Landgericht Dortmund, 17. Zivilkammer — 17 S 89/22

I.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 313 a Abs. 1 S. 1, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 Nr. 1, ZPO abgesehen.

II.

Die zulässige Berufung ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

Die Anträge des Klägers sind dahingehend auszulegen, dass der Kläger neben der Beschlussersetzung auch die Aufhebung des in der Versammlung vom 15.07.2021 zu TOP 9 gefassten Beschlusses begehrt, er also insoweit eine Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklage miteinander verbunden hat. Hinsichtlich des Beschlussantrags zu TOP 8 ist angesichts der ausdrücklichen Rücknahme des Anfechtungsantrags im Schriftsatz vom 04.04.2022 indes davon auszugehen, dass lediglich eine Beschlussersetzung begehrt wird.

1.

Die zulässige Anfechtungsklage gegen den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.07.2021 zu TOP 9 ist begründet. Der Beschluss widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil er unter Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit von Wohnungseigentümerversammlungen gefasst wurde.

Dieser Anfechtungsgrund ist auch zu berücksichtigen, weil die Klagefrist des § 45 S. 1 WEG gewahrt wurde.

a)

Die Klage ist entgegen der Auffassung des Amtsgerichts innerhalb der Monatsfrist des § 45 S. 1 WEG erhoben worden. Dass die Zustellung erst am 13.10.2021 erfolgt ist, steht dem nicht entgegen, weil sie „demnächst“ im Sinne von § 167 ZPO erfolgt ist und damit auf den Zeitpunkt der Einreichung der Klage am 30.07.2021 zurückwirkt.

Im rechtlichen Ausgangspunkt zutreffend ist das Amtsgericht insoweit davon ausgegangen, dass das Merkmal „demnächst“ im Sinne von § 167 ZPO in der Regel nicht erfüllt ist, wenn der Partei eine Zustellungsverzögerung von mehr als 14 Tagen zuzurechnen ist (vgl. BGH, Urteil vom 10.07.2015, V ZR 154/14, juris Rn. 5). Bei der Berechnung ist indes darauf abzustellen, um wie viele Tage sich der für die Zustellung der Klage hinnehmbare Zeitraum infolge der Nachlässigkeit des Klägers verzögert hat (BGH, a.a.O., juris Rn. 6). Gemessen daran ist eine relevante Verzögerung vorliegend nicht festzustellen.

Zwar sind dem Kläger Verzögerungen, die er oder sein Prozessbevollmächtigter bei sachgerechter Prozessführung hätte vermeiden können, zuzurechnen (vgl. BGH, Urteil vom 12.07.2006, V ZR 23/05, juris Rn. 18). Danach wird auch eine Pflicht angenommen, sich bei ausbleibender Vorschussanforderung innerhalb angemessener Frist beim Gericht zu erkundigen und auf eine Beschleunigung der Zustellung hinzuwirken (BGH, a.a.O.). Der Kläger hätte sich daher nicht erst am 30.09.2021 an das Gericht wenden dürfen, sondern – wie das Amtsgericht zu Recht ausführt – bereits drei Wochen nach Ablauf der Klagefrist. Diese endete am 15.08.2021, so dass eine Anfrage rechnerisch am 05.09.2021 hätte erfolgen müssen, was indes ein Sonntag war, so dass eine Nachfrage bei Gericht erst am Montag, dem 06.09.2021 möglich war. Dann wäre die Vorschussanforderung einen Tag später am 07.09.2021 erfolgt und der Kläger hätte sich ab diesem Zeitpunkt jedenfalls 14 Wochentage (vgl. dazu BGH, Urteil vom 10.07.2015, V ZR 154/14, juris Rn. 9) – mithin bis zum 27.09.2021 - Zeit lassen dürfen, um den Vorschuss einzuzahlen. Vorliegend ist die Einzahlung des Vorschusses am 04.10.2021 und damit weniger als eine Woche nach dem Zeitraum, den der Kläger hätte ausschöpfen dürfen, erfolgt, so dass eine zurechenbare Verzögerung um mehr als zwei Wochen nicht festzustellen ist.

b)

Der Beschluss zu TOP 9 widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil er im Hinblick auf die Anwesenheit von Frau L1 als Begleitperson von Herrn N1 unter Verletzung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit der Versammlung gefasst wurde.

aa)

Grundsätzlich sind zur Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen (§ 23 WEG) lediglich die Eigentümer berechtigt (vgl. Merle in: Bärmann, 13. Auflage, § 24 Rn. 73). Die Anwesenheit Dritter ist nur ausnahmsweise zulässig, etwa wenn dies im Individualinteresse oder im Interesse der Gesamtheit der Eigentümer geboten erscheint (Merle in: Bärmann, a.a.O., § 24 Rn. 84). Danach kann die Anwesenheit eines Dritten im Einzelfall auch dann zulässig sein, wenn das Interesse des Eigentümers an der Begleitung durch einen Dritten etwa aufgrund hohen Lebensalters oder Krankheit die Interessen der übrigen Eigentümer an der Beschränkung des Teilnehmerkreises auf die Eigentümer überwiegt (Merle in: Bärmann, a.a.O., § 24 Rn. 86 ff.).

bb)

Unter Beachtung dieser Maßgaben lassen sich überwiegende Interessen des Herrn N1 an der Versammlungsteilnahme der Frau L1 vorliegend nicht feststellen. Die Beklagte hat zwar vorgetragen, die Anwesenheit von Frau L1, der Ehefrau des Herrn N1, sei im Hinblick auf dessen Schwerbehinderung, Krankheit und Immobilität angezeigt gewesen. Dies reicht indes nicht aus, um ein überwiegendes Interesse an ihrer Teilnahme im Individualinteresse zu belegen. Es gibt viele unterschiedliche Arten der Schwerbehinderung oder Krankheit, die nicht automatisch eine Begleitbedürftigkeit begründen. Auch kann der Immobilität grundsätzlich Rechnung getragen werden, indem der Wohnungseigentümer dabei unterstützt wird, den Versammlungsort aufzusuchen. Ein Bedürfnis dafür, dass die Begleitperson auch während der Versammlung anwesend bleibt, ist nicht ohne weiteres zu bejahen.

cc)

Es fehlt auch nicht an einer Kausalität des Verstoßes gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung an dem getroffenen Beschluss. Diese wird widerlegbar vermutet (Merle in: Bärmann, WEG, 13. Auflage, § 23 Rn. 185), so dass es Sache der Beklagten ist, darzulegen und zu beweisen, dass das Beschlussergebnis auch bei ordnungsmäßigem Verfahren ebenso gefasst worden wäre. Insoweit hat die Beklagte den Vortrag des Klägers, wonach Frau L1 sich in die Diskussion eingemischt habe, zwar nunmehr in der Berufungsinstanz bestritten. Einen Beweis dafür hat die Beklagte indes nicht angetreten. Im Übrigen ergibt sich aus dem Protokoll über die Eigentümerversammlung vom 15.07.2021, dass Frau L1 sich jedenfalls insoweit zu Wort gemeldet hat, dass sie die Vertreterin des Klägers Frau T1 an den gebotenen Anstand erinnert hat (vgl. Bl. 20 d. A.).

dd)

Der Umstand, dass die in der Versammlung vom 15.07.2021 anwesenden Eigentümer mit der Anwesenheit von Frau L1 einverstanden waren, führt zu keiner abweichenden Beurteilung. Denn am 15.07.2021 waren nicht alle Wohnungseigentümer in der Versammlung anwesend. Ein Verzicht auf das individuelle Recht der nicht anwesenden Eigentümer auf die Nichtöffentlichkeit der Versammlung konnte durch die übrigen Eigentümer nicht erklärt werden.

2.

Die Klage hat auch hinsichtlich des zulässigen Antrags auf Beschlussersetzung betreffend die sofortige Abberufung des Verwalters in der Sache Erfolg. Dem Kläger steht ein Anspruch auf sofortige Abberufung des Verwalters zu, weil die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht mehr vertretbar erscheint. Dem Kläger ist eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter unter Berücksichtigung aller Umstände nicht zuzumuten.

a)

Nach dem seit dem 01.12.2020 geltenden Recht besteht ein Anspruch auf Abberufung des Verwalters dann, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht mehr vertretbar erscheint (BGH, Urteil vom 25.02.2022, V ZR 65/21, juris Rn. 25). Das ist der Fall, wenn in der Gesamtschau allein die Abberufung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht (BGH, a.a.O.), was unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und aller gegen den Verwalter erhobenen Vorwürfe zu prüfen ist (BGH, a.a.O., juris Rn. 26). Dabei ist einerseits die Entscheidung der Mehrheit in vertretbarem Rahmen zu respektieren, auf der anderen Seite aber der Minderheitenschutz in den Blick zu nehmen (BGH, a.a.O., juris Rn. 27).

b)

Nach dieser Maßgabe ist die Kammer schon unter Berücksichtigung der von dem Kläger erhobenen unstreitigen Vorwürfe der Auffassung, dass eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht billigem Ermessen entspricht. Entscheidend für die Kammer ist insoweit, dass sich in der Zusammenschau für den Kläger zu Recht der Eindruck aufdrängt, dass der Verwalter ihn bewusst benachteiligt.

So ist es schon befremdlich, dass der Verwalter bereits im Jahr 2020 ohne Beauftragung durch die Eigentümer zwei Rechtsanwälte aufgesucht hat, um sich zu der Frage der Wohnnutzung des Ladenlokals beraten zu lassen. Dass die Beauftragung vor Inkrafttreten der neuen Fassung des § 27 Abs. 1 WEG erfolgt ist, ergibt sich bereits aus der von der Beklagten vorgelegten Übersicht über das Konto des Klägers zur Hausgeldabrechnung 2020 (Bl. 123 d. A.), wonach die Rechnungen der Rechtsanwälte auf den 05.02.2020 und 21.10.2020 datiert sind. Ein weiterer Vortrag des Klägers dazu war daher entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht zu fordern. Es stellt sich danach schon als Pflichtverletzung dar, die eigenmächtig verursachten Rechtsanwaltskosten überhaupt der WEG anzulasten. Allein dieser Vorfall könnte sich ggf. noch als bloße Kompetenzüberschreitung darstellen, die der Unkundigkeit des Verwalters geschuldet ist. Als völlig unverständlich erscheint jedoch, dass der Verwalter die von ihm eigenmächtig verursachten Rechtsanwaltskosten dem Konto des Klägers zur Hausgeld-Jahresabrechnung 2020 zugeschlagen und direkt dem Kläger angelastet hat, und das bereits im Vorfeld jeder gerichtlichen Klärung der streitigen Frage der Zulässigkeit der Wohnnutzung.

Dazu kommt, dass der Verwalter in der Ladung zur Eigentümerversammlung am 11.07.2022 einen Hinweis aufgenommen hat, wonach Rechtsanwälte zur Versammlung nur dann zugelassen sind, wenn der Eigentümer selbst aufgrund körperlicher Gebrechen ohne Hilfsperson nicht an der Versammlung teilnehmen könnte. Damit hat der Verwalter auch die Begleitung des Klägers durch einen Rechtsanwalt bereits im Vorfeld untersagt, obwohl die Entziehung des Wohnungseigentums des Klägers auf der Tagesordnung stand. Dies stellt sich als Benachteiligung und Beschneidung der Rechte des Klägers dar, der angesichts der wirtschaftlichen Bedeutung der Entziehung des Wohnungseigentums einen Rechtsanwalt als Berater zu der Versammlung hinzuziehen darf (Merle in: Bärmann, a.a.O., juris Rn. 90).

Der weitere Passus, dass die Gemeinschaft die Vertretung des Klägers durch dessen Tochter nicht dulden werde und bei ihrem Erscheinen eine weitere außerordentliche Eigentümerversammlung auf Kosten des Klägers durchgeführt werde, stellt sich ebenfalls als unangemessene Einschüchterung des Klägers dar. Es ist bislang nicht einmal substantiiert vorgetragen, in welcher Weise die Tochter des Klägers in der Versammlung am 15.07.2021 störend und unangemessen aufgetreten sein soll. Im Übrigen kann ein Entzug des Teilnahmerechts zwar dann rechtmäßig sein, wenn ein Wohnungseigentümer – oder dessen Vertreter - nachhaltig und trotz Androhung des Ausschlusses die Versammlung weiterhin in erheblicher Weise stört (BGH, Urteil vom 10.12.2010, V ZR 60/10, bei Rn. 8). Indes ist der Ausschluss auf die aktuelle Versammlung zu beschränken und kann nicht auf zukünftige Versammlungen erstreckt werden, schon gar nicht dann, wenn das störende Verhalten bislang nur in einer Versammlung aufgetreten ist.

Ob die weiteren von dem Kläger angeführten Umstände (wie die Äußerung im Juni 2019 und die Strafanzeige gegen die Stieftochter) zutreffend sind und zusätzlich geeignet sind, die Abberufung des Verwalters zu rechtfertigen, vermag dahinzustehen.

Bereits aus den zuvor dargestellten Gründen drängt sich auch für die Kammer insgesamt der Eindruck auf, dass der Verwalter dem Kläger wegen seines unliebsamen Verhaltens – etwa der in der Einladung zu der Versammlung vom 11.07.2022 als Grund für die Entziehung des Wohnungseigentums angeführten Beschlussanfechtungsklagen und seines von dem Verwalter als querulatorisch empfundenen Standpunkts zu der Zulässigkeit der Wohnnutzung – nicht mehr auf neutrale Weise entgegentreten kann. Eine Fortsetzung der Verwaltung durch Herrn A1 kann dem Kläger - auch unter Berücksichtigung der Interessen der Mehrheit - unter diesen Umständen nicht zugemutet werden.

Soweit die Beklagte mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 09.03.2023 und der Kläger mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 03.03.2023 ergänzend zur Frage der Abberufung des Verwalters Stellung genommen haben, führt dies nicht zu einer abweichenden Einschätzung. Das jeweilige Vorbringen ist, da es nach Schluss der mündlichen Verhandlung und ohne Gewährung eines Schriftsatznachlasses eingegangen ist, schon grundsätzlich nicht berücksichtigungsfähig. Die Parteien haben auch keine durchgreifenden Gründe für eine Wiedereröffnung der Verhandlung gemäß § 156 ZPO dargelegt. Aber auch nach Kenntnisnahme insbesondere des Schriftsatzes der Beklagten vom 09.03.2023 hält die Kammer an der vorstehend dargestellten Einschätzung fest.

3.

Die mit dem Antrag zu 2. (Bezeichnung im angefochtenen Urteil) verfolgte Beschlussersetzungsklage, gerichtet auf eine Gestattung der Nutzung des Sondereigentums (auch) zu Wohnzwecken, ist unbegründet. Ein Anspruch des Klägers auf Gestattung der Änderung der Zweckbestimmung ist nicht gegeben, weil er die Umwandlung nach § 5 der Teilungserklärung unabhängig von der Zustimmung der übrigen Miteigentümer vornehmen kann. Da er auf die Mitwirkung der Miteigentümer nicht angewiesen ist, kann er eine solche auch nicht verlangen. Im Einzelnen:

a)

Nach der Teilungserklärung ist der Kläger auch zu einer Wohnnutzung der als Ladenlokal bezeichneten Wohneinheit berechtigt.

Zwar ist das Eigentum nach der Formulierung in § 2 der Teilungserklärung einerseits in das Sondereigentum an dem Ladenlokal und andererseits das Sondereigentum an den Wohnungen 1-14 aufgeteilt. Diese Gegenüberstellung der Begrifflichkeiten legt für sich genommen nahe, dass das Ladenlokal Teileigentum im Sinne von § 1 Abs. 3 WEG sein sollte, während es sich bei den Wohnungen naturgemäß um Wohnungseigentum im Sinne von § 1 Abs. 2 WEG handeln sollte.

Vorliegend ist dem Kläger jedoch trotz dieser Zweckbestimmung unbenommen, sein Teileigentum unabhängig von der Mitwirkung der übrigen Eigentümer in Wohnungseigentum umwandeln, weil in § 5 der Gemeinschaftsordnung ein entsprechender Änderungsvorbehalt vorhanden ist. Gemäß § 5 der Teilungserklärung sind Art und Nutzung des Sondereigentums nicht von der Gestattung der jeweiligen anderen Miteigentümer abhängig. Diese Regelung kann nur dahingehend verstanden werden, dass sie auch die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum umfasst, weil ausdrücklich auch die Art des Sondereigentums nicht von einer Gestattung der übrigen Eigentümer abhängen soll. Da es nur zwei Arten des Sondereigentums gibt – nämlich das Teil- und das Wohnungseigentum – kann dies nur bedeuten, dass jedem Sondereigentümer die entsprechende Umwandlung freistehen und ohne Mitwirkung der weiteren Eigentümer möglich sein soll. Anhaltspunkte dafür, dass die Eigentümer entgegen dem Wortlaut der Regelung nur frei in der Nutzung ihres Sondereigentums in den durch die Aufteilung in Teil- bzw. Wohnungseigentum vorgegebenen Grenzen sein sollten, bestehen nicht.

Die in dem Beschluss zu TOP 8 zum Ausdruck kommende Auffassung, wonach es Grundbuchvorschriften gebe, die § 5 der Teilungserklärung „übergeordnet“ seien, geht fehl. Denn die in der Teilungserklärung enthaltene Gemeinschaftsordnung ist Bestandteil der Grundbucheintragung und damit bei Auslegung der nach dem Grundbuch zulässigen Nutzung mit zu berücksichtigen.

b)

Die Nutzung als Wohnungseigentum verstößt nach dem Vortrag der Parteien auch nicht gegen öffentliches Recht. Insbesondere ist die Wohnnutzung baurechtlich genehmigt worden. Dass sie nach Rückbau der nicht genehmigten Umbauten des Klägers nicht genehmigungsfähig wäre, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

c)

Auch ergeben sich aus der konkreten Art der von dem Kläger praktizierten Nutzung als Wohnungseigentum keine Gründe, die eine derart weite Unterlassungsverpflichtung rechtfertigen könnten. Soweit der Kläger bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums ohne genehmigenden Beschluss vorgenommen hat, steht es der Beklagten frei, den Rückbau zu fordern. Auch die von der Beklagten vorgetragenen Störungen – Nutzung einer Tür zum Hinterhof als Haupteingang für den Wohnungsteil, dadurch bedingte Ruhestörungen, Einsatz der Putzhilfe sonntagmorgens, Bellen des Hundes – rechtfertigen keine Untersagung der Wohnnutzung insgesamt, sondern können allenfalls einen Unterlassungsanspruch betreffend die konkret störenden Handlungen gegen den Kläger begründen.

d)

Auch der mittlerweile bestandskräftig gewordene Beschluss zu TOP 8 der Versammlung vom 15.07.2021 steht der Wohnnutzung nicht entgegen. Soweit dem Kläger mit dem Beschluss die Wohnnutzung verboten werden soll, ist der Beschluss nichtig, weil den Wohnungseigentümern keine dahingehende Beschlusskompetenz zukommt. Denn der Beschluss zielt darauf, den durch die Teilungserklärung vorgegebenen Inhalt des Sondereigentums des Klägers zu beschränken. Dies ist indes nur im Wege einer Änderung der Teilungserklärung durch Vereinbarung möglich. Einer Beschlussfassung ist die Änderung der Teilungserklärung dagegen nicht zugänglich.

Soweit sich aus der Beschlussfassung zu TOP 8 vom 15.07.2021 Unsicherheiten ergeben, vermögen diese ein Rechtsschutzbedürfnis an der Beschlussersetzungsklage nicht zu begründen. Dem Kläger steht insoweit frei, eine Feststellungsklage zu erheben, dass der Beschluss nichtig ist oder dass die von ihm beabsichtigte Wohnnutzung nach der Teilungserklärung zulässig ist.

e)

Soweit der Kläger beantragt, dass die der Beschlussersetzung im Hinblick auf die Nutzung des Sondereigentums (auch) zu Wohnzwecken „entgegenstehende Formulierung im Grundbuch“ gelöscht wird, ist dieser Antrag im Übrigen schon zu unbestimmt.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97, 92 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.

IV.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 7.904,- € (2.904,- € bzgl. TOP 9 und 5.000,- € bzgl. TOP 8) festgesetzt.