Verwaltungsgericht des Saarlandes, 5. Kammer — 5 L 571/18

Die Antragstellerin wendet sich gegen die für sofort vollziehbar erklärte Verpflichtung „bis zur abschließenden Fertigstellung des 2. Rettungsweges für alle Wohneinheiten (des zehn Wohngeschosse mit jeweils sechs 4 Zimmer, Küche , Bad - Wohnungen plus ein Dachgeschoss mit Abstellräumen umfassenden Wohnkomplexes) vorläufige 2. Rettungswege herzustellen, so dass aus jeder Wohnung über je ein Fenster oder die vorhandenen Balkone gerettet bzw. geflüchtet werden kann“.

Die Antragstellerin ist die Wohnungseigentümergemeinschaft des aus den Anwesen .xxx 50, 52 und 54 bestehenden Wohnkomplexes, das mit der Baugenehmigung vom 06.06.1954 genehmigt wurde.

Das Amt für Brand- und Zivilschutz der Antragsgegnerin fertigte unter dem 13.10.2014 einen 26 Punkte umfassenden brandschutztechnischen Mängelbericht über den Wohnkomplex nach § 5 Ziffer 3 der Gefahrenverhütungsschau-Verordnung. Gegen diesen Mängelbericht legte die Antragstellerin am 24.10.2014 Widerspruch ein und begründete diesen mit Schriftsatz vom 11.06.2014. Die Antragsgegnerin gab der Antragstellerin mit Schreiben vom 23.02.2016 Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 2 Wochen im Hinblick auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verfügung. Diese beantragte sodann mit Schriftsatz vom 03.03.2016 die Verlängerung der Frist vorerst bis zum 30.04.2016.

Mit Schreiben vom 28.04.2016 machte die Antragstellerin sinngemäß geltend, ein zweiter Rettungsweg sei in der Baugenehmigung vom 06.06.1954 nicht vorgesehen und bestehe aufgrund der nachträglichen Bedingungen zum Bauschein vom 13.06.1955, die einen befestigten Fahrweg bzw. Fahrspuren für die Anfahrt und Aufstellung der Motor-Drehleiter der Feuerwehr verlangten und die dazu führten, dass auf die Anbringung eiserner Rettungsleitern verzichtet werden könne. Das so genehmigte und ausgeführte Vorhaben genieße Bestandsschutz. Die Voraussetzungen des § 57 Abs. 3 LBO lägen nicht vor. Jedenfalls sei eine nachträgliche Anordnung, mit der der Bestandsschutz überwunden werden könnte, verwirkt. Bei der nächsten im Herbst 2016 stattfindenden Eigentümerversammlung werde die Verwaltung die Anbringung von Geländern auf dem Dach vorschlagen, damit dieses als verkehrssicherer Rettungsweg zwischen den Treppenhäusern der miteinander verbundenen Gebäude genutzt werden könne. Auch einer Anordnung von Rauch- und Wärmeabzugsanlagen in den Treppenhäusern stehe der Bestandsschutz entgegen. Dasselbe gelte für die vorhandenen Müllabwurfschächte.

Unter dem 16.01.2018 erfolgte – nachdem das Verfahren von der Antragsgegnerin wegen krankheitsbedingter Ausfälle längere Zeit nicht betrieben worden war – eine erneute Anhörung im Hinblick auf den beabsichtigten Erlass einer bauordnungsrechtlichen Anordnung zur Herstellung eines 2. Rettungsweges nach § 57 Abs. 3 LBO: Die vorhandenen Fahrspuren entsprächen nicht der Anforderungen der Feuerwehr. Selbst mit der Drehleiter könnten die Wohnungen in den obersten drei Etagen nicht erreicht werden. Die Führung des zweiten Rettungsweges über das Dach komme nicht in Betracht, weil auch dieser Weg über das einzig vorhandene Treppenhaus führe. Mit tragbaren Leitern sei nur eine Rettungshöhe bis ca. 7 m erreichbar. Auch fehlten an mehreren Stellen brandschutztechnische Abschottungen.

Die Antragstellerin beantragte sodann mit Schriftsatz vom 09.02.2018 eine Verlängerung der Frist zur Stellungnahme bis zum 09.03.2018, weil ggf. noch ein Brandschutzsachverständiger hinzugezogen werden müsse und möglicherweise eine außerordentliche Eigentümerversammlung erforderlich sei.

Mit der Anordnung zur Beseitigung brandschutztechnischer Mängel vom 15.02.2018 ordnete die Antragsgegnerin gegenüber der Antragstellerin folgendes an:

1. a) Der 2. Rettungsweg ist für alle Wohnungen des … Gebäudes herzustellen.

Frist: 6 Monate ab Bekanntgabe dieser Anordnung

b) Bis zur abschließenden Fertigstellung und Bereitstellung des 2. Rettungsweges sind für alle Wohneinheiten vorläufige 2. Rettungswege herzustellen, so dass aus jeder einzelnen Wohnung über je ein Fenster oder die vorhandenen Balkone gerettet bzw. geflüchtet werden kann.

Dies ist zum Beispiel durch die Errichtung sicher benutzbarer Nottreppentürme (vgl. Gerüstbau) möglich.

Frist: Binnen 4 Wochen ab Bekanntgabe dieser Anordnung

c) Die fehlenden brandschutztechnischen Abschottungen sind gemäß MLAR auszuführen. Ein entsprechender Nachweis ist fristgerecht vorzulegen.

Frist: 3 Monate

2. Für die Anordnung zur Mängelbeseitigung zu b) und c) ordne ich hiermit gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO die sofortige Vollziehung an.

3. Sofern Sie der Mängelbeseitigung zu a) nicht … nachkommen, drohe ich Ihnen … ein Zwangsgeld in Höhe von 2.000 € an.

Sofern Sie der Mängelbeseitigung zu b) nicht … nachkommen, drohe ich Ihnen … ein Zwangsgeld in Höhe von 2.000 € an.

Sofern Sie der Mängelbeseitigung zu c) nicht … nachkommen, drohe ich Ihnen … ein Zwangsgeld in Höhe von 500 € an.

Zur Begründung heißt es in der Anordnung, bei der Gefahrenverhütungsschau am 22.05.2014 seien mehrere brandschutztechnische Mängel festgestellt worden, insbesondere das Fehlen eines 2. Rettungsweges. Das Gebäude sei mit Bauschein vom 06.06.1954 genehmigt worden. Im Bauschein selbst sei die Herstellung eines 2. Rettungsweges nicht gefordert worden. Auch den Plänen lasse sich ein 2. Rettungsweg nicht entnehmen. Mit Schreiben vom 13.06.1955 sei unter anderem unter Nr. 8 gefordert worden, dass entlang der Rückseite des Gebäudes ein befestigter Fahrweg bzw. Fahrspuren für die Anfahrt und Aufstellung der Motor-Drehleiter der Feuerwehr angelegt werden. In diesem Falle könne auf das Anbringen einer eisernen Rettungsleiter verzichtet werden. Entlang der Rückseite des Gebäudes seien zwar zwei Fahrspuren vorhanden. Diese entsprächen aber nicht den Anforderungen an Feuerwehraufstellflächen bzw. Feuerwehrzufahrten. Selbst wenn die Drehleiter die Rückseite des Gebäudes über die schmalen Spuren erreichen könne, seien im besten Falle nur die Wohnungen bis zum 7. Geschoss erreichbar. Die Wohnungen im 8., 9. und 10. Geschoss könnten über die Drehleiter nicht erreicht werden. Darüber hinaus sei nach der Erteilung der Baugenehmigung in der Akte mehrfach die Führung des 2. Rettungsweges über das Dach erwähnt, ohne dass dafür eine Genehmigung erteilt worden sei. Das Dach könne aber auch nur über das einzig vorhandene Treppenhaus erreicht werden und stelle damit keinen 2. Rettungsweg dar, denn mit tragbaren Leitern sei nur eine maximale Rettungshöhe von 7 m erreichbar. Daher existiere nicht für alle Wohnungen ein zweiter Rettungsweg. Weiterhin fehlten ausweislich des Mängelberichtes der Gefahrverhütungsschau an mehreren Stellen die brandschutztechnischen Abschottungen.

Rechtsgrundlage für die Anordnungen zu 1.a) und 1.b) sei § 57 Abs. 2 und 3 LBO. Die Antragstellerin sei Eigentümer und werde in ihrer Eigenschaft als Zustandsstörer herangezogen. Nach § 3 Abs. 1 LBO seien Anlagen so anzuordnen, errichten, ändern und instand zu halten, dass sie die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben und Gesundheit nicht gefährdeten. Nach § 33 Abs. 1 und 3 LBO sei vorliegend ein 2. Rettungsweg erforderlich, der nicht für alle Wohnungen des Anwesens vorhanden sei. Insbesondere seien die Wohnungen oberhalb von 7 m nicht über tragbare Rettungsgeräte der Feuerwehr zu erreichen. Die Drehleiter könne bestenfalls die Wohnungen bis zum 7. OG erreichen. Allerdings erfüllten die Fahrspuren nicht die Anforderungen an Feuerwehraufstellflächen bzw. Feuerwehrzufahrten. Selbst wenn die Drehleiter die Rückseite des Gebäudes über die schmalen Spuren erreichen könne, sei ein sicheres Benutzen derselben nicht möglich. Denn die Stützen der Drehleiter benötigten einen festen Untergrund. Bei nassem Untergrund sänken die Stützen ein und die Drehleiter sei nicht oder nur eingeschränkt einsatzfähig. Zudem seien die Wohnungen im 8., 9. und 10. Geschoss auch bei einer ordnungsgemäßen Herstellung der Feuerwehraufstellflächen nicht erreichbar. Aufgrund der Vielzahl an Bewohnern des Anwesens sei die Rettung über die Drehleiter im Brandfall nicht ausreichend, da mit dieser nur einzelne Personen nacheinander gerettet werden könnten. Deshalb sei die Drehleiter nicht geeignet, den 2. Rettungsweg sicherzustellen. Aufgrund des fehlenden 2. Rettungswegs bestehe im Brandfall eine erhebliche Gefahr für Leib und Leben, wenn der 1. Rettungsweg nicht mehr zu benutzen sei.

Da das Gebäude 1954 genehmigt worden sei, ohne dass ein 2. Rettungsweg Bestandteil der Genehmigung gewesen sei, stütze sich die Anordnung auf § 57 Abs. 3 LBO. Die Herstellung des 2. Rettungsweges sei unter Abwägung der konkreten Gefahr für die öffentliche Sicherheit dringend geboten. Die Sicherheit der Bewohner des Anwesens sei höher zu bewerten als das Recht am Eigentum aus Art. 14 GG. Finanzielle Aufwendungen könnten kein Grund sein, eine konkrete Gefahr für Leib und Leben hinzunehmen, insbesondere weil ein Brand jederzeit möglich sei.

Da die Planung und Realisierung zur dauerhaften Herstellung eines 2. Rettungsweges unter Umständen mehrere Monate in Anspruch nehmen könne (Planung, WEG-Beschlüsse, Baugenehmigungsverfahren, Beauftragung von Firmen), sei die kurzfristige Herstellung eines provisorischen 2. Rettungsweges, etwa durch das Errichten von Gerüsttreppentürmen, dringend erforderlich und ein geeignetes Mittel zur kurzfristigen Beseitigung der Gefahr. Dann unterliege die dauerhafte Herstellung des 2. Rettungsweges auch keinem zeitlichen Druck.

Die Ausführung des 2. Rettungsweges sei genehmigungspflichtig und im Verfahren nach § 65 LBO zu beantragen. Auch das Aufstellen von Gerüsttreppentürmen sei genehmigungspflichtig. Es sei nachzuweisen, dass die Ausführung den öffentlich-rechtlichen Vorschriften und dem Stand der Technik entspreche. Die Anordnung wurde der Antragstellerin am 16.02.2018 zugestellt.

Am 06.03.2018 beantragte die Antragstellerin, die Frist zur Herstellung eines vorläufigen 2. Rettungsweges auf 10 Wochen ab dem 26.02.2018 zu verlängern: Diese Maßnahme unterliege erheblichen Planungsanforderungen. Auch eine vorläufige Konstruktion müsse den bau- und brandschutztechnischen Anforderungen genügen. Zunächst müssten die zu erreichenden Rettungspunkte ermittelt, der Standort der Konstruktion mit Blick auf die Vermeidung von Brandüberschlag, die Sicherheit und Leichtigkeit des Begehens und ggf. kollidierende andere Belange des Brandschutzes (Feuerwehrumfahrungen, Feuerwehraufstellflächen) ermittelt und planerisch berücksichtigt werden. Zur Gewährleistung der Standsicherheit (§ 13 LBO) bedürfe es der Überprüfung, ob eine Tragwerksplanung erforderlich sei und wenn ja, deren Erstellung.

Mit Bescheid vom 13.03.2018 verlängerte die Antragsgegnerin die Frist zur Herstellung eines vorläufigen 2. Rettungsweges aus der Anordnung vom 15.02.2018 um acht Wochen ab dem 26.02.2018. Zur Begründung führte sie aus, die konkrete Ausgestaltung der eigentumsrechtlichen Beziehungen im Rahmen einer Hausgemeinschaft rechtfertige keine grundsätzliche Abweichung gegenüber Einzeleigentümern. Vielmehr sei die Gefahrenlage durch die größere Anzahl von Parteien erhöht und eine Rettung aufgrund des Zustandes des Gebäudes erschwert bis unmöglich. Ein bevollmächtigter Vertreter (Hausverwaltung) habe temporäre kurzfristige Maßnahmen gegenüber der UBA entsprechend der Anordnung kurzfristig umzusetzen und könne sich dafür nicht auf den eigentumsrechtlichen Regelfall (Innenverhältnis) und dessen notwendige Verfahrenserfordernisse berufen. § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG diene dem Schutz und nicht der Gefährdung des Eigentums. Gründe, weshalb die Hausverwaltung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen gehindert sein sollte, die notwendigen kurzfristigen Maßnahmen zu veranlassen, seien nicht dargelegt worden. Die Einwendungen gegen die Frist für die langfristige Herstellung des 2. Rettungswegs seien nicht einschlägig. Die nunmehr gesetzte Frist von 8 Wochen reiche aus, zumal der Brandschutzsachverständige schon bei der Besprechung am 26.02.2018 hinreichend im Bilde gewesen sei. Deshalb werde nur darauf hingewiesen, dass für das Aufstellen der Nottreppentürme lediglich Pläne des Brandschutzsachverständigen erforderlich seien, aus denen sich ergebe, dass der 2. Rettungsweg für alle Wohnungen hergestellt werde. Ein vollumfänglicher Bauantrag sei für den provisorischen Rettungsweg nicht erforderlich.

Gegen die Anordnung vom 15.02.2018 legte die Antragstellerin am 15.03.2018 Widerspruch ein: Die Eigentümerversammlung habe am 13.03.2018 u.a. beschlossen, die Anordnung vom 15.02.2018 hinsichtlich der Herstellung eines zweiten Rettungsweges, der Herstellung eines vorläufigen zweiten Rettungsweges und der Ausführung fehlender brandschutztechnischer Abschottungen umzusetzen sowie einen Brandschutzsachverständigen und eine Architektin mit der fachtechnischen und planerischen Beratung, der Herstellung eines Brandschutzkonzepts und der Erarbeitung einer Genehmigungsplanung beauftragt. Die Umsetzung der Maßnahmen erfordere eine weitere Eigentümerversammlung. Bei der nach § 57 Abs. 3 LBO erforderlichen Ermessensentscheidung sei im Rahmen der Prüfung der Verhältnismäßigkeit zu berücksichtigen, dass das vom WEG vorgesehene Verfahren eingehalten werden könne. Anderes gelte nur, wenn die Voraussetzungen für eine WEG-rechtliche Eilkompetenz vorlägen. Das sei hier aber gerade nicht der Fall. Entgegen der Darstellung im Schreiben vom 13.03.2018 bedürfe auch die vorläufige Herstellung des zweiten Rettungswegs der Erteilung einer Baugenehmigung. An die Planung dieser über 28 m hohen Treppentürme seien erhebliche Anforderungen im Hinblick auf den Brandschutz, die Standsicherheit und die allgemeine Verkehrssicherheit bei der zweckentsprechenden Nutzung durch Menschen zu stellen. Bei der Tragwerksplanung sei auch die erforderliche Gründung zu berücksichtigen. Zudem müsse die Planung die allgemeinen Anforderungen für Flucht- und Rettungswege sowohl im Hinblick auf die Größe und Begehbarkeit als auch die verkehrssichere Ausführung erfüllen.

Am 28.03.2018 beantragte die Antragstellerin bei der Antragsgegnerin die Aussetzung der Vollziehung der Anordnung vom 15.02.2018: Es bestehe keine konkrete Gefahr für Leben und Gesundheit im Verständnis von § 57 Abs. 3 LBO. Im Anschluss an die Eigentümerversammlung habe sich herausgestellt, dass der unabhängige 2. Rettungsweg gemäß § 33 Abs. 3 LBO über Rettungsgeräte der Feuerwehr gewährleistet sei. Bei einer Brandverhütungsschau an den unmittelbar benachbarten Hochhäusern xxxstraße 54, 56 und 58 am 05.08.2003 sowie an weiteren Hochhäusern der xxxstraße am 20.08.2003 habe das Amt für Brand- und Zivilschutz die rückwärtigen Feuerwehraufstellflächen in Augenschein genommen, eine Aufstell- und Anleiterprobe mit dem Drehleiterfahrzeug angeordnet und die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, im Vorfeld die Aufstellflächen herzurichten und zu beschildern. Bei der am 08.09.2003 erfolgten Anleiterprobe seien alle Wohnungen, auch die in den obersten Etagen, mit der Drehleiter erreichbar gewesen. Nachdem die von der Feuerwehr beanstandete Befestigung der Aufstellflächen erneuert worden sei, habe es im Juni 2004 eine erneute Anleiterprobe gegeben, die zur Zufriedenheit der Feuerwehr geführt habe. Da somit ein zweiter Rettungsweg über die Rettungsgeräte der Feuerwehr gesichert sei, lägen die Voraussetzungen des § 57 Abs. 3 LBO für die Anordnung eines provisorischen 2. Rettungswegs nicht vor,1 jedenfalls bestehe kein öffentliches Interesse am Sofortvollzug. In dem vom OVG Hamburg entschiedenen Fall sei sogar eine einfache befahrbare Rasenfläche ausreichend gewesen. Ungeachtet der fehlenden Erforderlichkeit eines zweiten Rettungsweges erweise sich die Anordnung eines vorläufigen zweiten Rettungsweges aufgrund des damit verbundenen planerischen, baulichen, technischen und vor allem finanziellen Aufwands als unverhältnismäßig. Ein solcher Treppenturm müsste 29 m hoch sein und würde dann ca. 23 Tonnen wiegen. Zur Aufstellung bedürfte es voraussichtlich einer massiven Bodenplatte und eines qualifizierten Standsicherheitsnachweises. Zuvor müsste ein Bodengutachten eingeholt werden. Für die Treppentürme entstünden ausweislich des eingeholten Angebots Kosten in Höhe von 355.976 €. Zusammen mit den Planungskosten und den Kosten für das Fundament sei mit einem Gesamtkostenaufwand von nicht unter 500.000 € zu rechnen. Eine Finanzierung dieses Betrages könne innerhalb der gesetzten Frist nicht sichergestellt werden. Der Betrag übersteige die Rücklagen der Wohnungseigentümergemeinschaft um ein Vielfaches. Um ein Unternehmen beauftragen zu können, müsste eine Sonderumlage nicht nur förmlich beschlossen, sondern auch vom Verwalter beigetrieben worden sein. Dabei handele es sich um eine verlorene Investition, der bei einer endgültigen Maßnahme keine Werterhöhung der Immobilie gegenüberstehe. Im Vergleich zu dem seit 1959 hingenommenen Zustand sei der Zeitraum bis zur Realisierung des endgültigen 2. Rettungsweges begrenzt. Wegen der exorbitant hohen Kosten stehe das Provisorium außer Verhältnis zum Erfolg, zumal es kaum schneller als der dauerhafte 2. Rettungsweg errichtet werden könne.

Mit Bescheid vom 06.04.2018 lehnte die Antragsgegnerin den Antrag auf Aussetzung der Vollziehung der Anordnung vom 15.02.2018 ab: Anders als bei der Anleiterprobe im Nachbarhochhauskomplex existierten beim vorliegenden Komplex keine ordnungsmäßigen Aufstellflächen für die Feuerwehr. Die maximale Rettungshöhe einer Drehleiter von 23 m werde vorliegend um etliche Meter überschritten. Bei dem angeführten Urteil des OVG Hamburg sei es gerade nicht um ein Hochhaus gegangen, sondern um ein (sechsstöckiges) Hotelgebäude mit einem installierten Warn- und Meldesystem. Bei Hochhäusern stelle eine Drehleiter keinen 2. Rettungsweg dar. Für die Errichtung provisorischer Treppentürme sei eine „einfachere“ Ausführung ausreichend und seien keine Podeste erforderlich. Ausreichend sei ein Gerüst mit einer Treppenbreite von 80 – 90 cm entsprechend einem erweiterten Handwerkergerüst. Als widersprüchlich erscheine zudem die Argumentation, dass provisorische Treppentürme nicht erforderlich seien, da eine dauerhafte Lösung schnellstmöglich realisiert werden solle, gleichzeitig aber ein Angebot für 18 Monate Standzeit des Provisoriums eingeholt worden sei. Für ein erforderliches Provisorium seien weder ein Bodengutachten, Fundament und Bodenplatte nicht notwendig. Auch seien keine vollständigen Bauantragsunterlagen erforderlich.

Am 16.04.2018 hat die Antragstellerin beim Verwaltungsgericht einstweiligen Rechtsschutz gegen die Anordnung vom 15.02.2018 beantragt. Zur Begründung macht sie geltend, nach § 57 Abs. 3 LBO könne die Bauaufsicht auch bei bestandgeschützten baulichen Anlagen nachträgliche Anforderungen stellen, wenn dies zur Abwehr von Gefahren für Leben und Gesundheit erforderlich sei. Eine solche konkrete Gefahr bestehe nicht. Denn die Anleiterprobe der Feuerwehr beim Nachbarhochhauskomplex in den Jahren 2003 und 2004 habe bewiesen, dass auch die obersten Stockwerke mit der Drehleiter zu erreichen sein. Für die Beurteilung des Bestehens einer konkreten Gefahr könne es nur auf die mit der Drehleiter tatsächlich erreichbare Höhe ankommen und nicht auf die theoretische. Die Erreichbarkeit der obersten Wohnetage mit dem Drehleiterfahrzeug werde auch nicht durch die Beschaffenheit des Untergrundes in Frage gestellt. Denn im Jahre 2004 sei der Untergrund den Anforderungen der Feuerwehr entsprechend ertüchtigt worden. Abgesehen von der somit fehlenden Gefahr für Leben und Gesundheit erweise sich die Anordnung der Herrichtung eines provisorischen 2. Rettungsweges als unverhältnismäßig. Der Zustand des Gebäudes sei der Antragsgegnerin seit den 1950er Jahren bekannt, ohne dass dagegen etwas unternommen worden sei. Erst das Brandereignis in der „Saaruferstraße“ am 3. Dezember 2017 habe dazu geführt, dass nunmehr ein zweiter Rettungsweg gefordert werde. damit werde das Bestehen einer konkreten Gefahr für Leben und Gesundheit widerlegt. Hätte die Antragsgegnerin nach der Gefahrenverhütungsschau im Jahre 2014 die endgültige Herstellung eines zweiten Rettungsweges mit einer großzügigen Frist angeordnet, hätte sich die Anordnung der Herstellung eines Provisoriums erübrigt. Den hohen Kosten für dieses Provisorium von über 500.000 € stehe im Hinblick auf die Personenrettung kein angemessener Vorteil gegenüber. Die Einschätzung der Antragsgegnerin, dass „einfache Gerüsttreppen“ ausreichten, treffe nicht zu. Ein einfaches Baugerüst entspreche gerade nicht den bautechnischen Anforderungen an die Standsicherheit und Verkehrssicherheit und würde die Personenrettung gegenüber der über die Drehleiter insbesondere bei älteren und mobilitätseingeschränkten Menschen unnötig erschweren. Eine Treppenbreite von 80 – 90 cm entspreche gemessen an der ggf. zu rettenden Personenzahl nicht den Anforderungen an Flucht- und Rettungswege. Danach sei eine Mindestbreite von 1,20 m erforderlich. Es sei grotesk, dass ausgerechnet die Bauaufsicht die bautechnischen Mindeststandards an die Standsicherheit, die Verkehrssicherheit und die Funktionsfähigkeit des zu schaffenden Rettungswegs außer Acht lasse. Erschwerend komme hinzu, dass ein Anleitern nach der Aufstellung des Gerüstes nicht mehr möglich wäre, weil das Gerüst die Anleiterstellen verbaute. Auch die Einschätzung der Bauaufsicht, dafür wäre keine Baugenehmigung erforderlich, sei völlig unverständlich.

Sollte dem Hauptantrag nicht stattgegeben werden, sei auf jeden Fall eine ausreichende Zeit für die Realisierung des angeordneten Provisoriums einzuräumen. dabei sei die Dauer des vorliegenden Verfahrens unter dem Gesichtspunkt der Gewährleistung effektiven Rechtsschutzes (Art. 19 Abs. 4 GG) nicht zu berücksichtigen.

Mit Schriftsatz vom 07.05.2018 vertieft die Antragstellerin ihre Einschätzung, dass der unabhängige 2. Rettungsweg über die Drehleiter der Feuerwehr ausreichend gesichert sei: Die Ertüchtigung der Feuerwehraufstellflächen sei im Jahre 2004 nach den Vorgaben der Feuerwehr ausgeführt worden, sodass die Drehleiter diese auch bei durchnässtem Untergrund befahren könne. Ein von ihr eingeholtes Bodengutachten der ... Geoingenieure GmbH vom 20.04.2018 habe bestätigt, dass die Vorgaben der Muster-Richtlinien über Flächen für die Feuerwehr eingehalten seien, dass die Flächen nämlich für Fahrzeuge mit einer Achslast bis zu 10 t und einem zulässigen Gesamtgewicht bis zu 16 t befahren werden können. Selbst wenn das nicht der Fall gewesen sein sollte, hätte unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismäßigkeit nur eine Ertüchtigung des Untergrundes angeordnet werden dürfen. Dass die Drehleiter der Feuerwehr den 2. Rettungsweg sicherstellte, sei durch einen Brandfall im benachbarten elfgeschossigen Wohnhaus xxxstraße 40 bestätigt worden. Dort sei es am 29.03.2018 gegen 16:30 Uhr zu einem Brand mit starker Rauchentwicklung in der Küche in der 9. Etage gekommen. Die Bewohner der Wohnung seien zu diesem Zeitpunkt nicht anwesend gewesen. Die Berufsfeuerwehr habe sich mit der Drehleiter über das vordere Fenster des Gebäudes unproblematisch Zutritt zu der Wohnung verschaffen können und die Brandursache (Auf Herdplatte vergessenes Essen) löschen können. Damit sei die Behauptung der Antragsgegnerin, die Erreichbarkeit der Wohnungen oberhalb der 7. Etage sei „technisch unmöglich“, anschaulich widerlegt. Rechtlich sei es so, dass § 57 Abs. 3 LBO nicht dazu ermächtige, bei bestandsgeschützten Gebäuden eine Anpassung an die aktuelle Gesetzeslage zu verlangen. Entscheidend sei allein, ob eine Gefahrenlage dadurch ausgeräumt sei, dass die Personenrettung tatsächlich effektiv möglich sei. Die Anordnung der Herstellung eines vorläufigen 2. Rettungsweges sei zumindest unverhältnismäßig, weil innerhalb der gesetzten – verlängerten – Ausführungsfrist nicht zu bewerkstelligen. Außerdem seien die Kosten dafür mit mehr als 500.000 € unverhältnismäßig. Die angesparte Instandhaltungsrücklage betrage 283.869,60 € und reiche nicht einmal für das Provisorium aus. Die monatlichen Einnahmen in Höhe von 13.315 € stünden nicht zur Verfügung, weil sie für die laufenden Kosten gebraucht würden. Eine dann erforderliche Sonderumlage betrüge 8.330 € pro Wohnung und sei bei der gegebenen Eigentümerstruktur nicht einzutreiben. Gut 70 % der Wohnung würden von Rentnern mit knappen Renten bewohnt. Auch eine Kreditfinanzierung scheide aus. Nachfragen bei mehreren Banken hätten ergeben, dass Geldmittel für provisorische Maßnahmen ohne Gebäudewertsteigerung nicht zur Verfügung gestellt würden.

Mit weiterem Schriftsatz vom 03.06.2018 macht die Antragstellerin geltend, die Antragsgegnerin verkenne die rechtlichen Voraussetzungen für nachträgliche Anforderungen an bestandsgeschützten Gebäuden. Diese setzten eine konkrete Gefahr für Leben und Gesundheit voraus. Die nachträglichen Anforderungen müssten zur Abwendung dieser Gefahr „erforderlich“ sein. Die Hochhausverordnung, auf die sich die Antragsgegnerin maßgeblich stütze, sei erst im Jahre 2011 in Kraft getreten. Sie enthalte primär Sicherheitsanforderungen an Hochhaus-Neubauten und nehme Bestandsbauten – mit Ausnahme der Regelungen in der Übergangsbestimmung des § 29 HochhVO – aus ihrem Anwendungsbereich heraus. Bei diesen seien nachträgliche Anforderungen nur bei einer konkreten Gefahr für Leben und Gesundheit und unter Beachtung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit zulässig. Die Feuerwehr habe ihre ablehnende Haltung zum Einsatz der Drehleiter als Bestandteil des 2. Rettungsweges allein auf die HochhVO gestützt, die zwei unabhängige bauliche Rettungswege verlange. Allerdings habe die Feuerwehr in den Jahren 2003/2004 das Bestehen eines 2. Rettungsweges unter Einsatz der Drehleiter bestätigt und allein eine Ertüchtigung der Aufstellflächen verlangt, die nach den Vorstellungen der Feuerwehr ertüchtigt worden seien. Bei der Angabe der Feuerwehr, die Drehleiter DLK 23-12 erreiche nur eine Rettungshöhe von 23 m, handele es sich um die Rettungshöhe, die ein solches Fahrzeug nach der DIN EN 14043 erreichen müsse. Das sage nichts über die maximale Rettungshöhe aus. Bei einem Aufstellwinkel von 75° erreiche die Drehleiter eine Höhe von 30,5 m. Angesichts des Abstandes der Feuerwehraufstellfläche zur Gebäudeaußenwand von 4,50 m könne dieser Aufstellwinkel ausgenutzt werden und der Drehleiterkorb mit maximal 3 Personen jede Wohneinheit besetzt werden. Dem sei die Feuerwehr selbst auch nicht entgegengetreten; sie berufe sich allein pauschal auf die HochhVO. Aufgrund der Mängel beim 1. Rettungsweg sei die Errichtung eines zweiten Rettungsweges nicht im Sinne von § 57 Abs. 3 LBO „erforderlich“. Solche Mängel begründeten bestenfalls eine sofort vollziehbare Anordnung der Beseitigung dieser Mängel. Das Fehlen brandschutztechnischer Abschottungen, angeblich defekte Brandschutztüren und das Fehlen einer Rauch- und Wärmeabzugsanlage im Treppenhaus machten unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismäßigkeit die Herstellung eines zweiten baulichen Rettungsweges nicht „erforderlich“. Dass der 1. Rettungsweg durch das Treppenhaus im Brandfall mit großer Wahrscheinlichkeit versagen würde, bedürfe einer fachtechnischen Feststellung und nachvollziehbaren Darlegung, die vorliegend fehle. Aus dem Umstand, dass in dem Anwesen Abfallschächte vorhanden seien, lasse sich eine konkrete Gefahr für Leben und Gesundheit nicht herleiten. Die Müllabwurfschächte seien ausweislich des Bauscheins genehmigt. Auch wenn § 22 Abs. 4 HochhVO bestimme, dass solche Schächte in Neubauten nicht (mehr) zulässig seien, gelte das nicht für bestandsgeschützte Altbauten. Dass die vorhandenen Abfallschächte nicht über die erforderlichen Abschottungen verfügten und sich dadurch ein Brand „rasend schnell“ ausbreiten könne, treffe nicht zu. Das ergebe sich auch nicht aus Punkt des Mängelberichts. Die Abfallschächte seien auch abgeschottet. Da die Abfallschächte nicht durch den Treppenraum verliefen, könnten sie auch keinen Einfluss auf die Eignung des Treppenraums als 1. Rettungsweg haben und rechtfertigten erst recht nicht die Herstellung eines 2. Rettungswegs. Die unter Punkt 11 monierten brandschutztechnischen Abschottungen in Richtung des Treppenraums (insbesondere im Bereich des Kellergeschosses) sollten lediglich „überprüft und ggf. ertüchtigt“ werden. Zutreffend sei alleine, dass die unter Punkt 23 monierten Hausanschlüsse zum Treppenraum nicht brandschutztechnisch abgeschottet seien. Dass dies zu einem Versagen des Treppenraums als 1. Rettungsweg führen solle, erschließe sich indes nicht, zumal sich dort überhaupt keine Brandlast befinde. Etwa fehlende Abschottungen könnten zudem unproblematisch hergestellt werden. Soweit unter Punkt 7 „nicht ordnungsgemäß funktionierende Brandschutztüren“ beanstandet würden, lasse sich dem Mängelbericht nicht entnehmen, um welche Türen es dabei gehe, insbesondere nicht, dass es sich um Brandschutztüren zwischen dem Treppenraum und anderen Brandabschnitten handele. Eine konkrete Feststellung sei nur für die eigentliche Kellertür getroffen worden. Bei dieser sei aber nicht die fehlende Funktionsfähigkeit gerügt worden, sondern nur das Benutzerverhalten, nämlich das Feststellen dieser Tür durch das Verkeilen mit einer anderen Tür. Daraus lasse sich keine konkrete Gefahr für Leben und Gesundheit herleiten. Das Fehlen einer Rauch- und Wärmeabzugsanlage stehe einer Funktion des 1. baulichen Rettungsweges ebenfalls nicht entgegen, weil es für deren Vorhandensein keine Rechtsgrundlage gebe. Zwar verlange § 20 HochhVO für Hochhausneubauten, dass jedes Geschoss entraucht werden können müsse. Da in dem vorhandenen Treppenraum in jedem Geschoss ein unmittelbar nach außen führendes Fenster mit einem Querschnitt von mindestens 0,5 m2 existiere, sei die Rauchableitung ausreichend gesichert. Selbst wenn man einen zweiten Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr für unzureichend erachten würde, wäre die Anordnung der Herstellung eines vorläufigen 2. Rettungswegs unverhältnismäßig. Der angeordnete einfache Fluchttreppenturm blockiere zudem eine Rettung mittels Drehleiter.

Schließlich sei die Anordnung auch zu unbestimmt und deshalb rechtswidrig. Die Behörde dürfe es bei bauaufsichtlichen Anordnungen nicht dem Betroffenen oder einem Dritten überlassen, die geforderte Maßnahme hinreichend zu konkretisieren.2 Deshalb genüge es nicht, dass die Antragsgegnerin pauschal die Herstellung eines vorläufigen zweiten Rettungswegs für die einzelnen Wohnungen anordne und nur beispielhaft „sicher benutzbare Nottreppentürme (vgl. Gerüstbau)“ benenne. Dadurch bleibe in unzulässiger Weise offen, welche Anforderungen im Hinblick auf Standsicherheit, Verkehrssicherheit und Brandschutz erfüllt werden müssten.

Die Antragstellerin beantragt,

die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen die Anordnung vom 15.02.2018 über die Beseitigung brandschutztechnischer Mängel über die Gefahrenverhütungsschau vom 22.05.2014 bezüglich der angeordneten vorläufigen Herstellung zweiter Rettungswege gemäß Ziffer 1 lit b) des Bescheides wiederherzustellen,

hilfsweise, die aufschiebende Wirkung gemäß Ziffer 1. für einen Zeitraum von vier Monaten ab der Entscheidung über diesen Antrag wiederherzustellen.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag zurückzuweisen.

Sie macht mit am 15.05.2018 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz vom 24.04.2018 geltend, die vorliegend angegriffene Anordnung zur Herstellung eines vorläufigen 2. Rettungsweges sei rechtmäßig. Sie beruhe auf § 57 Abs. 3 LBO, der es erlaube, zur Abwehr von konkreten Gefahren für Leben und Gesundheit auch bei bestandsgeschützten baulichen Anlagen notwendige Anforderungen zu stellen. Eine solche konkrete Gefahrensituation bestehe bei dem Anwesen und könne nur durch die Herstellung eines provisorischen 2. Rettungsweges ausgeräumt werden. Der Gebäudekomplex stelle (mit einer Höhe von mehr als 22 m) eindeutig ein Hochhaus und damit einen Sonderbau im Verständnis von § 2 Abs. 4 Nr. 1 LBO dar. Im Rahmen der Brandverhütungsschau am 22.05.2014 sei festgestellt worden, dass das Gebäude den brandschutztechnischen Anforderungen nicht genüge und zahlreiche gravierende brandschutzrechtliche Mängel aufweise. So seien etwa in den Anwesen Abfallschächte installiert, die weder zulässig seien noch über eine entsprechende Abschottung verfügten. Im Falle eines Brandes könne sich dieser rasend schnell durch die Abfallschächte auf das gesamte Anwesen ausbreiten.3 Weiterhin fehlten mehrere brandschutztechnische Abschottungen, insbesondere seien im Bereich des Kellergeschosses die Hausanschlüsse zum notwendigen Treppenhaus hin – dem 1. Rettungsweg – nicht abgeschottet.4 Auch seien die Funktionen mehrerer Brandschutztüren nicht gewährleistet.5 Besonders gravierend für das Vorliegen einer konkreten Gefahr sei, dass in den Treppenhäusern die erforderliche Rauch- und Wärmeabzugsanlage fehle.6 Diese Mängel führten dazu, dass im Brandfalle bereits die notwendige Treppe und damit der 1. Rettungsweg mit großer Wahrscheinlichkeit versagen würden. Ein zweiter Rettungsweg existiere gegenwärtig nicht.7 Bei Hochhäusern könne der zweite Rettungsweg nicht über Geräte der Feuerwehr geführt werden.8 Nach § 9 Abs. 1 der Verordnung über den Bau und Betrieb von Hochhäusern (HochhVO) seien bei einem Hochhaus mindestens zwei voneinander unabhängige bauliche Rettungswege erforderlich. Nach § 10 Abs. 1 HochhVO genüge in Hochhäusern mit nicht mehr als 60 m anstelle von zwei notwendigen Treppenhäusern ein Sicherheitstreppenraum. Hintergrund dieser speziellen Regelungen sei u.a., dass sich in Hochhäusern mehrere Personen aufhielten – im vorliegenden Anwesen seien im Schnitt 31 Personen gemeldet9 - und eine große Personenzahl im Brandfalle nicht ausschließlich über die Rettungsgeräte der Feuerwehr gerettet werden könnten. Das vorliegende Anwesen erfülle die Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 und § 10 Abs. 1 HochhVO nicht, weil der erforderliche zweite bauliche Rettungsweg fehle. Ein fehlender zweiter Rettungsweg begründe immer eine konkrete Gefahr für Leben und Gesundheit der Anwohner10 im Sinne von § 57 Abs. 3 LBO. Denn mit der Entstehung eines Brandes müsse praktisch jederzeit gerechnet werden.11 Eine abstrakte Möglichkeit der Rettung mithilfe der Feuerwehr könne keine Kompensation zum Fehlen eines baulichen Rettungsweges sein und keine Gewährleistung einer hinreichend sicheren und gefahrfreien Evakuierung schaffen.12 Deshalb treffe das Vorbringen der Antragstellerin nicht zu, es komme auf die tatsächlich erreichbare Höhe der Drehleiter an. Auch komme es folglich nicht darauf an, ob sich die Feuerwehr bei einem benachbarten Anwesen über die Drehleiter Zutritt zu einem der oberen Stockwerke verschafft habe; der Bauaufsicht sei das nicht bekannt. Auch der zuletzt vorgelegte und durchgängig bei allen Brandverhütungsschauen geforderte Nachweis, dass die Aufstellfläche für die Feuerwehr nach der Richtlinie für die Flächen für die Feuerwehr auf Grundstücken durchgeführt worden sei, ändere nichts daran, dass es an einem zweiten baulichen Rettungsweg fehle. Eine Rettung über die Rettungsgeräte der Feuerwehr sei bei Hochhäusern nach den rechtlichen Vorschriften nicht vorgesehen und vorliegend nach der Einschätzung der Feuerwehr auch nicht möglich.

Die Anordnung der Schaffung eines 2. Rettungsweges sei auch nicht unverhältnismäßig. Das Recht bauaufsichtlich tätig zu werden, unterliege nicht der Verwirkung. Eine ebenso geeignete und weniger belastende Maßnahme habe die Antragstellerin nicht dargetan.

Mit Schriftsatz vom 07.06.2018 verweist die Antragsgegnerin erneut auf den vierseitigen Mängelbericht, aus dem sich aus der Summe der brandschutztechnischen Mängel die konkrete Gefahr im Sinne von § 57 Abs. 3 LBO ergebe. Aufgrund dieser vielfältigen Mängel werde der 1. Rettungsweg mit überwiegender Wahrscheinlich versagen. Aus der Stellungnahme der Feuerwehr ergebe sich der fehlende 2. Rettungsweg. Für die Beurteilung des Vorliegens einer konkreten Gefahrenlage komme es allein auf die heutige Einschätzung der Feuerwehr an. Das Fehlen des 2. baulichen Rettungswegs begründe das Vorliegen einer konkreten Gefahr.13 Um dieser konkreten Gefahr entgegen zu treten und Leib und Leben der Hausbewohner in dem zur Beseitigung der brandschutztechnischen Mängel benötigten Zeitraum zu sichern, sei die Herstellung eines provisorischen 2. Rettungswegs geeignet, erforderlich und angemessen. Ein milderes Mittel für diesen Zweck sei nicht ersichtlich. Die Anordnung sei auch hinreichend bestimmt. Der Regelungsgehalt sei erkennbar. Da es für den 2. Rettungsweg verschiedene Möglichkeiten gebe, sei der Antragstellerin in Abstimmung mit der Bauaufsicht die Wahl gelassen worden.

Der Antrag, mit dem die Antragstellerin die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres fristgerecht eingelegten Widerspruchs gegen die kraft behördlicher Anordnung gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO sofort vollziehbare Anordnung zur Herstellung eines vorläufigen 2. Rettungsweges vom 15.02.2018 in der Fassung des Änderungsbescheides vom 13.03.2018, mit dem die Ausführungsfrist (von ursprünglich 4 Wochen ab Bekanntgabe am 16.02.2018) auf acht Wochen ab dem 26.02.2018 verlängert wurde, begehrt, ist gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO statthaft und hat auch in der Sache Erfolg.

Die vom Gericht zu treffende Entscheidung nach § 80 Abs. 5 VwGO richtet sich danach, ob ein besonderes öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung der angegriffenen Verfügung schriftlich hinreichend begründet wurde (§ 80 Abs. 3 VwGO) und ob es gegenüber dem Interesse der Antragstellerin an der Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres Rechtsbehelfs schwerer wiegt (§ 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO). Im Rahmen der Interessenabwägung sind die Erfolgsaussichten des Widerspruchs zu berücksichtigen. Die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs ist in der Regel abzulehnen, wenn der Rechtsbehelf nach dem derzeitigen Erkenntnisstand offensichtlich aussichtslos ist; umgekehrt überwiegt bei einer offensichtlichen Erfolgsaussicht des Widerspruchs das Aussetzungsinteresse der Antragstellerin.14

Zunächst hat die Antragsgegnerin die Anordnung der sofortigen Vollziehung in einer den formalen Erfordernissen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO genügenden Weise mit der aufgrund des fehlenden 2. Rettungswegs bestehenden erheblichen Gefahr für Leib und Leben im Brandfalle, und der angesichts dieser Gefahr bestehenden Notwendigkeit eines schnellen Eingreifens begründet. Diese auf die typische Interessenlage abstellende Begründung ist zulässig und ausreichend, weil es um die Abwehr von erheblichen Gefahren für die öffentliche Sicherheit und Ordnung geht und in Fällen der vorliegenden Art sich das besondere öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung gerade aus den Gesichtspunkten ergibt, die für den Erlass des Verwaltungsakts selbst maßgebend sind.15

Damit erfüllt die Begründung für die Anordnung des Sofortvollzugs die formalen Anforderungen des § 80 Abs. 3 VwGO. Bei Vorliegen einer den formalen Anforderungen des § 80 Abs. 3 VwGO entsprechenden Begründung der Vollzugsanordnung hat das Gericht keine inhaltliche, gegebenenfalls am Maßstab von § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO oder § 114 VwGO ausgerichtete Rechtmäßigkeitsprüfung der Vollzugsanordnung, sondern allein eine an dem Ergebnis einer summarischen Vorausbeurteilung der Hauptsache ausgerichtete eigene Interessenabwägung vorzunehmen.

Weiter ist davon auszugehen, dass der Widerspruch der Antragstellerin gegen den Bescheid vom 15.02.2018 nach derzeitigem Erkenntnisstand Aussicht auf Erfolg hat, da die Anordnung der Herstellung eines vorläufigen 2. Rettungsweges offensichtlich rechtswidrig erscheint.

Rechtsgrundlage für die mit dem vorliegenden Eilantrag allein angegriffene Anordnung der Herstellung eines vorläufigen 2. Rettungsweges ist § 57 Abs. 3 i.V.m. § 33 Abs. 2 und 3 LBO sowie §§ 9 und 10 HochhVO . Nach § 57 Abs. 3 LBO können bei bestandsgeschützten Anlagen Anforderungen gestellt werden, wenn dies zur Abwehr von Gefahren für Leben und Gesundheit … erforderlich ist. Diese Bestimmung ist einschlägig, weil der aufgegriffene aus 60 Wohnungen bestehende - Gebäudekomplex mit dem Bauschein vom 06.06.1954 bestandskräftig genehmigt ist.

Demgegenüber ist § 57 Abs. 4 LBO („Sollen bestehende bauliche Anlagen … wesentlich geändert werden, so kann gefordert werden, dass auch die von der Änderung nicht unmittelbar berührten Teile mit diesem Gesetz oder den auf Grund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften in Einklang gebracht werden, wenn dies für die Bauherrin … keine unzumutbaren Mehrkosten verursacht.“) vorliegend schon deshalb nicht einschlägig, weil die Antragsgegnerin keine wesentliche Änderung des Gebäudekomplexes beabsichtigt.

Eine Änderung von Anforderungen an ein genehmigtes Bauwerk kann aus einer Verschärfung der rechtlichen Grundlagen oder anderer gesellschaftspolitischer Beurteilungsmaßstäbe resultieren. Dabei ist es unerheblich, wer für die Situation verantwortlich ist und ob den Betroffenen hierzu ein Verschulden trifft. Dabei spielen auch Wirtschaftlichkeits- und Zumutbarkeitsüberlegungen keine Rolle.16

Eine solche, sogar erhebliche Gefahr liegt regelmäßig vor, wenn der zweite Rettungsweg im Brand- oder Katastrophenfall nicht gesichert ist.17 Bei Gefährdung von Leben und Gesundheit als geschützten Rechtsgütern sind an die Feststellungen der Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts keine übermäßig hohen Anforderungen zu stellen. Hinzu kommt, dass mit der Entstehung eines Brandes praktisch jederzeit gerechnet werden muss. Der Umstand, dass in vielen Gebäuden jahrzehntelang kein Brand ausgebrochen ist, beweist nicht, dass insofern keine Gefahr besteht, sondern stellt sich für die Betroffenen lediglich als Glücksfall dar, mit dessen Ende jederzeit gerechnet werden muss.18

Nach § 33 Abs. 1 LBO müssen für Nutzungseinheiten mit mindestens einem Aufenthaltsraum, wie Wohnungen …, in jedem Geschoss mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie vorhanden sein. Für solche Nutzungseinheiten, die nicht zu ebener Erde liegen, muss nach § 33 Abs. 2 LBO der erste Rettungsweg über eine notwendige Treppe führe. Der zweite Rettungsweg kann eine weitere notwendige Treppe, eine Außentreppe oder eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit sein. Ein zweiter Rettungsweg ist nicht erforderlich, wenn die Rettung über einen sicher erreichbaren Treppenraum möglich ist, in den Feuer und Rauch nicht eindringen können (Sicherheitstreppenraum). Gebäude, deren zweiter Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr führt und bei denen die Oberkante der Brüstung von zum Anleitern bestimmten Fenstern oder Stellen mehr als 8 m über der Geländeoberfläche liegt, dürfen nach § 33 Abs. 3 LBO nur errichtet werden, wenn die Feuerwehr über die erforderlichen Rettungsgeräte verfügt. Bei Sonderbauten ist der zweite Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr nur zulässig, wenn keine Bedenken wegen der Personenrettung bestehen.

Nach diesen Regelungen widerspricht der Gebäudekomplex der Antragstellerin aller Voraussicht nach nicht den rechtlichen Vorgaben. Zwar handelt es sich bei diesem Gebäudekomplex um drei Hochhäuser und damit um Sonderbauten. Nach § 2 Abs. 4 Nr. 1 LBO sind Hochhäuser (Gebäude mit einer Höhe der Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, über der Geländeoberfläche im Mittel von mehr als 22 m Sonderbauten. Ausweislich der genehmigten Baupläne befindet sich die Fußbodenoberkante des 10. Wohngeschosses mindestens 27 m über der Geländeoberfläche.

Die Feuerwehr hat ausweislich der Stellungnahme des Amtes für Brand- und Zivilschutz vom 03.04.2018 Bedenken gegen die Personenrettung mit Rettungsgeräten der Feuerwehr, weil diese nach der Verordnung über den Bau und Betrieb von Hochhäusern (Hochhausverordnung – HochhVO) vom 26.01.2011 (ABl. S. 24) nicht (mehr) zulässig sind.

Nach § 9 Abs. 1 HochhVO müssen für Nutzungseinheiten und für Geschosse ohne Aufenthaltsräume in jedem Geschoss mindestens zwei voneinander unabhängige bauliche Rettungswege ins Freie vorhanden sein, die zu öffentlichen Verkehrsflächen führen. In Hochhäusern mit nicht mehr als 60 m Höhe genügen an Stelle von zwei notwendigen Treppenräumen ein Sicherheitstreppenraum. Diesen Anforderungen genügt der Hochhauskomplex der Antragstellerin nicht. Er verfügt für jedes der Hochhäuser nur über ein Treppenhaus, das die Anforderungen an ein Sicherheitstreppenhaus nicht erfüllt.

Allerdings regelt die HochhVO nach ihrem § 1 (nur) besondere Anforderungen und Erleichterungen im Sinne von § 51 Satz 1 und 2 LBO für den Bau und Betrieb von Hochhäusern (§ 2 Abs. 4 Nr. 1 LBO). Primär geht es dabei um Anforderungen an die Errichtung neuer Hochhäuser. Das ergibt sich nicht nur aus der Übergangsbestimmung des § 29 HochhVO, sondern auch aus der Entstehungsgeschichte.

Im Jahre 2003 hatte die Fachkommission Bauaufsicht als zuständiges Gremium der Bauministerkonferenz begonnen, die Regelungen der alten Muster-Richtlinien über die bauaufsichtliche Behandlung von Hochhäusern aus dem Jahr 1981 einer Prüfung zu unterziehen und dabei insbesondere auch die Weiterentwicklung der Erkenntnisse und Erfahrungen bei der Rauchausbreitung und Rauchfreihaltung von Gebäuden sowie die Fortentwicklung der technischen Lösungsmöglichkeiten zu berücksichtigen. Die abschließende Beratung der Fachkommission Bauaufsicht erfolgte am 18.04.2008.19 Ergebnis war die Muster-Richtlinie über den Bau und Betrieb von Hochhäusern (Muster-Hochhaus-Richtlinie – MHHR 2007) – Fassung April 2008. In den Erläuterungen heißt es unter anderem:

C. Bestandsschutz

Wie die MBO 2002 und die Muster-Sonderbauverordnungen behandelt auch die MHHR 2007 den Fall der Errichtung neuer Hochhäuser. Auf bestehende Hochhäuser findet sie keine unmittelbare Anwendung, weil diese Bestandsschutz genießen.

Aus der MHHR 2007 ergeben sich daher auch keine Anpassungspflicht und keine Nachrüstungsverpflichtung für bestehende Hochhäuser. Soweit die neuen Länder nach 1990 Anpassungen der bestehenden Hochhäuser nach der Richtlinie für die Anpassung bestehender Hochhäuser in den neuen Ländern (1991) durchgeführt haben, bleiben auch diese unberührt.

Der Bestandsschutz wird jedoch durchbrochen, wenn und soweit an dem Gebäude bauliche Änderungen vorgenommen werden, die die Genehmigungsfrage neu aufwerfen. Bei solchen baulichen Änderungen ist die geltende Rechtslage zu beachten; dies bedeutet zunächst, dass bauliche Änderungen an einem Hochhaus der Beurteilung nach § 51 Satz 1 und 2 MBO 2002 unterworfen sind und die ermessensleitende MHHR 2007 zu beachten ist.

Im Einzelfall hat die untere Bauaufsichtsbehörde jedoch auch den Umfang der vom Eigentümer geplanten baulichen Änderungen zu berücksichtigen; Modernisierungen des Gebäudes, die im Hinblick auf den vorbeugenden Brandschutz zu keiner anderen bausicherheitsrechtlichen Beurteilung führen als der vorhandene Gebäudebestand, lösen in der Regel keine zusätzlichen Anpassungspflichten aus. Führt die Modernisierung zu einer neuen Beurteilung im Hinblick auf den vorbeugenden Brandschutz oder weist das Gebäude im Bestand erhebliche Mängel auf, kann eine über die geplante Modernisierung hinausgehende Anpassung an die geltende Rechtslage erforderlich sein. Dies ist von der Bauaufsichtsbehörde im Einzelfall zu entscheiden.

Insbesondere bei bauaufsichtlichen Auflagen sind jedoch das gebot der Erforderlichkeit und das Gebot der Verhältnismäßigkeit im Hinblick auf den Gebäudebestand und den Umfang des Eingriffs zu beachten und die vorhandene bauliche Substanz angemessen zu berücksichtigen. Bei der Änderung bestehender denkmalgeschützter Hochhäuser können die Belange des Denkmalschutzes einer Verbesserung des vorbeugenden baulichen Brandschutzes entgegenstehen.

Nach diesen Regelungen entspricht der Gebäudekomplex der Antragstellerin aller Voraussicht nach den rechtlichen Vorgaben an Bestandsgebäude. Da die Antragstellerin keinen Bauantrag gestellt hat, der die Genehmigungsfrage neu aufwirft, und die HochhVO nur in § 29 eine Übergangsbestimmung für die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung (nach § 31 am Tag nach ihrer Verkündung am 26.01.2011) bestehenden Hochhäuser getroffenen hat („Für die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Verordnung bestehenden Hochhäuser sind die Anforderungen der §§ 26, 27 und 28

Nach § 26 Abs. 1 HochhVO müssen Zufahrten, Bewegungsflächen sowie Eingänge für die Feuerwehr ständig freigehalten werden, worauf dauerhaft und gut sichtbar hinzuweisen ist. Die Absätze 2 und 3 verlangen, dass die Rettungswege ständig frei gehalten werden müssen und in Vorräumen und notwendigen Treppenräumen keine Gegenstände abgestellt werden dürfen. § 27 HochhVO trifft Regelungen über die Aufstellung von Brandschutzordnungen, Feuerwehr-, Flucht- und Rettungsplänen, § 28 HochhVO über verantwortliche, insbesondere brandschutzbeauftragte Personen.

innerhalb eines Jahres nach Inkrafttreten dieser Verordnung umzusetzen.“), erfordert § 57 Abs. 3 LBO eine den Bestandsschutz überwindende Gefahr für Leben und Gesundheit. Diese kann – da die HochhVO keine Nachrüstungsverpflichtung vorsieht - nicht (wie vorliegend von der Feuerwehr) damit begründet werden, dass die 2011 in Kraft getretene HochhVO für Neubauten von Hochhäusern einen 2. baulichen Rettungsweg verlangt.

Wenn die Feuerwehr im Anschluss an eine Brandverhütungsschau im Jahre 2003 (nur) die Herstellung bzw. Ertüchtigung der Feuerwehraufstellflächen verlangt hat, etwa weil die zuvor vorhandene Bodenbeschaffenheit ein Einsinken des Drehleiterfahrzeugs in das vom Regen aufgeweichte Erdreich nicht verhindert hat,20 und die Feuerwehraufstellflächen anschließend nach den Wünschen der Feuerwehr für insgesamt 26.291,85 € hergestellt bzw. ertüchtigt wurden,21 diese nach der geotechnischen Stellungnahme der ... Geoingenieure vom 20.04.2018 nach wie vor ausreichend tragfähig sind und auch etwa der brandschutztechnische Mängelbericht über die Gefahrverhütungsschau am 22.05.2014 einen fehlenden zweiten baulichen Rettungsweg nicht explizit gefordert hat, spricht derzeit wenig für die Annahme, dass eine den Bestandsschutz überwindende Gefahr für Leben und Gesundheit derzeit wegen des Fehlens dieses zweiten baulichen Rettungsweges besteht.

Soweit die Antragsgegnerin zuletzt im Schriftsatz vom 07.06.2018 auf die diversen Mängel im brandschutztechnischen Mängelbericht über die Gefahrverhütungsschau am 22.05.2014 hingewiesen hat, rechtfertigt das gegebenenfalls entsprechende Anordnungen, nicht aber ohne weiteres einen vorläufigen 2. Rettungsweg, der schon endgültig jedenfalls von der HochhVO für Bestandsgebäude nicht verlangt wird. In dem Bericht vom 22.05.2014 wurden folgende Mängel festgestellt:

1. Es fehlt eine Brandschutzordnung für das Gebäude. …

2. Ein Brandschutzbeauftragter … ist … nicht benannt. …

3. Fehlende Feuerwehrpläne sind … zu erstellen ….

4. Es fehlt ein … Flucht- und Rettungsplan.

5. Die noch nicht vorgelegten letzten Prüfnachweise über die sicherheitstechnischen Einrichtungen Blitzschutz, Sicherheitsbeleuchtung und Steigleitung trocken sind vorzulegen.

6. Es fehlen im Treppenraum die Geschossnummern. …

7. Die Funktion mehrerer Brandschutztüren war nicht gegeben. …

8. Die Installationsschächte sind keine Lagerräume. …

9. Fluchtwegkennzeichnungen fehlen in den notwendigen Fluren im Kellergeschoss sowie im Treppenraum. …

10. Die Rettungswegführung des Objektes ist zu beschreiben (insbesondere für die Bereiche im Keller und auf dem Dach). Sollte der Rettungsweg über das Dach erfolgen, sind die entsprechenden Notausgänge und Türen in den Rettungswegen zu ertüchtigen, dass diese jederzeit ohne fremde Hilfsmittel zu öffnen sind. …

11. Da an mehreren Stellen brandschutztechnische Abschottungen fehlen, sind sämtliche Öffnungen durch Wände und Decken, die in andere Brandabschnitte führen, ggf. zu ertüchtigen und fachmännisch zu kennzeichnen ….

12. Eine Genehmigung der trockenen Wandhydrantenanlage in der jetzigen Ausführung ist vorzulegen. Eine Kennzeichnung für die Feuerwehr fehlt an der Revisionstür und ist anzubringen. …

13. Nach der LBO und der Hochhaus-Verordnung sind Abfallschächte nicht zulässig. Eine Genehmigung der Anlage ist vorzulegen. Die brandschutztechnischen Maßnahmen zum Schutz der Müllabwurfanlage und den daran angeschlossenen Nutzungseinheiten ist zu beschreiben.

14. Die Elektrozähler in den Installationsschächten sind von der Feuerlöschleitung brandschutztechnisch nicht getrennt. Eine solche Trennung ist durchzuführen.

15. Alle verlegten Elektroleitungen in den Installationsschränken sind Der CO2-Löschernach VDE-Vorgaben zu ertüchtigen.

16. Es fehlt eine Rauch- und Wärmeabzugsanlage im Treppenraum. Diese ist nach den aktuellen Vorgaben und Vorschriften in Anlehnung an das Fluchtwegkonzept einzubauen.

10. Obergeschoss (Aufzugmaschinenraum)

17. Der CO2-Löscher ist im Aufzugmaschinenraum unterzubringen.

18. Es fehlt die Entlüftungsöffnung für den Aufzugsmaschinenraum.

19. Vorhandene Brandlasten (z.B. Müll, Holzleiter) sind zu entfernen.

20. Die Öffnung für die Elektroleitungen zum Aufzugsschacht ist feuerbeständig zu verschließen und fachmännisch zu kennzeichnen.

Erdgeschoss

21. Die Hauseingangstür öffnet nicht in Fluchtrichtung. Die Zwischentür aus Glas in Pendelbauweise hat keine brandschutztechnische Funktion. …

Kellergeschoss

22. Der Zugang zur Einspeisestelle für die Feuerwehr ist verschlossen. …

23. Die Hausanschlüsse (Gas, Wasser, Strom) sind zum Treppenraum nicht brandschutztechnisch abgeschottet. Diese Abschottungen sind fachmännisch herzustellen.

24. Die Klappe des linken Installationsschachtes ist aus Metall. Diese ist nach Leitungsanlagenrichtlinie brandschutztechnisch zu ertüchtigen.

25. Die Elektroleitungen im Rettungsweg sind offen verlegt. Diese sind nach Leitungsanlagenrichtlinie brandschutztechnisch zu ertüchtigen.

26. Die Feuerlöschleitung sowie Versorgungsleitungen führen ohne brandschutztechnische Abschottung durch eine abgehängte Decke. Die Öffnung der Decke ist brandschutztechnisch zu verschließen und fachmännisch zu kennzeichnen.

27. Die im Raum mit den beiden Gaszählern gelagerten Gegenstände sind zu entfernen. Eine Brandschutztür für diesen Raum fehlt und ist in Anlehnung an die Hochhaus-Verordnung einzubauen.

Außenbereich

28. Auf dem Hinweisschild „Feuerwehrzufahrt“ im Bereich Preußenstraße fehlt die Siegelung durch das Bauaufsichtsamt. Dies ist zu veranlassen.

29. Eine Aufstellfläche für die Feuerwehr ist nach Hochhausverordnung nicht vorgesehen, wurde für dieses Objekt jedoch hergerichtet. Die Ausführung der Aufstellfläche für die Feuerwehr nach „Richtlinie für Flächen für die Feuerwehr auf Grundstücken“ ist nachzuweisen.

Zwar teilt die Kammer nicht die von der Antragstellerin zuletzt geltend gemachte Einschätzung, dass Mängel beim 1. Rettungsweg nicht die vorläufige Herstellung eines 2. Rettungsweges rechtfertigen. Das gilt jedenfalls dann nicht, wenn der 1. Rettungsweg so mangelhaft ist, dass er in der Sache überhaupt keinen Rettungsweg darstellt und eine Herrichtung desselben aufwändiger wäre als die Herstellung eines (vorläufigen) 2. Rettungsweges, der dann ja der 1. wäre. Das ist vorliegend indes nicht anzunehmen. Überwiegend betreffen die Mängel fehlende Kennzeichnungen und Nachweise. Allein die fehlenden Abschottungen könnten ernsthafte Mängel des 1. Rettungsweges begründen, wenn sich diese auf diesen Rettungsweg bezögen. Insoweit hat die Antragsgegnerin aber bereits deren vollumfängliche Beseitigung binnen einer Frist von 3 Monaten (= bis 16.05.2018) sowie den Sofortvollzug dieser Forderung angeordnet. Damit ist sie diesem brandschutztechnischen Mangel des Gebäudekomplexes bereits adäquat begegnet. Damit ist eine Rechtsgrundlage für die Anordnung der Herstellung eines vorläufigen 2. Rettungsweges (bis zum 23.04.2018) nicht mehr erkennbar. Denn für die 3 Wochen zwischen den Fristenden erscheint die angeordnete Maßnahme offenkundig unverhältnismäßig.

Allerdings weist die Kammer darauf hin, dass das Fehlen eines 2. baulichen Rettungsweges für die Bewohner mit einem durchaus ernstzunehmenden Risiko verbunden ist, nämlich, dass der Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr erst dann gegeben ist, wenn diese vor Ort und einsatzbereit sind. Insoweit ist dem Vorbringen der Antragstellerin, dass die Drehleiter als 2. Rettungsweg auch für das oberste Geschoss ausreiche, habe sich beim Brandeinsatz am 29.03.2018 im elfgeschossigen Wohnhaus xxxstraße 40 bestätigt, entgegenzuhalten, dass es dabei gerade nicht um eine Personenrettung ging. Geht man für den Normalfall davon aus, dass ein Wohnungsbrand erst bemerkt wird, wenn er durch eine starke Rauchentwicklung auffällt, dann jemand die Feuerwehr alarmieren muss, diese einsatzbereit ausrücken und zum Brandort fahren muss, dort die Lage erkennen und dann das Drehleiterfahrzeug in Position bringen und die Ausleger ausstellen muss, bevor die Drehleiter überhaupt erst ausgefahren werden kann. Dann muss diese in Position gedreht und ausgefahren werden. Während dieser Zeitspanne zwischen dem Bemerken des Brandes und der Möglichkeit auf die Drehleiter oder aber in den daran befindlichen Rettungskorb zu gelangen, dürften die meisten Personen bereits bewusstlos sein, während sie sich über den 2. Rettungsweg bereits seit langem in Sicherheit gebracht hätten. Die Rettung über die Drehleiter hat darüber hinaus den ganz erheblichen Nachteil, dass damit nicht sehr viele Personen gleichzeitig gerettet werden können. Auf diesen Ansätzen beruht deshalb das Grundkonzept der Muster-Hochhaus-Richtlinie bzw. der Hochhaus-Verordnung:

Die MHHR 2007 … baut auf dem Brandschutzkonzept der MBO 2002 auf und trägt den neuen technischen Entwicklungen Rechnung. Wesentliches Schutzziel der MHHR 2007 ist unverändert der Personenschutz. …

Auf Grund ihrer gebäudespezifischen Eigenschaften werfen Hochhäuser allgemeine Sicherheitsprobleme auf, die sich von denen anderer Gebäudearten unterscheiden. Hochhäuser sind gekennzeichnet durch

- eine große Zahl von Geschossen auf relativ kleiner Grundfläche,

- eine große Zahl von Personen im Gebäude,

- die vertikale Haupterschließung.

Daraus ergeben sich spezifische Anforderungen an das Rettungssystem, das zum einen die Selbstrettung von Personen aus dem Gebäude und zum anderen den Angriff der Feuerwehr sicherstellen muss. …

Abweichend von der MBO 2002 setzt die MHHR 2007 dabei stets den Löschangriff der Feuerwehr aus dem Inneren des Gebäudes voraus (Innenangriff) und stellt auch für den Bereich bis zu 22 m Höhe nicht auf einen Außenangriff der Feuerwehr ab.

Diesem Konzept liegen die grundlegenden (seit 1954 neueren) Erkenntnisse zugrunde, dass die Personenrettung am effektivsten erfolgen kann, wenn zwischen dem Bemerken des Brandereignisses und der Rettung keine Zeit verloren geht.

Allerdings liegt es nach der Rechtslage primär an den Eigentümern der Wohnungen eines bestandsgeschützten Hochhauses, diesen Erkenntnissen Taten folgen zu lassen. Allerdings kann dem auch mit der Herstellung eines Sicherheitstreppenhauses angemessen begegnet werden.

Damit ist dem Antrag stattzugeben und die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen die Anordnung der Herstellung eines vorläufigen 2. Rettungsweges wiederherzustellen.

Die Kostenfolge ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf den §§ 53 Abs. 3 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG. Dabei geht die Kammer in Anlehnung an Tz. 9.4 des Streitwertkatalogs davon aus, dass der Streitwert für ein Hauptsacheverfahren mit den Aufwendungen für die Herstellung des 2. Rettungsweges anzusetzen ist. Da die Antragsgegnerin allerdings keinen Rettungsweg fordert, für den die Antragstellerin das Angebot eingeholt hat, sondern eine deutliche „schlankere“ Ausführung, schätzt die Kammer diese Kosten mit 200.000 €. Dieser Wert ist in gerichtlichen Eilverfahren mit der Hälfte anzusetzen.