben vom 2. August 2021 unter anderem aus, die von dem Bebauungsplan erstrebte innenstadttypische Mischung aus Wohnen und Gewerbe sei in seinem Objekt aus architektonischen, tatsächlichen und baurechtlichen Gründen nicht möglich. Dies gelte auch für viele weitere Objekte im Plangebiet. Das Haus B.-straße 8a stehe dem Wohnungsmarkt ohnehin nicht zur Verfügung, da er dieses bisher selbst als Zweitwohnung nutze, wenn er sich alle 8 bis 12 Wochen in C. aufhalte, um sich um seine in C. lebenden Eltern zu kümmern. Eine reguläre Vermietbarkeit des Häuschens als Wohnraum sei aufgrund der beengten Verhältnisse und der Tatsache, dass es nur ein abgeschlossenes Zimmer gebe sowie der hohen Nebenkosten nur sehr eingeschränkt möglich. Die Wohnfläche des sich über zwei oberirdische Geschosse erstreckenden Wohnhauses nach der Wohnflächenverordnung ist in dem Bauantrag mit 87 m² angegeben.

Die Beklagte lehnte den Antrag des Klägers vom 4. August 2021 mit dem angegriffenen Versagungsbescheid vom 13. Januar 2022 ab. Zur Begründung des Versagungsbescheids nahm die Beklagte auf die Gründe der vorangegangenen Zurückstellung und Veränderungssperre sowie die Begründung und Zielsetzung des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans Nr. 1003 Bezug. Sie führte aus, dem Vorhaben stünden öffentliche Belange entgegen. Dieses sei mit dem Sicherungszweck der Veränderungssperre nicht vereinbar und widerspreche der beabsichtigten Planung. Es könne daher auch nicht ausnahmsweise zugelassen werden. Der Kläger beabsichtige, das Objekt generell als Ferienwohnung zu nutzen. Daran ändere auch die beabsichtigte kurzfristige Nutzung durch den Kläger selbst nichts. Der familiären Situation des Klägers sei bislang damit Rechnung getragen worden, dass der Kläger die Wohnung als Zweitwohnsitz angemeldet habe, weil er längerfristige und regelmäßige Aufenthalte in C. habe. Das rein monetäre Interesse an einer Vermietung der Wohnung als Ferienwohnung spreche nicht für eine Ausnahme von der Veränderungssperre. Das geplante Vorhaben widerspreche den Zielen der Bauleitplanung, denen man allein finanzielle Interessen nicht entgegenhalten könne.

Der Kläger hat am 14. Februar 2022 Klage erhoben.

Er ist der Ansicht, der ablehnende Bescheid der Beklagten verletze ihn in seinen Eigentumsrechten. Die Beklagte könne sich nicht auf die Veränderungssperre berufen, da diese zum 16. Juli 2021 abgelaufen sei. Der zwischenzeitlich rechtskräftig gewordene Satzungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 1003 bilde keine rechtmäßige Grundlage für die Versagung des Bauantrags. Gegen den Bebauungsplan Nr. 1003 bestünden zwar keine formellen Bedenken. Er begegne aber durchgreifenden materiell-rechtlichen Bedenken, die in Bezug auf die begehrte Genehmigung des Klägers zur relativen Unwirksamkeit der Satzung führten. Der Bebauungsplan 1003 beziehe sich ausschließlich auf das individuelle Grundstück des Klägers. Die Beklagte habe durch die Genehmigung des Hotelneubaus dokumentiert, dass sie selber das Planungsziel „Wohnen in den Obergeschossen“ zugunsten eines Beherbergungsbetriebs aufgegeben habe. Der Hotelneubau mit rund 50 Zimmern auf dem größten Flurstück des sehr kleinen Plangebiets stelle sich als gebietsprägend dar und könne die angestrebte soziale Bildung einer Wohnnachbarschaft noch weniger erreichen als die Nutzung des Objekts des Klägers als Ferienwohnung. Aus diesem Grund bestünden durchgreifende Bedenken, ob überhaupt noch die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibe.

Die Beklagte nenne sachfremde Ziele der Planung. Sie beziehe sich auf ihre Wohnraumschutzsatzung, obwohl in C. seit dem 1. Juli 2020 die „Mietpreisbremse“ nicht mehr greife. Damit erweise sich die angeführte Rechtfertigung der Satzung für dieses Planungsziel als nicht tragfähig. Darüber hinaus habe die Beklagte es unterlassen, Feststellungen dazu zu treffen, ob überhaupt relevante Wohnnutzungen im Plangebiet vorhanden seien. Sofern das Wohnhaus des Klägers das einzige Objekt mit der Nutzungsart Wohnen sei, handele es sich um einen Fremdkörper, der städtebaulich unerwünscht sei und für sich das Planungsziel nicht rechtfertigen könne. Die Vorstellung einer Nachbarschaftsbildung sei in einem Kerngebiet unrealistisch und entbehre einer Grundlage. Falsch sei auch die Vorstellung der Beklagten, Ferienwohnungen hätten eine negative Auswirkung auf öffentliche Parkplätze. Das Vorgehen der Beklagten lasse keinen anderen Schluss zu, als dass die behaupteten Planungsziele ausschließlich der Verhinderung des Vorhabens des Klägers dienten. Darüber hinaus verletze das Vorgehen der Beklagten im Hinblick auf den Hotelneubau den Grundsatz der Gleichbehandlung. Es sei auch nicht ersichtlich, wie ein einzelnes Haus in einer Stadt mit rund 250.000 Einwohnern überhaupt geeignet sei, städtebauliche Spannungen zu erzeugen.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides vom 13. Januar 2022 zu verpflichten, dem Kläger die am 4. August 2021 beantragte Genehmigung zur Nutzungsänderung des Grundbesitzes B.-straße 8 a, Gemarkung C., G01 von einem Wohnhaus in ein Ferienhaus zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie vertieft ihren Vortrag aus dem angegriffenen Bescheid. Sie ist der Ansicht, der Bebauungsplan Nr. 1003 stelle eine rechtmäßige Grundlage zur Versagung des Antrags dar. Der Bebauungsplan werde nicht damit begründet, allein eine Ferienwohnung auf dem Grundstück des Klägers zu verhindern. Vielmehr sei Anlass der Planung der Erhalt und die Stärkung der im Plangebiet vorhandenen vielfältigen Nutzungsmischung, insbesondere der Wohnnutzung gewesen. Die im Bebauungsplan formulierten Planungsziele könnten trotz des Hotelneubaus weiterhin verwirklicht werden. Durch diesen könne das Planungsziel sogar insoweit erreicht werden, als die innerstädtische Fußgängerzone in der H.-straße hierdurch wiederbelebt und das mehrere Jahrzehnte ungenutzte Grundstück wieder nutzbar gemacht werde.

Wegen des weiteren Sach-und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten zum vorliegenden und zum vorangegangenen Verfahren 5 L 951/19 Bezug genommen.

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

Der ablehnende Bescheid der Beklagten vom 13. Januar 2022 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 5 S. 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO ). Der Kläger hat im maßgeblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung,

vgl. hierzu: Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Urteil vom 17. Juni 1992 – 11 A 1434/89 –, juris Rn 30 m.w.N.,

keinen Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung, da seinem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen, § 75 Abs. 1 S. 1 Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen 2018 (BauO NRW).

Das Vorhaben des Klägers ist planungsrechtlich unzulässig. Es widerspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 1003 der Beklagten.

Nach § 30 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) ist im Geltungsbereich eines Bebauungs-plans ein Vorhaben zulässig, wenn es den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Das Vorhaben des Klägers liegt im Geltungsbereich Bebauungsplans Nr. 1003 der Beklagten, der für das Plangebiet ein urbanes Gebiet (MU) festsetzt. Nach den schriftlichen Festsetzungen des Bebauungsplans sind Ferienwohnungen im Plangebiet unzulässig.

I. Der Bebauungsplan Nr. 1003 der Beklagten ist wirksam.

Formelle Einwendungen gegen den Bebauungsplan Nr. 1003 macht der Kläger nicht geltend und solche sind auch nicht ersichtlich.

Der Bebauungsplan begegnet auch keinen durchgreifenden materiell-rechtlichen Bedenken. Er ist städtebaulich erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB (hierzu 1) und erweist sich nicht als abwägungsfehlerhaft (hierzu 2).

1. Nach § 1 Abs. 3 S. 1, Halbsatz 1 BauGB haben die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Welche städtebaulichen Ziele sich eine Gemeinde hierbei setzt, liegt grundsätzlich in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, diejenige "Städtebaupolitik" zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht.

Vgl. Bundesverwaltungsgericht, BVerwG, Urteil vom 26. März 2009 – 4 C 21/07 –, BVerwGE 133, 310-320, juris, Rn. 17f, sowie Beschlüsse vom 6. August 2013 – 4 BN 8/13 –, juris Rn. 6 und vom 14. August 1995 – 4 NB 21/95 –, juris.

Nicht erforderlich sind Bebauungspläne hiernach, wenn sie einer positiven Plankonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Instrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind. Davon ist auszugehen, wenn eine planerische Festsetzung lediglich dazu dient, private Interessen zu befriedigen, oder eine positive Zielsetzung nur vorgeschoben wird, um eine in Wahrheit auf bloße Verhinderung gerichtete Planung zu verdecken.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Mai 1999 – 4 BN 15/99 –, juris, Rn. 5; Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz, Urteil vom 11. Mai 2022 – 8 C 10646/21 –, juris, Rn. 40.

a. Die Beklagte verfolgt sowohl mit der Festsetzung eines urbanen Gebiets als auch mit dem Ausschluss bestimmter Nutzungen im Plangebiet eine legitime städteplanerische Konzeption. Sie hat als Ziel des Bebauungsplans die Gewährleistung der Sicherung kerngebietstypischer Nutzungen in den Erdgeschossen, aber auch die Stärkung und Förderung des Dauerwohnens oberhalb der Einzelhandelsnutzung formuliert, um so die vorhandene vielfältige Nutzungsmischung und insbesondere das Wohnen zu erhalten und zu stärken. Weiteres Ziel, das der Erhaltung des Gebietscharakters diene, sei es, die Umwandlung von Wohnungen zu Ferienwohnungen im Plangebiet auszuschließen. Ferienwohnungen würden ausgeschlossen, da diese eine dauerhafte Wohnnutzung im Gebiet, die Nutzungsvielfalt und den Gebietscharakter beeinträchtigen könnten. Aus der seit einigen Jahren zu beobachtenden gestiegenen Nachfrage nach Ferienwohnungen könnten sich Konflikte und städtebauliche Spannungen ergeben, welche im Plangebiet vermieden werden sollten. Es sei zu befürchten, dass durch Ferienwohnungen die Bildung einer Nachbarschaft verhindert bzw. beeinträchtigt werden könnte, da Feriengäste sich nur für sehr kurze Zeiträume in C. aufhielten. Darüber hinaus könnten unterschiedliche Lebensweisen zu Konflikten führen, weil Feriengäste oft einen anderen Tagesrhythmus hätten. Zudem könnten sich Ferienwohnungen auf die öffentlichen Parkplätze negativ auswirken. Aktuelle Daten der Buchungsplattform Airbnb zeigten, dass die Zahl aktiver Unterkünfte in C. deutlich gestiegen sei. Zur Erhaltung von Wohnraum diene auch die Wohnraumschutzsatzung.

Die Beklagte nennt damit im Bebauungsplan für ihre Planung städtebauliche Ziele im Sinne des § 1 Abs. 3 BauG und lässt eine hinreichende, an städtebaulichen Zielen ausgerichtete planerische Konzeption sowohl für das nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit §§ 1 Abs. 2 Nr. 8, 6a BauNVO festgesetzte urbane Gebiet, als auch für den Ausschluss bestimmter Arten von Nutzungen nach § 1 Abs. 5 BauNVO erkennen. Indem die Beklagte Ferienwohnungen als im urbanen Gebiet grundsätzlich zulässige sonstige Gewerbegebetriebe (§ 13a BauNVO) ausgeschlossen hat, hat sie von den ihr nach § 1 Abs. 5 BauNVO zustehenden Planungsmöglichkeiten in nicht zu beanstandender Weise Gebrauch gemacht.

b. Es liegt – entgegen der Auffassung des Klägers - auch keine unzulässige Verhinderungsplanung vor. Negative Zielvorstellungen, die eine bestimmte bauliche Nutzung im Plangebiet ausschließen, sind nicht von vornherein illegitim. Sie können sogar den Hauptzweck einer konkreten Planung bilden. Die Gemeinde darf mit den Mitteln, die ihr das Baugesetzbuch und die Baunutzungsverordnung zur Verfügung stellen, grundsätzlich auch städtebauliche Ziele verfolgen, die mehr auf Bewahrung als auf Veränderung der vorhandenen Situation zielen. Auch insofern kommt es darauf an, ob eine bestimmte Planung - auch wenn sie durch den Wunsch, ein konkretes Vorhaben zu verhindern, ausgelöst worden ist - für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB ist.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember 1990 – 4 NB 8/90 –, juris, Rn. 14.

Davon ist hier auszugehen. Die Beklagte verfolgt mit dem Bebauungsplan die oben dargestellten positiven planerischen Zielsetzungen. Der Umstand, dass Anlass und Auslöser für die Aufstellung des Bebauungsplans u.a. die vom Kläger angestrebte Nutzungsänderung seines Wohnhauses zu einer Ferienwohnung war, macht den Bebauungsplan noch nicht zu einem Verhinderungsplan. Denn eine positive Planung hat stets auch die – negative – Wirkung, dass dadurch ein den Festsetzungen widersprechendes Vorhaben verhindert wird.

Vgl. Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Urteil vom 11. Oktober 2021 – 2 N 19.2383 –, juris, Rn. 31 ff.

Die Planung bezieht sich entgegen der Auffassung des Klägers auch nicht, wie der Kläger mit der Klagebegründung vorträgt, nur auf sein Grundstück. Die Festsetzung zur Gebietsart und zum Ausschluss von Ferienwohnungen gilt für das gesamte Plangebiet mit einer Fläche von rund 4,7 ha, das eine umfangreiche und heterogene Bebauung aufweist.

c. Das Planungserfordernis nach § 1 Abs. 3 BauGB entfällt auch nicht deshalb, weil die Wohnung des Klägers als seine Zweitwohnung jedenfalls derzeit nicht dem allgemeinen Mietmarkt zur Verfügung steht. Eine Planung ist nur dann nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB, wenn ihre Realisierung nicht vor Ablauf von 20 bis 30 Jahren zu erwarten ist und diese Erwartung sich nicht allein auf die Willensbildung des Grundstückseigentümers stützt. Erforderlich sind objektive Anhaltspunkte, dass der Eigentümer dauerhaft an einer plankonformen Bebauung gehindert ist.

Vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 11. Mai 2022 – 8 C 10646/21 ‑, juris Rn. 55 m.w.N.

Solche Umstände sind hier nicht ersichtlich.

d. Schließlich kann das Planungserfordernis nicht im Hinblick darauf verneint werden, dass die Festsetzung eines urbanen Gebiets mit dem Ausschluss von Ferienwohnungen sich als sogenannter „Etikettenschwindel“ erweisen würde. Ein solcher liegt vor, wenn eine dem Baugebietstyp entsprechende Nutzungsstruktur tatsächlich gar nicht angestrebt wird oder Veränderungen der baulichen Struktur nicht ernsthaft beabsichtigt, sondern nur vorgeschoben sind.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 28. Februar 2002 – 4 CN 5/01 ‑, juris Rn. 32.

Dies ist hier nicht der Fall. Die Charakteristik eines urbanen Gebiets im Sinne des § 6a BauNVO ist dadurch geprägt, dass es dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören, dient. Dabei muss die Nutzungsmischung nicht gleichgewichtig sein. Diese Zielsetzung verfolgt der Bebauungsplan Nr. 1003 der Beklagten, indem er die kerngebietstypischen Nutzungen, wie vorhandenen Einzelhandel, Dienstleistungen und Gastronomie in den Erdgeschossen gewährleisten bzw. sichern will, aber auch das Dauerwohnen oberhalb der Einzelhandelsnutzungen stärken und fördern will.

Es ist nicht ersichtlich, dass durch den mittlerweile realisierten Hotelneubau und den in dessen Erdgeschoss befindlichen Drogeriemarkt diese Nutzungsmischung, wie der Kläger meint, im Plangebiet nicht mehr realisierbar wäre und die Planung unmöglich gemacht und der Bebauungsplan im Ergebnis funktionslos würde. Insofern wird zur Begründung auf die Ausführungen im Beschluss der Kammer vom 5. März 2020 im die Zurückstellung des Baugesuchs des Klägers betreffenden Eilverfahren 5 L 951/19 verwiesen. Die Kammer hat darin u.a. ausgeführt:

„Der Umstand, dass die Antragsgegnerin auf dem Flurstück 2026, auf dem auch in der Vergangenheit keine Wohnnutzung stattfand, sondern ein Modegeschäft betrieben wurde und seit über zehn Jahren Leerstand vorhanden war, einen Hotelneubau genehmigt hat, führt nicht dazu, dass die Durchführung der Planung nicht mehr realisierbar wäre. Denn die von ihr mit dem Aufstellungsbeschluss verfolgten Hauptzwecke in Gestalt der Stärkung des innerstädtischen Wohnens und der Stärkung der Fußgängerzone können auch nach der Zulassung des Hotelbaus weiterhin realisiert werden. Der Hotelbau dient der Stärkung der Fußgängerzone, indem das Flurstück 2026 nach über zehn Jahren wieder einer Nutzung zugeführt wird und im Erdgeschoss des Hotels laut des vom Antragsteller im zugehörigen Klageverfahren (5 K 2346/19) eingereichten Artikels der Aachener Zeitung vom 1. Juli 2019 eine Filiale der Drogeriekette „dm“ einziehen soll. Der Hotelneubau in der Fußgängerzone mit Einzelhandel im Erdgeschoss schließt nicht aus, dass die Antragsgegnerin im übrigen Plangebiet die innerstädtische Wohnnutzung stärkt. Eine solche Aufteilung der von ihr verfolgten Zwecke ist auch vor dem Hintergrund nachvollziehbar, dass die Antragsgegnerin laut ihrer Plankonzeption bereits seit mehreren Jahren Probleme hatte, überhaupt einen Investor bzw. Projektentwickler für das Flurstück 2026 zu finden.“

Diese Erwägungen gelten weiterhin, nachdem der Hotelneubau und der im Erdgeschoss befindliche Drogeriemarkt mittlerweile realisiert sind, für den nunmehr vorliegenden Bebauungsplan Nr. 1003. Umstände, die eine andere Bewertung veranlassen oder rechtfertigen könnten, hat der Kläger weder in dem gegen den vorgenannten Beschluss erhobenen Beschwerdeverfahren vor dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen – 7 B 386/20 – noch im vorliegenden Klageverfahren vorgetragen. Sie sind auch sonst nicht ersichtlich.

2. Der Bebauungsplan erweist sich auch nicht als abwägungsfehlerhaft.

Nach § 1 Abs. 7 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Der Bebauungsplan muss Ergebnis einer sachgerechten Abwägung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange sein. Ein möglicher Abwägungsfehler kann dabei sowohl in der Verletzung des – als Verfahrensnorm ausgestalteten – Gebots zur Ermittlung und Bewertung des Abwägungsmaterials (§ 2 Abs. 3 BauGB) gesehen werden, als auch in der Nichtbeachtung der inhaltlichen Anforderungen des Abwägungsgebots nach § 1 Abs. 7 BauGB. Das Abwägungsgebot ist verletzt, wenn eine Abwägung überhaupt nicht stattfindet oder in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss, oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, der zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht.

Vgl. BVerwG, Urteile vom 9. April 2008 – 4 CN 1.07 –, juris und vom 23. November 2016 – 4 CN 2.16 –, juris, Rn. 12, Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz, Urteil vom 11. Mai 2022 – 8 C 10646/21 –, juris, Rn. 73.

Zu den abwägungsbeachtlichen privaten Belangen gehören die aus dem Grundeigentum und seiner Nutzung resultierenden Interessen. Stets abwägungsbeachtlich ist das Interesse des Grundstückseigentümers, wenn Festsetzungen des Bebauungsplans sein Grundstück betreffen.

Vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Kommentar zur Baugesetzbuch, Werkstand: 149. EL Februar 2023, § 1 BauGB Rn 195 m.w.N.

a. Die Beklagte hat zunächst das Abwägungsmaterial in nicht zu beanstandender Weise ermittelt und bewertet. Sie hat bei ihrer Planung das Interesse des Klägers an einer wirtschaftlichen Nutzung seines Grundstücks in rechtlich nicht zu beanstandender Weise in ihre Abwägung einbezogen. Indem die Beklagte in der Begründung der Satzung ausgeführt hat, dass sich durch Ferienwohnungen in der Regel eine höhere Rendite erzielen lasse, als bei einer dauerhaften Vermietung, hat sie die (finanziellen) privaten Belange der betroffenen Grundstückseigentümer jedenfalls gesehen und diese in die Abwägung eingestellt. Die Beklagte führt in der Begründung des Bebauungsplans jedoch aus, Ferienwohnungen könnten eine dauerhafte Wohnnutzung und damit die Nutzungsvielfalt und den Gebietscharakter beeinträchtigen. Die Bildung einer Nachbarschaft könnte durch Ferienwohnungen beeinträchtigt werden, da Feriengäste sich nur für sehr kurze Zeiträume in C. aufhielten. Darüber hinaus führten unterschiedliche Lebensweisen zu Konflikten, weil Feriengäste oft einen anderen Tagesrhythmus hätten. Außerdem könnten sich Ferienwohnungen auf die öffentlichen Parkplätze negativ auswirken. Aufgrund der höheren Rendite, die ein Anbieter bei der Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung erzielen könne, drohe die Verdrängung von Dauerwohnungen, was im Plangebiet vermieden werden solle. Die Förderung des Dauerwohnens und der vorhandenen vielfältigen Nutzungsmischung im Gebiet könne einen Entwicklungsimpuls bewirken und solle zu einer Wiederbelebung der innerstädtischen Fußgängerzone beitragen. Aus der ausführlichen Begründung des Bebauungsplans ergibt sich, dass die Beklagte sich im Rahmen der Abwägung mit den vom Kläger angeführten Belangen auseinandergesetzt hat, der von ihr beabsichtigten Erhaltung von Wohnraum und der angestrebten Nutzungsmischung von Wohnen und Gewerbe jedoch den Vorrang eingeräumt hat. Es kann dahinstehen, ob sämtliche von der Beklagten genannten Gründe (wie beispielsweise ein erhöhter Parkdruck durch Ferienwohnungen) für sich genommen tragfähig sind. Denn jedenfalls in der Gesamtschau verfolgt die Beklagte mit der angestrebten Nutzungsmischung und der Stärkung des innerstädtischen Wohnens eine zweifellos städtebaulich legitime Plankonzeption. Insofern ist auch die Bezugnahme auf die weiterhin geltende, zum 1. März 2022 neugefasste Wohnraumschutzsatzung in der Begründung des Bebauungsplans nicht, wie der Kläger meint, sachfremd, da die Befürchtung der Beklagten, Wohnraum in diesem Bereich könne durch die erheblich gewinnträchtigere Nutzung zu touristischen Zwecken über Home-Sharing-Portale verdrängt werden, unabhängig davon, ob die „Mietpreisbremse“ in C. noch gilt oder nicht, jedenfalls plausibel ist.

b. Es ist auch nicht erkennbar, dass die Beklagte bei ihrer Planung die erforderliche Alternativenprüfung unterlassen hätte. Die Pflicht zu einer solchen Prüfung folgt aus dem Gebot der Ausgewogenheit der Abwägung und dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz. Eine Fehlerhaftigkeit des Plans kann sich dabei nur dann ergeben, wenn sich eine andere als die gewählte Lösung unter Berücksichtigung aller abwägungserheblichen Belange als eindeutig bessere, weil öffentliche und private Belangen schonendere Variante hätte aufdrängen müssen.

Vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 11. Mai 2022, a.a.O., Rn. 80 m.w.N.

Dies ist hier nicht der Fall. Das Planungskonzept sieht die Erhaltung von Wohnraum und der im Plangebiet vorhandenen gewerblichen Nutzungen vor. Es ist nicht erkennbar, dass ein Unterlassen einer Planung oder ein anderes Nutzungskonzept, wie beispielsweise die Ausweisung eines Kerngebiets im Sinne des § 7 BauNVO, als eindeutig bessere, die betroffenen öffentlichen und privaten Belangen schonendere Variante hätte aufdrängen müssen.

c. Ein Abwägungsfehler ist auch nicht erkennbar, sofern der Kläger im Zusammenhang mit dem Hotelneubau geltend macht, das Vorgehen der Beklagten verletze den „Grundsatz der Gleichbehandlung“. Hierzu ist festzustellen, dass Beherbergungsbetriebe, zu denen die Hotelnutzung zählt, im urbanen Gebiet nach § 6a Abs. 2 Nr. 3 BauNVO allgemein zulässig sind und durch den Bebauungsplan Nr. 1003 auch nicht ausgeschlossen wurden. Die Ungleichbehandlung von Ferienwohnungen und Beherbergungsbetrieben wie Hotels ist von der planerischen Gestaltungsfreiheit des Satzungsgebers gedeckt. Die Nutzungsart „Ferienwohnung“ unterscheidet sich inhaltlich insbesondere hinsichtlich des Leistungsumfangs von Beherbergungsbetrieben und ist nach dem gesetzgeberischen Willen, der in der Legaldefinition § 13a BauNVO zum Ausdruck kommt, in aller Regel gerade keine Unterform eines Beherbergungsbetriebs. Darüber hinaus fehlt es an einer Vergleichbarkeit auch deshalb, weil auf dem flächenmäßig größten Grundstück des Plangebiets auch in der Vergangenheit keine Wohnnutzung stattfand, während der Kläger beabsichtigt, sein bisher als Wohnhaus genutztes Objekt erstmals einer Nutzung als Ferienwohnung zuzuführen.

II. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme oder Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans nach § 31 BauGB liegen nicht vor. So lässt der Bebauungsplan keine Ausnahme zu, § 31 Abs. 1 BauGB. Eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB kommt nicht in Betracht, da mit der Zulassung einer Ferienwohnung die Grundzüge der Planung berührt würden.

Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung.