AG Saarbrücken — 120 C 275/25
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 85,93 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit dem 12.07.2025 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert wird festgesetzt auf 442,63 €.
Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß § 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen, da gegen das Urteil ein Rechtsmittel nicht zulässig ist.
Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet und im Übrigen unbegründet.
I.
Die Klage ist zulässig.
Das Amtsgericht Saarbrücken ist gem. § 1 ZPO i. V. m. § 23 Nr. 2 lit. a) GVG sachlich und aufgrund der Belegenheit der streitgegenständlichen Mietwohnung in Saarbrücken gemäß § 29a Abs. 1 ZPO örtlich zuständig.
Nachdem die Klägerin mit Schriftsatz vom 24.10.2025 den Rechtsstreit in Höhe von 356,70 € teilweise für erledigt erklärt hat und die Beklagte mit Schriftsatz vom 28.11.2025 der teilweisen Erledigungserklärung widersprochen hat, hat sich der Klageantrag diesbezüglich in einen gemäß § 264 Nr. 2 ZPO zulässigen Antrag auf Feststellung der Erledigung der Hauptsache geändert.
II.
Die Klage ist teilweise begründet.
1.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 45,97 € aus §§ 535, 556 Abs. 3 BGB i.V.m. dem zwischen den Parteien vormals bestehenden Mietvertrag vom 21.07.2017.
Aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2023 ergibt sich ein weiteres der Klägerin zustehendes Guthaben in Höhe von 45,97 €.
a) Nach Auffassung des erkennenden Gerichts ist die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Position „Allgemeinstrom" formell unwirksam mit der Folge, dass die dafür abgerechneten Kosten in Höhe von 21,68 € zu streichen sind.
Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen überprüfen kann, sodass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (BGH, Beschluss vom 24. Januar 2017 - VIII ZR 285/15 -‚ juris Rn. 4).
Diesen Anforderungen genügt die Position „Allgemeinstrom" nicht. Eine Position „Allgemeinstrom" ist in der Aufstellung der zu erstattenden Betriebskosten gemäß § 6 Ziff. 1 des streitgegenständlichen Mietvertrags nicht enthalten.
Es handelt sich auch nicht um eine Betriebskostenart nach § 2 BetrKV. Es ist nicht nachvollziehbar und prüffähig, ob die Abrechnung hinreichend nach den verschiedenen Kostenarten des Betriebskostenkatalogs differenziert. Die Position entspricht insbesondere nicht den Vorgaben des § 2 Nr. 11 BetrKV. Danach sind umlagefähig die Kosten der Beleuchtung. Die Bezeichnung „Allgemeinstrom" ist für den Mieter hingegen irreführend, da er nicht prüfen kann, welche Kosten konkret hiermit abgerechnet werden. Ohne nähere erläuternde Anlage, was mit der Position „Allgemeinstrom" konkret abgerechnet liegt insoweit ein formeller Fehler der Abrechnung vor (vgl. Drager, in: BeckOGK, Stand: 01.10.2025, § 2 BetrKV, Rn. 80; LG Hamburg, BeckRS 2015, 03186; AG Hamburg, BeckRS 2024, 45495).
b) Auch die Kosten für Miete und Wartung der Rauchwarnmelder in Höhe von 24,29 € sind vorliegend nicht umlagefähig.
Zwar gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV auch die Kosten für die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von in den Mieträumen angebrachten Rauchwarnmeldern (BGH, NZM 2022, 949, 950). Demgegenüber nicht umlagefähig sind die Kosten für die Anmietungen derartiger Geräte, da die den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind (BGH, NZM 2022, 755; AG Schönebeck, Urteil vom 4. Mai 2011 - 4 C 148/11 -‚ juris Rn. 9). Vorliegend lässt die Abrechnung nicht erkennen, welcher Teil auf die Miete und welcher Teil auf die Wartung der Rauchwarnmelder entfällt. Nach Auffassung des erkennenden Gerichts stellt dies einen formellen Fehler der Abrechnung dar, mit der Folge, dass die Position insgesamt zu streichen ist.
2.
Soweit die Beklagte mit Schriftsatz vom 18.12.2025 einen Betrag in Höhe von 39,96 € anerkannt hat, war sie dem Anerkenntnis gemäß zu verurteilen, § 307 ZPO.
3.
Der Zinsanspruch betreffend die Hauptforderung folgt aus §§ 288, 286 Abs. 1 BGB. Nach vorgerichtlicher Zahlungsaufforderung mit Fristsetzung bis zum 11.07.2025 befand sich die Beklagte seit dem 12.07.2025 in Verzug.
4.
Der Feststellungsantrag gerichtet auf Feststellung dahingehend, dass sich der Rechtsstreit teilweise in Höhe von 356,70 € erledigt hat, ist unbegründet.
Im Fall einer einseitigen Erledigungserklärung ist eine Klage begründet, wenn die ursprüngliche Klage zulässig und begründet war und durch ein nach Rechtshängigkeit eingetretenes Ereignis unzulässig oder unbegründet geworden ist. Dies ist vorliegend nicht der Fall.
Die Klage war in Höhe von 356,70 € nicht begründet. Denn unstreitig wurde die Zahlung in Höhe von 356,70 € seitens der Beklagten am 22.09.2025 vorgenommen, sodass der Anspruch insoweit bereits im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit der Klage (24.10.2025) durch Erfüllung erloschen war, § 362 Abs. 1 BGB.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
Soweit die Klägerin die Klage teilweise einseitig für erledigt erklärt hat, war der Feststellungsantrag nur noch auf das Kosteninteresse gerichtet. Der auf den erledigten Teil entfallende Kostenwert ist durch eine Differenzrechnung zu ermitteln, die ergibt, um welchen Betrag diejenigen Kosten überschritten worden sind, die angefallen wären, wenn die Klägerin den Rechtsstreit von Anfang an nur über den nicht erledigten Teil der Hauptsache geführt hätte (BGH, NJW-RR 1996, 1210). Da vorliegend kein Gebührensprung gegeben ist, sind insoweit keine höheren Kosten entstanden.
Anders als die Beklagte meint, waren die Kosten hinsichtlich des anerkannten Teils (39,96 €) nicht gem. § 93 ZPO der Klägerin aufzuerlegen. Danach fallen dem Kläger die Prozesskosten zur Last, wenn der Beklagte den Anspruch sofort anerkennt und der Beklagte nicht durch sein Verhalten zur Erhebung der Klage Veranlassung gegeben hat. Soweit die Beklagte vorträgt, der Betrag in Höhe von 39,96 € sei zwar unter „Nichtumlagefähige-Nebenkosten" verbucht worden, schlussendlich aber dennoch in die Gesamtabrechnungssumme eingeflossen, es würde sich um ein Versehen der Sachbearbeiterin handeln, geht dies zu ihren Lasten. Es hat insoweit auch nicht der Klägerin oblegen, auf diesen Rechenfehler hinzuweisen. Die Beklagte hat insoweit Veranlassung zur Klage gegeben.
Die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
Gründe, die es rechtfertigen könnten, die Berufung zuzulassen, sind nicht gegeben.